史XX与肖XX、蔡XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）史XX。

委托代理人熊华，湖北XX律师。一般授权代理。

被上诉人（原审原告）肖XX。

被上诉人（原审被告）蔡XX。

上诉人史XX因与被上诉人肖XX、蔡XX房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省当阳市人民法院（2013）鄂当阳民初字第01028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日立案受理后，依法组成由审判员李XX担任审判长，审判员胡XX、代理审判员关XX参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审认定：2009年7月15日，蔡XX作为出租人与史XX作为承租人签订《房屋租赁合同》，蔡XX将肖XX所有的位于当阳市环城南XX的5间门店和2套住房（建筑面积约500㎡）、后院场地约1000㎡及门前场地出租给史XX，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日，约定租金48000元／年。租金支付期限与方式为每年8月1日前承租方以现金或转账方式支付给出租人。合同签订后，史XX向蔡XX一次性支付2009年8月1日至2010年7月31日期间的租金48000元。蔡XX将诉争房屋及场地交付史XX使用。2010年8月1日，蔡XX作为出租人与史XX作为承租人签订补充合同。合同内容为：根据房屋租赁合同（史、蔡2009年7月15日所签原件），因生产经营需要，特签此补充合同：1、租赁期限从2010年8月1日，按原合同延期至2019年7月31日；2、从2010年8月1日至2016年7月31日，租金调整为38000元／年，每三年一付，2016年8月1日按原合同执行；3、承租方从2010年8月1日起，对所租场地进行平整和倒制20公分厚的水泥地坪，以利经营需要。若在第一个三年内承租方未进行场地处理，出租人将视情况，取消本补充规定，按原合同执行；4、本合同与原合同（2009年7月15日合同）视为同等效力。合同签订后，史XX一次性转账支付蔡XX三年租金114000元（2010年8月1日至2013年7月31日）。

原审同时认定，肖XX对2009年7月15日签订的房屋租赁合同予以认可。2010年10月，蔡XX给付肖XX租金（2009年8月1日至2010年7月31日）48000元。2011年底，蔡XX给付肖XX租金（2010年8月1日至2013年7月31日）112000元。史XX在签订补充合同后对诉争场地倒制了不足20公分厚的地坪。现肖XX起诉至人民法院，请求判令：1、蔡XX与史XX于2010年8月1日签订的房屋租赁补充合同无效；2、史XX将承租房屋交还肖XX；3、史XX给付2013年8月1日至2014年7月31日的租金48000元。

原审法院认为，一、本案争议的焦点在于2010年8月1日蔡XX与史XX签订的补充合同是否构成表见代理。表见代理是指无权代理人的代理行为客观上有使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理行为对其具有法律约束力。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条表明：合同法第49条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成的具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失的相信行为人有代理权，即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或者懈怠。本案中，2009年7月15日蔡XX在未取得房屋所有权人肖XX授权的情况下与史XX签订房屋租赁合同，蔡XX的行为应属无权代理。但是，肖XX按合同约定收取了租金，视为对该房屋租赁合同予以追认，致使该房屋租赁合同有效。2010年8月1日，蔡XX在肖XX不在场的情况下又与史XX签订补充合同，肖XX事后不予追认，该补充合同应属无效合同。史XX抗辩，肖XX与蔡XX系同居关系，诉争的房屋系肖XX、蔡XX共同修建，蔡XX具有代理权，有权处分诉争房屋。根据庭审查明的事实，史XX未能提交证据证明肖XX与蔡XX系同居关系，而肖XX、蔡XX也不认可双方系同居关系。诉争的房屋系肖XX所有，蔡XX在签订补充合同时未出具肖XX的授权委托书、身份证等能证明蔡XX具有代理权的相关材料，史XX也未提交证据证明蔡XX出租诉争房屋取得了肖XX的授权。同时，史XX在签订房屋租赁合同时，未审查房屋的所有权信息，史XX陈述其在2009年7月15日签订房屋租赁合同时，肖XX在现场，并在租赁合同上签字确认，根据交易习惯，签订补充合同时，史XX应当按照第一次签订合同时的做法，要求肖XX签字确认。故史XX在签订补充合同过程中存在过失，蔡XX签订补充合同的行为不构成表见代理。现肖XX对蔡XX签订补充合同的行为明确表示不予追认，蔡XX的行为对肖XX不发生效力。综上，蔡XX与史XX于2010年8月1日签订的补充合同无效。因蔡XX与史XX于2009年7月15日签订的房屋租赁合同未到期，肖XX请求史XX返还房屋的诉请不予支持。二、关于肖XX请求史XX支付2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金48000元的问题。蔡XX与史XX在2010年8月1日签订补充合同时，约定通过扣减2010年8月1日至2016年7月31日期间每年10000元租金，合计60000元租金的方式，由史XX平整场地、倒制地坪，后史XX确实按照补充合同平整了场地、倒制了地坪，虽未达到补充合同约定的厚度，但确实支付了相应的费用，有一定损失。根据公平原则，蔡XX已为史XX实际减少租金30000元（2010年8月1日至2013年7月31日），原审法院认为在2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金中再减少10000元，即总共为史XX减少40000元租金，双方才较为公平，即史XX支付肖XX2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金38000元，较为适宜。基于上述理由，原审遂根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款之规定，判决：一、蔡XX与史XX于2010年8月1日签订的房屋租赁补充合同无效。二、史XX于本判决生效之日起十日内支付肖XX2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金人民币38000元。三、驳回肖XX的其他诉讼请求。

史XX不服原审判决，向本院提起上诉称：史XX在原审并未主张本案构成表见代理关系，而是认为本案符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定的显名间接代理关系的特征。本案中，行为人蔡XX并非以肖XX的名义与史XX签订合同，而是以自己的名义与史XX签订补充合同，一审查明的事实已充分证明蔡XX出租房屋并收取租金的行为系受肖XX的委托，在肖XX和蔡XX之间已形成委托关系，这一客观事实完全符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于显名间接代理的构成要件。因此，请求二审人民法院撤销原判，依法改判。

肖XX与蔡XX答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。

经审理查明，原审认定的事实属实。

本院认为，2009年7月15日蔡XX与史XX签订《房屋租赁合同》及2010年8月1日签订《补充合同》的行为属无权代理行为，在未经涉案合同的房屋所有权人肖XX追认，对肖XX不发生法律效力。现肖XX对蔡XX与史XX2009年7月15日签订的《房屋租赁合同》予以追认且已实际接收了租金，应认定该合同有效，其相关法律后果由肖XX承担。但肖XX对蔡XX与史XX于2010年8月1日签订的《补充合同》明确表示不予认可，且蔡XX对于史伟名依据2009年7月15日蔡XX与史XX签订《房屋租赁合同》所交付的第一期租金（2009年8月1日至2010年7月31日）48000元直至2010年10月方给付肖XX，故蔡XX与史XX于2010年8月1日签订的《补充合同》时并不存在肖XX对蔡XX有诸如曾经事前授权或事后追认等任何形式授权的表象，故蔡XX2010年8月1日与史XX签订《补充合同》的行为不构成表见代理，在肖XX明确表示不予追认的情况下，对肖XX不发生法律效力。此外，针对史XX的上诉理由，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定的是委托人的介入权，即第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间的代理关系时，委托人可向第三人主张合同法律关系的权利。而并非赋予第三人选择委托人或是受托人为合同相对人的权利。据此，史XX（即该法条规定的第三人）并不能依据该法条规定选择肖XX或是蔡XX为本案合同的相对人，事实上，肖XX从根本上否认了肖XX与蔡XX之间就蔡XX与史XX签订补充合同时存在委托关系。因此，该案亦不适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定。史XX据此提出的上诉请求，不应予以支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元（史XX已预交），由史XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李XX

审　判　员　　胡XX

代理审判员　　关XX

书　记　员　　张XX