李XX与上海某某有限公司、吴XX排除妨害纠纷一审民事判决...

　　原告李XX向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还位于上海市XXXXX弄XXX号、XXX号房屋(以下简称系争房屋);2、判令两被告将上述房屋恢复至毛坯状态;3、判令两被告支付原告自2016年7月至实际归还之日止的占有使用费【暂计人民币(以下均为同币种)16,000元/月×23个月=368,000元】。事实与理由：两被告自2015年7月起至今非法占有系争房屋，两被告未与原告建立房屋租赁合同关系，且非法占有房屋期间擅自改变房屋结构，开展群租经营行为，经原告多次催告拒不搬离，故原告提出上述诉请。

　　被告某公司、吴XX共同辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、某公司不是适格主体，张X与吴XX签订的租赁合同，根据合同相对性，合同不涉及某公司。原告也没有证据证明某公司实际使用系争房屋。2、张X作为系争房屋的共有产权人，有权对系争房屋进行出租。吴XX依据与张X签订的租赁合同取得系争房屋使用权，不存在返还、恢复房屋的义务。3、原告于2018年1月25日发给吴XX的律师函及双方的微信聊天记录可以看出，原告在2014年就已知晓系争房屋被出租，原告在上海也有住处，从未对系争房屋使用状况提出异议。吴XX有理由相信原告是知晓系争房屋出租状况。4、吴XX已按约将租金支付给张X，原告应当向张X主张。5、吴XX与张X于2016年签订租赁合同，原告以2018年租金参考主张房屋占用费，无依据。

　　原告李XX针对上述答辩意见认为，部分共有人出租系争房屋，且吴XX与张X某恶意串通，故租赁合同无效。

　　本院经审理查明：李XX、张X系上海市XXXXX弄XXX号、XXX号房屋(以下简称系争房屋)的产权人。

　　2016年6月19日，承租方(乙方)吴XX与出租方(甲方)张X某签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方;乙方将承租的房屋作为开设商业旅馆及酒店式公寓经营场地使用;租赁期限12年，自2016年11月1日至2028年11月1日，免租期为4个月;每月租金7,500元，付三押一，先付后用，乙方每个季度的前7天支付房租;等。

　　2018年1月26日，李XX委托律师向某公司、吴XX发律师函，主要内容为李XX查看其名下房屋时发现贵方未经李XX同意擅自在该房屋经营酒店业务，经李XX与贵方交谈，贵方称与张X某签订租赁合同，并与其结算租赁费用。事实上，张X某非物业产权人且无权处分该房屋，故贵方于收到本律师函3日内提供与张X某的租赁合同原件和付款凭证，如贵方不能按时提供，届时贵方须腾空房屋，并支付李XX从2014年1月1日至腾空完毕期间的包括但不限于房屋占有使用费等费用，如贵方须承租该房屋，须在收到本律师函3日内与李XX签订房屋租赁合同，办理租赁手续并按约给付承租费用;等。

　　2018年8月10日，张X向吴XX出具确认书，主要内容为店面租金，我已收到，2018年5月至7月底的租金。

　　为证明己方主张，李XX另向本院提交了下列证据：证据1、律师函及签收记录(2018年4月20日)，证明李XX向张X发送律师函要求其配合协助处理系争房屋租赁事宜;证据2、律师函及签收记录(2018年4月20日)，证明李XX向某公司、吴XX发送律师函，该函被拒收;证据3、现场照片;证据4、现场视频，证据3至证据4证明系争房屋由某公司、吴XX占用;证据5、网页截图，证明系争房屋目前市场租金16,000元/月。某公司、吴XX对上述证据发表如下质证意见：对证据1，不清楚;对证据2，吴XX确系拒收，不清楚拒收的是否为该份函件;对证据3，无法确认是系争房屋照片;对证据4，合法性不认可，属非法取证，认可楼道装修的视频，不认可公司抬头的拍摄，应系拍摄于公司注册地;对证据5，不认可。

　　为证明己方主张，某公司、吴XX另向本院提交了下列证据：证据1、张X出具的授权书-1，主要内容为本人授权我老爸张X某把上海市XXXXX弄XXX号、XXX号店铺租出去。该份证据证明签订租赁合同时，张X某出具了张X的身份证及授权书，张X授权张X某与吴XX签订了涉案租赁合同。证据2、张X出具的授权书-2，主要内容为上海市XXXXX弄XXX号、XXX号门面，我委托我爸张X某出租，店面我只代表我个人，不代表李XX，购买店里的钱是我爸张X某拿的，我没有出一分钱，我只能代表我个人。该份证据证明李XX于2018年1月就承租事宜向吴XX提出异议，吴XX为此与张X、张X某就租金支付发生争议，张X为表明吴XX应将租金支付给张X、张X某，故出具了该份授权。证据3、付款凭证、发票、微信截图，证明吴XX于2017年2月27日向张X某支付了2016年11月至2017年4月租金13,628元(扣除张X某之前欠付的物业费31,372元)，于2017年5月3日向张X某支付了22,500元，于2017年8月3日向张X某支付了22,500元，于2017年11月1日向张X某支付了22,500元，于2018年5月3日向张X支付了2018年2月至2018年4月租金22,500元，于2018年8月15日支付了张X2018年5月至7月租金22,500元。李XX对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性不认可;对证据2，真实性无异议，但认为与本案无关;对证据3中付款凭证及发票真实性无异议，对租金支付情况无异议，但对微信截图真实性无法确认。

　　审理中，李XX表示，系争房屋实际由某公司使用，用以开设宾馆。某公司、吴XX则表示，系争房屋由吴XX使用，用以开酒店式公寓。

　　以上事实，有李XX提供的律师函(2018年1月25日)、房地产权证、微信聊天记录，某公司、吴XX提供的房屋租赁合同、授权书-2、确认书、付款凭证、发票、通知书、民事判决书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

　　本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，李XX、张X为系争房屋的产权人，依法对系争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。审理中，吴XX抗辩认为其基于与张X某代张X签订的租赁合同取得系争房屋使用、收益的权利。现李XX对吴XX与张X某签订的房屋租赁合同、张X出具的其中一份授权书、张X出具的确认书、吴XX租金支付凭证的真实性均无异议，本院认为，上述证据已可以形成较为完整的证据链证明吴XX占有系争房屋是基于租赁合同关系而非侵权。现李XX基于产权人之一主张承租人迁出系争房屋，缺乏相应依据，本院不予支持。需指出的是，本案系排除妨害纠纷，李XX请求权基础为排除妨害请求权，若李XX对涉案租赁合同的效力有异议，可另行主张确认合同无效，若李XX认为涉案租赁合同约定租金过低损害了其合法利益，亦可向张X等相关当事人进行主张。另外，本院注意到，涉案租赁合同签订于2016年6月，然李XX现称于2018年才知晓系争房屋出租事宜，亦与常理不符。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：

　　驳回原告李XX的全部诉讼请求。

　　案件受理费减半收取为3,410元，由原告李XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审判员　黄　蔚

　　二〇一八年十一月二十三日

　　书记员　董XX