你好，房屋买卖问题

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委托中介出售房产的流程包括以下几个环节：
首先，确立您希望与其展开合作的中介服务机构；
其次，与中介公司就中介费用等具体事宜展开深入探讨和洽谈；
第三步，在达成一致意见之后，双方签署正式的中介服务合同；
最后，若中介成功促成了房产交易，则需依照事先约定向其支付相应的中介费用。
依据我国相关法律法规，房地产开发商若委托中介服务机构销售商品房，那么该受托机构必须是依法成立且已获得工商营业执照的房地产中介服务机构。
同时，房地产开发商还应与受托房地产中介服务机构签订书面委托合同，该合同中应明确规定委托期限、委托权限以及委托方和被委托方各自享有的权利和承担的义务。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第二十五条
房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务

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在此我们需要明确指出，雄安新区内的房屋是允许进行交易的。关于购买房产的政策，这里采取了积分制度，并不实行严格的户口限制。因此，只要满足相关条件的市民都可以在当地购置物业。
具体来说，对于已经在本地拥有一套住宅的当地户籍家庭，政府只允许他们购买一套新的住宅；而对于已经拥有两套及以上住宅的当地户籍家庭以及拥有一套或更多住房的非当地户籍家庭，则会被暂时禁止在该行政区域内购买新的房产。
法律依据：
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第三条
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

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销售伪劣品牌运动鞋的行为，未必都会遭到法律制裁。
然而，当销售额达到或超过五万元的额度时，便可视为一种犯罪行径，需要承担相应的刑事责任。对于这类犯罪行动，现行法律规定了如下刑罚措施：
首先，若销售额低于二十万元，则应面临两年以下有期徒刑或拘役的处罚，同时还需缴纳销售金额百分之五十以上至两倍以下的罚金；
其次，若销售额介于二十万元到五十万元之间，则将面临两年以上七年以下有期徒刑的惩罚，同样需要缴纳销售金额百分之五十以上至两倍以下的罚金；再者，若销售额高达五十万元但未满二百万元，那么将面临七年以上有期徒刑的严厉惩处，同时仍需缴纳销售金额百分之五十以上至两倍以下的罚金；
最后，若销售额突破二百万元大关，那么将面临十五年有期徒刑甚至是无期徒刑的严重后果，同时还需缴纳销售金额百分之五十以上至两倍以下的罚金，或者被依法没收全部财产。
法律依据：
《刑法》第一百四十条
生产者、销售者在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合格产品，销售金额五万元以上不满二十万元的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；销售金额二十万元以上不满五十万元的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；销售金额五十万元以上不满二百万元的，处七年以上有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；销售金额二百万元以上的，处十五年有期徒刑或者无期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金或者没收财产。

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在二手房交易过程中，税费通常由买卖双方共同承担。具体涉及的税费种类包括但不限于以下几种：契税、印花税、增值税以及个人所得税等。通常情况下，增值税与个人所得税由出售方负责支付，而契税及印花税则由购买方承担。
值得注意的是，这些税费皆需严格依照相关法律法规进行征收，并设有明确的税率标准和计算方式，具体的计算依据还会受到房屋面积等因素的影响。
法律依据：
《契税法》第一条
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
第二条
本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：
（一）土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；
（三）房屋买卖、赠与、互换。
前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

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对于初次涉及电动车盗窃案者，通常情况下，相关部门会依法给予其五天至十天以内的拘留惩罚，同时还可能处以最低五百元、最高五百元的罚款。
然而，若此类犯罪行为情节较为严重，则将面临十天至十五天的拘留期，并且有可能被处以最低一千元、最高一千元的罚款。但是，如果所盗窃的电动车价值巨大，且涉嫌构成盗窃罪的话，那么该嫌疑人将会受到法院的审判，可能被判处三年以下的有期徒刑、拘役或管制，同时还需承担罚金的处罚。
法律依据：
《治安管理处罚法》第四十九条
盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。

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若涉及贩售病死牛肉，根据情节严重程度，可能会被认定为违反刑法中的生产、销售不符合安全标准的食品罪。在这种情况下，罪犯将面临三年以下有期徒刑或拘役的刑事制裁，同时还需额外承担罚金。若此行为给人体健康带来了严重危害或存在其他恶劣情节，那么刑罚将会上升到三年以上七年以下有期徒刑的水平上，同样伴有罚金的惩罚。而对于那些导致极其严重后果的嫌疑人来说，其所面临的刑罚可能是七年以上有期徒刑甚至无期徒刑，同时还需缴纳罚金或是被没收全部财产。
法律依据：
《刑法》第一百四十三条
生产、销售不符合食品安全标准的食品，足以造成严重食物中毒事故或者其他严重食源性疾病的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；后果特别严重的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

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按照相关法律法规，仅允许预售性质的房屋买卖合同进行转让操作，生购凭证所订立的购房合同则不得实施任何形式的转让行为。
此外，需要注意的是，转让合同亦存在相应的限制条件，具体包括但不限于:转让方必须持有正式登记并备案过的预售合同以及转让合同，方能被认定为合法的转让方;预售合同的转让标的物必须是尚未竣工完毕、处于建设进度之中的预售商品房;以及满足其他相关法律法规中所设定的特殊要求与条件等等。
法律依据：
《民法典》第五百四十五条
债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：
（一）根据债权性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。

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购买之公寓尚未交付使用，仍具备退货可能，但需符合以下退货条件：延期交付。一般而言，若开发商未能按照合同约定的期限交房超过三个月，购房者有权向开发商提出退货要求，同时要求开发商退还双倍定金或是支付相应的房款利息。缺乏所有权证书。因开发商方面的原因导致购房者在合同规定的期限内无法获得房屋的所有权证书，如出现此类情况，购房者可依据相关法律法规要求退货。
法律依据：
《民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

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在涉及到婚姻解除的案件中，当事人有权启动司法程序，请求法庭强行划定离婚财产分配方案。当夫妻双方在离婚过程中对于仍然未取得所有权或仅取得部分所有权的房地产存在争议且无法通过协商达成共识时，人民法院不应直接判定该房地产的所有权归属，而应依据实际情况做出裁决，决定由哪一方当事人暂时享有使用权。待相关当事人获得该房地产的完整所有权之后，若仍存在争议，则可另行向人民法院提出诉讼申请。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条
双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

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依照本国现行有效的相关法规，倘若法院经由实行拍卖被执行人房屋之行为，所得款额尚不足以全额偿还其所负债务，然被执行人还有其他各项资产的话，那么法院便有权对被执行人的这些其他资产进行强制执行。如若经查无任何财产可供执行，法院将依法作出裁决，宣布本次执行程序结束。
然而，债权人仍然享有与被执行人就还款期限及方式进行磋商的权利，双方可共同拟定相应的还款协议，最终根据该协议履行还款义务即可。
法律依据：
《民法典》第四百一十三条
抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

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若存在不良信用记录，这将对您产生深远且持久的影响，甚至波及您的子女。具体表现包括影响职业发展、日常生活以及教育进展等方面。
首先，在求职过程中，雇主可能会因您存在不良征信记录而拒绝您的申请；
其次，如办理银行按揭或购买房产时，您的不良信用记录将会极大地增加贷款难度，严重时甚至无法获批，进一步延伸至购车及其他大宗商品消费领域；
再者，部分公共交通工具如高速列车，也对信用不达标的乘客实施限制，使其无法正常出行；
此外，在某些地区，申请入学资格时也要求家长无任何不良信用记录，例如，孩子可能因此无法进入收费较高的私立学校接受优质教育，这无疑加大了家庭经济负担。
法律依据：
《征信业管理条例》第十五条
信息提供者向征信机构提供个人不良信息，应当事先告知信息主体本人。但是，依照法律、行政法规规定公开的不良信息除外。
第十六条
征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的，应当予以删除。在不良信息保存期限内，信息主体可以对不良信息作出说明，征信机构应当予以记载。
第十七条
信息主体可以向征信机构查询自身信息。个人信息主体有权每年两次免费获取本人的信用报告。
第十八条
向征信机构查询个人信息的，应当取得信息主体本人的书面同意并约定用途。但是，法律规定可以不经同意查询的除外。征信机构不得违反前款规定提供个人信息。
第十九条
征信机构或者信息提供者、信息使用者采用格式合同条款取得个人信息主体同意的，应当在合同中作出足以引起信息主体注意的提示，并按照信息主体的要求作出明确说明。
第二十条
信息使用者应当按照与个人信息主体约定的用途使用个人信息，不得用作约定以外的用途，不得未经个人信息主体同意向第三方提供。

[律师回复] 解析：
擅自出售经法院查封的物品属于违法行为。行为人如能将已被查封、扣押或已经被法院清点且责令其妥善保管的财产私自隐匿、转移、变卖、破坏甚至销毁，或者非法转移已经被警方冻结的资产，那么司法机关有权根据情节严重程度给予相应的罚款、拘留处罚；如果情形升级到可能构成犯罪的极端情况，那么行为人就有可能面临依法追究刑事责任的严峻后果。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条
财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

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婚后购置之房产，若房产证之上仅有夫妇其中一方之姓名，且其在共同所有权栏目中标注为单独所有，则该房产属于个人财产范畴，可由该方单独决定出售与否。反之，若共同所有权栏目未作任何标注或注明，则未经另一方同意不得擅自处理该房产。
根据相关法律规定，不动产物权人对于自身所拥有的不动产及动产具有占有、使用、收益以及处分等各项法定权利。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

[律师回复] 解析：
在房地产交易中，若购房者已经向卖家支付了定金，则该定金是具备可退还的法律效力的。当买方按照约定履行了自身义务之后，所支付的定金应被视为其购买房价款的一部分或者被退还给买方；如果由于自然因素或者特殊情况，买卖双方无法签署正式的购销合同，并且这种情况并非由于任何一方的责任造成的，此时，定金便有资格被退还。再者，如果卖方出现单方面违约行为，那么买方有权要求退还双倍定金。
法律依据：
《民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；
但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；
收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 解析：
作为商家，向未满法定年龄的青少年提供售卖烟草和酒精饮料的行为，已经触犯了相关法律法规。在此情况下，若未能在店铺明显部位张贴警示标语以示提醒，将被国家监管机构判定为违规操作，并接受相应的行政惩罚。
法律依据：
《中华人民共和国未成年人保护法》第三十七条
禁止向未成年人出售烟酒，经营者应当在显著位置设置不向未成年人出售烟酒的标志；对难以判明是否已成年的，应当要求其出示身份证件。

[律师回复] 解析：
若未取得授权便私自生产或贩售食品添加剂，将有可能面临以下法律后果：
首先是被依法没收非法所得、非法制造和销售的食品添加剂，以及用于违法行为的工具、设备、原材料等相关物品；
其次，还需承担相应的罚款责任。倘若所生产和销售的食品添加剂未能达到食品安全标准，比如采用了非食品原料或者添加了非食品添加剂之外的化学物质，那么将会被勒令立即停止生产或使用这些产品，同时没收其非法所得，并处以相应的罚款。而在更为严重的情况下，例如生产、销售的食品添加剂不符合卫生标准，且这种行为已经足以引发严重的食物中毒事件或者其他严重的食源性疾病，那么当事人就有可能面临刑事处罚，包括有期徒刑或者拘役，以及罚金等严厉惩罚。
法律依据：
《安全生产法》第二十条
生产经营单位应当具备本法和有关法律、行政法规和国家标准或者行业标准规定的安全生产条件；不具备安全生产条件的，不得从事生产经营活动。

[律师回复] 解析：
在进行房屋购买时，首先需要通过房产中介机构筛选适合自己的房源。
其次，在选定房源并达成意向之后，双方需签署定金协议以及居间协议，并按照协议规定支付相应的定金款项。接下来，便是正式进入购房流程，即签订房地产买卖合同，并在网络平台进行合同备案。在完成上述步骤之后，便可开始支付首付款。如果上家存在贷款未结清的情况，他们通常会使用这笔首付款来偿还贷款。
然后，需要为下家办理相关的贷款手续，下家需要携带买卖合同等相关资料前往银行申请贷款。在完成所有贷款手续之后，便可着手办理过户交易手续。在过户手续顺利完成之后，交易中心将开具收件收据。在收到收件收据后的二十个工作日内，下家即可领取到房地产权证。在此期间，贷款银行将会向上家发放贷款。具体的放款时间可能会在产权证颁发之前或之后，这主要取决于下家与银行之间的约定。
最后，便是交房及支付剩余尾款的环节了。
法律依据：
《房地产经纪管理办法》第十六条
房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同应当包含下列内容：
（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；
（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；
（三）服务费用及其支付方式；
（四）合同当事人的权利和义务；
（五）违约责任和纠纷解决方式。
建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。

[律师回复] 解析：
依照相关法规，贩卖烟丝这一行为被视为非法行为。烟丝特指以烟叶、复烤烟叶及烟草薄片作为原材料经过加工而形成的丝、末以及颗粒状物件。在法律上，卷烟、雪茄烟、烟丝、复烤烟叶均被归类为烟草制品，皆属于烟草专卖品的范畴之内。依据国家法律规定，烟草专卖品的生产、销售和进出口活动必须接受国家的专卖管理，未获得相应许可证便不得进行任何形式的销售活动。
法律依据：
《中华人民共和国烟草专卖法》第十九条
卷烟、雪茄烟和有包装的烟丝必须申请商标注册，未经核准注册的，不得生产、销售。
第三十二条
无烟草专卖零售许可证经营烟草制品零售业务的，由工商行政管理部门责令停止经营烟草制品零售业务，没收违法所得，并处罚款。

[律师回复] 解析：
关于非法倒卖烟草行为的法律责任界定如下：若情节严重者，将被判处五年以下有期徒刑或拘役，并处以罚款，或者在缴纳违法所得金额的基础上增加至一倍以上五倍以下的罚款；而对于情节特别恶劣的犯罪分子，则将面临五年以上的有期徒刑，同时需支付违法所得金额一倍以上五倍以下的罚款，或者是没收全部财产。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》第二百二十五条
违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役；
并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；
情节特别严重的，处五年以上，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：
（一）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专场物品或者其他限制买卖的物品的；
（二）买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的；
（三）未经国家有关主管部门批准，非法经营证券、期货或者保险业务的；
（四）其他严重扰乱市秩序的非法经营行为。

[律师回复] 解析：
根据相关法律条文，房屋避税合同属于无效协议范畴，因其涉及到违反了法律以及行政法规的强制性规定。当一项民事法律行为违背了法律或者行政法规中的强制性规定时，将被认定为无效。
然而，需要注意的是，如果这一强制性规定本身并不足以导致整个民事法律行为无效，那么此项民事法律行为仍然具有法律效力。
法律依据：
《民法典》第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十七条
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；
不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；
各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
法律另有规定的，依照其规定。