付了定金和首付款后，房价跌了，买房人如何解除房屋买卖合同？

　　上海市徐汇区人民法院

　　民事判决书

　　(2016)沪0104民初28699号

　　原告：杨X。

　　原告：邹XX。

　　两原告共同委托诉讼代理人：崔华，上海XX律师。

　　被告：詹XX。

　　被告：万X。

　　两被告共同委托诉讼代理人：姚X，上海XX律师。

　　原告杨X、邹XX与被告詹XX、万X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告杨X、邹XX，两原告共同委托诉讼代理人崔华，被告詹XX、万X，两被告共同委托诉讼代理人姚X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨X、邹XX向本院提出诉讼请求：1.解除杨X、邹XX与詹XX、万X于2016年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》;2.詹XX、万X返还杨X、邹XX已支付
的房款105万元。事实和理由：2016年3月6日经某房地产经纪有限公司(以下简称某公司，已被某某公司收购)居间介绍，杨X、邹XX与詹XX、万X签订《房地产买卖居间协议》，约定杨X、邹XX购买詹XX、万X所有的上海市徐汇区龙山新XXXXX号XXX室房屋
(以下简称系争房屋)。2016年3月24日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争
房屋总价款为335万元，首期房价款105万元，贷款228万元，办理转让过户时间为2016年
5月31日前。在准备贷款材料时，被告知系争房屋贷款只能贷到50%。同时，某公司 还教唆杨X、邹XX使用信用卡支付首付款并承诺如贷款审批有问题可以垫资。3月
25日上海市出台新的调控政策，4月25日上海XX监局发布通知，导致杨X、邹XX申请贷款受阻受限，无法贷款228万元，无力支付剩余房款，合同无法继续履行，故诉至法院。詹XX、万X辩称，不同意杨X、邹XX的诉讼请求。杨X、邹XX认为中介存在不诚信的行为与詹XX、万X无关。詹XX、万X要求杨X、邹XX继续履行合同并承
担违约责任。2016年3月24日双方签订上海市房地产买卖合同，詹XX、万X按照合同约定履行义务并多次催促杨X、邹XX支付剩余房款并办理过户手续，杨X、邹XX多次拖延付款致使詹XX、万X另行购房目的无法实现，导致重大损失。詹XX、万X希
望继续履行合同，如果杨X、邹XX确实无法履行合同，应当按照合同承担违约责任。本院认定事实如下：系争房屋权利人为詹XX、万X。2016年3月6日，詹XX、万X(出售方，甲方)与杨X、邹XX(买受方，乙方)、某公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》同日，詹XX出具《收款收据》，表示收到买受方邹XX转付的20万元，确认上述
款项系买受方邹XX用于购买系争房屋的定金。2016年3月24日，詹XX、万X(卖售人，甲方)与杨X、邹XX(买受人，乙方)通过某公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为徐
XXXXXXXXXX，房地产坐落：龙山新XXXXX号(部位：XXX)，房屋建筑面积46.02平方米。系争房屋转让价款共计335万元。甲、乙双方确认，在2016年5月31日之前，甲乙双
方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)7、违约责任：(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工
作日的;乙方单方要求解除合同的;均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。附件三付款协议：一、首期房价款：乙方应支
付甲方首期房价款105万元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金
20万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后5日内通过居间方转付甲方部分首期房价款85万元。甲方应将该
款项专项用于偿还抵押权人(如XX行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。 甲 方须于签署本合同后30日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领
取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款228万元。乙方通过申请贷款支付。乙方应于签订本合同后10日内向贷款XX行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款XX行等申请的贷款未通过或额度不足
的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。该附件还对交易过户、交房时间及尾款、账户等作了约定。同日，詹XX、万X(出售方，甲方)与杨X、邹XX(买受人，乙方)签订《协议书
》，约定：乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。交易过程中产生的所有应缴税费、交易手续费等相关费用均由乙方承担，335万元为甲方出售该房地产净到手价格。2016年4月3日，某公司出具《收款收据》，邹XX通过普通POS机付款434100元
用于购买系争房屋，付款性质为代收代付。2016年4月6日，詹XX出具《收款收据》，表示收到邹XX支付的415900元，上述款项系邹XX用于购买系争房屋的部分房价款。2016年4月7日，詹XX通过其工商XX行账户办理个人贷款提前归还，将系争房屋个人二手住房购置贷款和公积金委托贷款的余额予以结清。2016年4月14日，詹XX、万X与中国工商XX行股份有限公司上海市徐汇支行、上海市XX公司申请系争房屋的注销登记注销内容为贷款还清，注销抵押。2016年5月4日，徐汇区房地产登记处出具《上海市徐汇区房地产登记收件收据》，登记种类为抵押权注销。2016年5月22日，詹XX、万X向杨X、邹XX发出《催告函》，表示已收到杨X、邹XX支付的定金及首付款105万元。依据买卖合同付款协议的约定，杨X、邹XX
应于签订买卖合同后七个工作日内向贷款XX行申请贷款228万元，然而至今仍未履行申 请贷款相关手续，致使交易无法正常进行。为此催告杨X、邹XX务必于2016年5月
31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，按《上海市房地产买卖合同》履行各自义务，继续进行交易。若仍不配合，詹XX、万X将按照买卖合同约定追究杨
铮、邹XX的违约责任。审理中，杨X、邹XX提交了与某公司工作人员的微信聊天记录和录音。欲证明买房时某公司工作人员曾承诺帮助贷款，首付只需拿出105万元。至本案立案时，杨
铮、邹XX未能办理系争房屋贷款，也无力支付剩余房款。庭审中，詹XX、万X表示如果杨X、邹XX确实履行不能，同意解除合同，按照
合同约定要求杨X、邹XX承担违约责任。双方对合同解除后违约责任在本案中一并处
理均无异议。以上事实，除詹XX、万X与杨X、邹XX的一致陈述外，另有房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、收款收据、上海市房地产登记簿、转账凭证、上海市房地
产登记申请书、上海市徐汇区房地产登记收件收据、催告函等证据证实，经庭审质证无
异，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨X、邹XX与詹XX、万X签订的《上海市房地产买卖合
同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。杨X、邹XX向詹XX、万X支付首付 款105万元后，詹XX、万X将系争房屋原贷款余额结清并办理系争房屋抵押权注销手
续。杨X、邹XX在抵押权注销后，应及时向贷款XX行申请贷款，而杨X、邹XX最终未能办理系争房屋贷款。本院认为，购房贷款相关的国家政策对外公布公示，双方于
2016年3月24日签订《上海市房地产买卖合同》，贷款成数并不受上海市于2016年3月
25日实施的“沪九条”新政影响。且按照付款协议约定，如杨X、邹XX向贷款XX行等
申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付詹XX、万X，现杨X、邹XX无力支付剩余房款，且要求解除双方签订的买卖合同
，可见导致系争房屋无法办理转让过户手续并提出解除合同的责任在杨X、邹XX一方。杨X、邹XX未能办理系争房屋贷款，也无力支付剩余房款，合同履行基础丧失，杨X、邹XX请求解除双方签订的买卖合同，詹XX、万X亦表示如果杨X、邹XX确实履行不能，同意解除合同，故本院对解除双方签订的买卖合同予以准许。合同解除后，詹XX、万X应将已收取的房款105万元返还给杨X、邹XX。但杨X、邹XX的
行为显属违约，应当承担相当于根本违约的违约责任。按照合同约定，杨X、邹XX除需按总房价款万分之五每日的标准支付十个工作日的赔偿金16,750元外，还需向詹XX
、万X支付相当于总房价款20%的违约金。鉴于约定的违约金较高，杨X、邹XX要求
予以调整，符合法律规定。本院综合考量詹XX、万X的实际损失，酌情确定杨X、邹XX支付詹XX、万X违约金30万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：

　　一、解除杨X、邹XX与詹XX、万X于2016年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》;

　　二、詹XX、万X于本判决生效之日起十日内返还杨X、邹XX购房款1,050,000元;

　　三、杨X、邹XX于本判决生效之日起十日内支付詹XX、万X赔偿金16,750元;

　　四、杨X、邹XX于本判决生效之日起十日内支付詹XX、万X违约金300,000元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费33,600元，减半收取计16,800元，由杨X、邹XX负担。 　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方
当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员 史XX

　　书记员 陆怿婷

　　二〇一六年十月二十七日