定金与认购协议是怎么认定

对于这个问题，解答如下, 认购书定金纠纷如何处理
认购书一般包括什么内容：
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限、条件等。
实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。
那么发生认购书定金纠纷，该怎么处理呢?
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。