开发商采光权违约的实务认定

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如果开发商所给予的房屋采光权低于国家规定标准，无论开发商是否明确承诺均属于违反法律规定，除业主明确认可外，开发商均应当承担违约责任但是对于开发商承诺给予高于国家标准之上的采光权而实际未达到约定要求的，开发商应承担违约责任但实务中为规避法律责任，房地产开发商一般不会在合同中就房产采光问题做特别详细的约定但是其为了吸引客户购买有时会在广告中就此类事项做大量宣传根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”但是关于“具体明确”的法律认定仍然属于法官自由裁量权的范围，尤其对于介乎左右之间的措辞，诉讼对于维权者本身就存在败诉风险
2、开发商欺诈问题的实务认定开发商故意隐瞒房屋所处位置的规划或虚构了某些影响房屋购买的重要因素以骗取购买者签署房屋买卖合同的属于因欺诈而订立的合同，在合同法上属于可变更可撤销的合同但是应当注意具有撤销权的业主自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，合同撤销权自动消灭业主如果要证明开发商存在采光权欺诈，应当就开发商明知所处规划区的涉案房屋采光会受到影响而故意隐瞒这一事实或虚构采光权无影响的事实
二、解决采光权纠纷的两个关键问题解决采光纠纷必须把握好以下两个问题
(一)采光权是否受到侵害的判断问题我国对于以何种标准判断是否构成采光权侵权，法律条文中没有做出明确规定，有关司法解释中也没有给出明确答案同时，采光问题还牵涉到建筑物所处的地理位置(南方、北方)、整体布局是否同纬线平行、两建筑之间有无建筑夹角、所处地区的气候带、是否处于旧城改造区、太阳高度角以及日照影长率等非常复杂的建筑专业问题，这也给处理采光权问题带来了极大的困扰
(二)采光权受到侵害后的赔偿标准问题我国法律不但对于采光权侵权界定标准没有可操作性的规定，而且采光权侵权责任应该如何承担、应赔偿多少损失也没有具体规定