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预售合同没订立适用定金罚则吗

4.7w浏览 #合同事务 匿名 2020-08-31 陕西宝鸡
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预售合同没订立适用定金罚则吗
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预售合同没订立是否适用定金罚则
1w浏览2025-04-06
预售合同没订立适用定金罚则吗
[律师回复] 对于预售合同没订立适用定金罚则吗这个问题,解答如下, 预售合同没订立是否适用定金罚则
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。因此,预售合同没订立仍然适用定金法则。
案例分析
4月18日,戴某与其丈夫邱某作为乙方,与作为甲方的某开发商签订《住宅订购协议》一份,约定:乙方向甲方交付定金5万元,订购甲方的某住宅一套,面积约为24
8.26平方米,销售单价7720元/平方米;乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权,或者到期不签约,5万元定金不退还;甲方若在签约日前将该房屋转售他人,应当向乙方双倍返还定金。
当日开发商开具收据,言明收到戴某、邱某定金5万元,并通知戴某于4月25日到开发商处签订正式商品房预售合同。
戴某于4月25日到开发商处进行协商,因其要待丈夫邱某回来后再签订合同,故请求延期签约,开发商也表示同意,未向戴某出示商品房预售合同文本。
5月7日,戴某向开发商提交了一份书面意见,内容是:“本人于2004年5月7日与开发商签约时,要求所购房屋的装修标准与样板房一致,删除合同附件二中‘样板房仅供参考,开发商保留最终解释权’字样,因开发商不能给予明确答复,需另择日签约。”开发商销售部副经理廖某在书面意见上注明:“该客户意见已收到。”
5月9日,开发商通知戴某,因其未按约于4月25日到开发商处签订商品房预售合同,已违反订购协议之约定,特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷后协商未果,戴某提讼。
资讯分析
1、首先,最高院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
2、预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式、条款完备的本约创造条件。因此,在继续进行磋商的过程中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立商品房预售合同,都构成对预售合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任,反之,在公平、诚信的原则下进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致,导致商品房预售合同没有订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内,这种情况下,预约合同应当解除,已付的定金应当返还。
3、对于《订购协议》中“到期不签约”的理解问题。预约合同的作用,是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”,显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。若将“到期不签约”理解为无论出于何种原因,只要戴某到期不签约均是违约,势必将戴某置于要么损失定金,要么被迫无条件接受开发商提供的商品房预售格式合同的不利境地,显然违背公平、诚信原则。
4、事实上,戴某于4月25日确实有到开发商处进行签约洽谈,因其要待丈夫邱某回来后再签订合同,故请求延期签约,开发商也表示同意,未向其出示商品房预售合同文本。之后因双方对合同附件二中‘样板房仅供参考,开发商保留最终解释权’字样不能达成一致的意见,应当认定为4月25日未能订立商品房预售合同的原因是双方当事人磋商不成,并非哪一方当事人对订购协议无故反悔,因此不应适用定金罚则,开发商应当将5万元定金返还戴某。
4.7w浏览
预售合同没订立是否适用定金罚则
10w+浏览2024-10-15
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