如果之前在海南看中了一套商品房买下了，现在因为货不对板打算退掉，那么关于商品房退房应该怎么操作比较好呢？

[律师回复]
1、迟延交付房屋超过一定期限
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在开发商与购房者约定的交房日，开发商不能交付，经催告后3个月内开发商还不能交房，购房者就可以要求开发商退房。
2、开发商缺“证”
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，特别是开发商预售商品房未取得预售许可证，购房者可以要求开发商退房。
3、开发商未经购房者同意变更设计
根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，如果开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、结构、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以要求开发商退房。
4、非因购房者原因无法得到贷款
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十三条规定，如果开发商提供的资料不具备担保贷款条件，购房者因此而不能取得担保贷款，购房者可以要求开发商退房。
5、拿不到产权证
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定，由于开发商的原因，购房者在合同约定的期限内无法得到产权证，买房人就可以要求退房。另外，由于开发商拖欠政府土地出让金等问题的发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，购房者也可以要求退房。
6、房屋面积误差超过3%
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求退房。
7、房屋质量不合格
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十二条规定，如果房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可以解除合同，要求退房。
8、房屋质量导致严重影响居住使用
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以要求退房并要求开发商赔偿损失。
9、开发商把房子抵押、或者卖给第三人
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条规定商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人将该房屋抵押给第三人，或卖给购房者后，又把房子抵押给他人，购房者查明后，就可以要求退房。
第九条规定，如果开发商故意隐瞒出售房屋之前就把所售房屋抵押，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实。
10、开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效，可以要求退房。
根据《合同法》第五十二条规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。这些情况下的退房，可以获得法院的支持。

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1、迟延交付房屋超过一定期限
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在开发商与购房者约定的交房日，开发商不能交付，经催告后3个月内开发商还不能交房，购房者就可以要求开发商退房。
2、开发商缺“证”
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，特别是开发商预售商品房未取得预售许可证，购房者可以要求开发商退房。
3、开发商未经购房者同意变更设计
根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，如果开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、结构、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以要求开发商退房。
4、非因购房者原因无法得到贷款
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十三条规定，如果开发商提供的资料不具备担保贷款条件，购房者因此而不能取得担保贷款，购房者可以要求开发商退房。
5、拿不到产权证
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定，由于开发商的原因，购房者在合同约定的期限内无法得到产权证，买房人就可以要求退房。另外，由于开发商拖欠政府土地出让金等问题的发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，购房者也可以要求退房。
6、房屋面积误差超过3%
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求退房。
7、房屋质量不合格
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十二条规定，如果房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可以解除合同，要求退房。
8、房屋质量导致严重影响居住使用
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以要求退房并要求开发商赔偿损失。
9、开发商把房子抵押、或者卖给第三人
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条规定商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人将该房屋抵押给第三人，或卖给购房者后，又把房子抵押给他人，购房者查明后，就可以要求退房。
第九条规定，如果开发商故意隐瞒出售房屋之前就把所售房屋抵押，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实。
10、开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效，可以要求退房。
根据《合同法》第五十二条规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。这些情况下的退房，可以获得法院的支持。