我们隔壁的叔叔跟外村的人签订了《房屋买卖协议》，任何一方违约赔付由此给守约方带来的损失，嗣后，对方未按照约定时间支付房款，亦不接受房屋，并以该房屋属小产权房，双方签订的协议违反了国家法律的规定为由，而要求被告返还未交付的购房款。请问农民把房屋卖给外村人买卖合同有效吗？

农民把房屋卖给外村人买卖合同有效与否，根据我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失地农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。我国人多地少的国情决定国家对土地使用采取严格的限制政策，其目的是让农民保住自己的住宅，是维护和谐稳定的社会秩序的需要，也是为农民负责、保障其基本生存权的需要。他们所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，李某不是茅坪镇杨贵店村村民，不具备该区域内购房权利。原告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的李某，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故被告基于合同而收取的原告购房款8万元应予返还。导致协议无效，双方均有过错，故对双方提出的损失问题由各自承担。