二手房买卖合同中,什么跳单行为无需承担违约责任

哪些跳单行为不需要承担违约责任
根据《合同法》一百零七条的规定，违反当事人的义务需要承担违约责任。而居间合同无异于也是合同的一种，因此只又在违反合同义务的时候需要承担违约责任。而且居间人通过提供信息和当事人达成合同，如果说当事人并没有利用居间人的信息，这也就没有达成协议，不需要承担违约责任。
【案情经过】
原告上海某物业顾问有限公司(简称某公司)诉称：被告陶某利用某公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求判令陶某按约支付某公司违约金
1.65万元。
被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，某公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用某公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋;11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某某看了该房屋;11月27日，某公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第
2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用某公司提供的信息、机会等条件但未通过某公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向某公司支付违约金。当时某公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金
1.38万元。
上海市虹口区人民于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告某公司支付违约金
1.38万元。宣判后，陶某提出上诉。上海市第二中级人民于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决：
一、撤销上海市虹口区人民(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;
二、某公司要求陶某支付违约金
1.65万元的诉讼请求，不予支持。
【律师解读】
生效裁判认为：某公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第
2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用某公司的信息、机会，故不构成违约，对某公司的诉讼请求不予支持。