怎么认定开发商延期交房，延期交房的违约金赔偿标准

一、怎么认定开发商延期交房首先就是交房时间的认定，它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。
二、延期交房的违约金赔偿标准卖方不能按约定时间交付房地产的，每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了这一约定。对于每日万分之五的违约金标准，或仲裁机构的判决或裁决意见有：
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由（意思自治）原则，予以支持；
2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为每日万分之三；
3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。《合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定，即赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言，如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的可得利益的损失，也相当于英美法中的期待利益的损失。从买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将合同履行后可以获得的利益理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。对于开发商来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿；二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。但是对于购房者来说却不见得知道怎么认定开发商是否构成延期交房，也不知道延期交房该怎么进行违约赔偿，这些问题最好问问专业的房产律师，看看延期交房的时间有多久也好决定您是索赔还是退房。