你好，杨律师！我想咨询的是租房解约问题。我我租了一个别墅开幼儿园，受疫情影响从过年到现在没有开业，我现在想解约，要求对方返还剩余3个月的租金和抵押金，合同里有关于因为国家政策影响不能营业，对方返还抵押金的条款！这样情况下，我需要怎么做？起诉能否返还全部租金和抵押金。谢谢！

[问题分析]： 您好，您所提出的是关于不动产租赁问题，一般会涉及到租赁方违约、承租方违约、中介方违约、无权转租纠纷、财产损害维权、人身损害维权等方面。在不动产租赁中常见的，关于出租方违约问题，若出租方违约，应该承担违约的责任，承租方可以要求出租方继续履行合同，也可以要求租赁方赔偿违约金，租赁合同中有约定违约金的按约定的数额支付，没有约定的按照承租方的实际损失来赔偿。