我侄子刚刚大学毕业，想在上海找工作，然后在上海买个二手房，我想咨询一下上海二手房买卖程序是什么。

第1步：买卖前的产权审核
担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也就不是什么问题。

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；
其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

第2步：交购房定金

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。

第3步：申请贷款

①要购买的二手房必须已办理《房屋所有权证》，上海二手房买卖程序 产权明晰并具备符合政府规定的进入房地产市场流通条件。房屋的房龄不能超过15年。

②选择贷款银行，进行房产评估。

③填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

1、贷款预批材料
1、存量房交易合同或网签合同；
2、买卖双方的银行卡和复印件；
3、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；
4、买方及配偶的收入证明原件；
5、卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）；
6、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。
提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
2、抵押登记材料
1、买方的房屋所有权证；
2、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。
3、卖方取款材料
1、资金监管协议
2、身份证
3、银行卡

第4步：过户
1、买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》
（1）买方提交材料
上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（未婚人士提供民政部门开具的未婚证明）
非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（单身限购）、纳税或社保证明
（2）卖方提交材料
《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明，所有权利人到场、身份证、房产权证及密码、原购房合同或预售合同、原购房发票、原购房契税单、公正委托书。
2、买卖双方税费缴纳说明
（1）买方税费缴纳详情
买方需要缴纳的主要税费：契税、交易手续费、交易及抵押登记费、房产税
①持《不动产统一销售发票》到房屋所在的的房地产交易中心财政窗口填报《契税纳税申报表》，并在税收缴款通知书规定期限内完税。
②缴纳契税后取得契税完税凭证（或契税免税证） （注：须卖方到场并提供相关身份证明及房地产权证）。
（2）卖方税费缴纳详情
卖方需要缴纳的主要税费：二手房营业税、个人所得税、交易手续费

（1）持有效的身份证明、《房地产权证》到房屋所在的的房地产交易中心税务窗口填写营业税、个人所得税《纳税申报表》（土地增值税、印合税免征），并在税收缴款通知书规定期限内完税。
（2）持完税证明到房屋所在的的房地产交易中心税务窗口申请代开《不动产统一销售发票》（注：须买方到场并提供相关身份证明）
（3）买方取得《不动产统一销售发票》