卖家和抵押权人恶意串通试图拍卖房屋，买房人无奈向法院撤销已生效调解书

　　案情简介：卖家和抵押权人恶意串通试图拍卖房屋，买房人无奈向法院撤销已生效调解书。

　　原告：吴XX等，委托律师：崔华律师;被告：唐XX，陈XX。

　　2011年9月21日，陈XX申请办理系争房屋的抵押登记。2011年10月8日，房地产交易部门核准登记。抵押权人为XX银行，债权数额为4,736,129.91港元，债务履行期限从2011年9月24日至2031年9月23日。

　　2011年11月14日，陈XX与彭X签订一份抵押借款协议，协议约定：陈XX向彭X借款人民币贰佰万元，无利息;借款期限自2011年11月14日至2012年11月13日止

　　2013年10月12日，三原告(乙方)与陈XX(甲方)签订了一份房地产买卖合同，合同约定：房屋坐落为凯旋北XXXXX弄XXX号XXX室，建筑面积146.08平方米，房地产转让价款590万元;2014年2月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续;乙方于2013年10月12日当日向甲方支付第一笔购房款，计人民币壹佰肆拾肆万元整;乙方于2013年11月30日向甲方支付第二笔购房款，计人民币壹佰陆拾万元整;乙方于产权过户当日(2014年2月15日前)向甲方支付第三笔购房款，计人民币壹佰捌拾壹万元整;部分购房款人民币壹佰万元整乙方通过银行贷款方式向甲方支付，待产权过户后由贷款银行一次性划入甲方指定账户;乙方于交房完毕当日向甲方支付购房尾款计人民币伍万元整。

　　2015年5月22日，原告与陈X达成过户时间顺延补充约定：陈X于2015年7月20日前将系争房屋内个人抵押结清并注销他项权利证明;陈X于2015年11月30日前将系争房屋内银行贷款余额结清并注销抵押，于2015年12月31日前办理产权过户;由于陈X个人原因导致合同约定的过户时间推迟，陈X愿支付肆拾万元作为对原告的补偿，于产权过户当日直接抵扣房价款;若陈X在上述约定期限未能还清借款导致无法办理过户手续，则按买卖合同约定承担违约赔偿责任，且由于过户延期给原告造成的一切损失全部由陈X承担。

　　唐XX于2016年4月26日起诉陈X民间借贷纠纷，案号为(2016)沪0105民初8337号，要求陈X归还借款本金386万元及利息306,227元。在该案审理中，彭X、彭X某均书面确认，两人汇给陈X的386万元实际出借人均为唐XX。陈X也于2015年12月30日出具借条确认向唐XX借款386万元，借款利息为每月2%，同意于2016年2月底归还。经调解，唐XX与陈X达成调解：一、被告陈X归还原告唐XX借款本金人民币3,860,000元、利息人民币424,600元，于2016年6月15日前履行完毕;二、若被告陈X未按上述约定履行还款义务，则应自2016年6月16日起依照年利率24%支付该笔借款利息至实际清偿之日止;三、被告陈X未按上述约定履行还款义务，原告唐XX有权就被告陈X名下位于上海市普陀区凯旋北XXXXX弄XXX号XXX室房屋折价或者申请拍卖、变卖该房屋，并在其他优先抵押权人受偿之后所得价款内优先受偿，其价款超过债权数额的部分归被告陈X所有。

　　法院观点：唐XX在与陈X民间借贷纠纷诉讼中，双方调解内容是基于对担保物的优先受偿达成，唐XX并未登记过在系争房屋上的抵押权，仅有当事人协议，未按照法律规定登记，不能产生物权变动的效力，唐XX无法因陈X、彭X的确认而当然取得担保物权。如不涉及第三人权益，当事人之间设定、变更担保物权，属当事人意思自治，只要内容合法，他人无权干涉，但在陈X将系争房屋出售给原告，原告按约支付购房款并占有使用系争房屋后，唐XX与陈X再达成对系争房屋优先受偿的协议，损害了原告的民事权益，原告的诉讼请求，应予支持。

　　判决结果：撤销(2016)沪0105民初8337号民事调解第三项。