成都XX公司、罗X商品房预约合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：李XX。

委托诉讼代理人：刘XX，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）：罗X，男，1987年5月8日出生，汉族，住四川省江安县。

委托诉讼代理人：何X，四川XX律师。

委托诉讼代理人：罗XX，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）：赖XX，女，1985年4月17日出生，汉族，住四川省江安县。

委托诉讼代理人：何X，四川XX律师。

委托诉讼代理人：罗XX，四川XX律师。

上诉人成都XX公司（以下简称成华XX公司）与被上诉人罗X、赖XX商品房预约合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

成华XX公司上诉请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4255号民事判决；二、改判驳回罗X、赖XX的其他诉讼请求。事实和理由：一、人民银行调整商业性个人住房贷款首付比例，属于不可抗力，但在本案中，房屋总价为XXX元，人民银行调整商业性个人住房贷款首付比例仅为5%，仅增加了首付款74638.35元，该不可抗力虽然对罗X、赖XX履行《定购书》有影响，但因罗X、赖XX未举证证明其无法支付上浮部分的首付款，故首付比例调整并不足以致使罗X、赖XX不能实现合同目的；二、罗X、赖XX已经认可《定购书》系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定解除，其无权要求退还20000元定金。

罗X、赖XX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

罗X、赖XX向一审法院诉讼请求：一、解除罗X、赖XX、成华XX公司之间签订的隆鑫印象东方花园商品房定购书（合同编号：XXX）；二、成华XX公司向罗X、赖XX返还定金20000元，并赔偿资金占用期间的利息损失至清偿之日止；三、由成华XX公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年10月6日，罗X、赖XX、成华XX公司签订了《定购书》，约定罗X、赖XX购买成华XX公司开发的隆鑫印象东方花园xxxx号房屋，优惠后房屋总价为XXX元，罗X、赖XX须向成华XX公司交纳立约定金20000元，罗X、赖XX选择银行按揭付款方式支付购房款。罗X、赖XX须于2016年10月20日前与成华XX公司签订《商品房买卖合同》。《定购书》签订后，罗X、赖XX向成华XX公司交纳了定金20000元，成华XX公司向罗X、赖XX出具了定金收据。成华XX公司置业顾问雍月东在成华XX公司处进行了签字，并加盖成华XX公司单位公章。2016年10月9日开始执行新的四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案，该方案规定成都地区首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例不低于30%。罗X、赖XX认为该比例高于罗X、赖XX、成华XX公司约定的首付比例25%，导致其不具备履约能力，无法与成华XX公司签订《商品房买卖合同》。成华XX公司于2016年10月31日向罗X、赖XX发出签约催促函，并于2016年11月8日解除与罗X、赖XX的《定购书》。一审审理中，罗X、赖XX出示了成华XX公司置业顾问雍月东在户型图上为罗X、赖XX计算定购房屋银行按揭贷款的情况，显示的首付比例为25%。罗X、赖XX出示了与成华XX公司置业顾问雍月东的微信聊天记录，成华XX公司方于2016年10月8日告知罗X、赖XX成都贷款新政再出，首套房首付比例为30%，罗X、赖XX是按照新政策执行，首付最低比例为30%。成华XX公司对微信聊天记录的真实性无异议，但认为即使首付款比例调高，不必然导致罗X、赖XX无履约能力。罗X、赖XX、成华XX公司对《定购书》已于2016年11月8日解除无异议。

一审法院认为，罗X、赖XX、成华XX公司签订的《定购书》是双方真实意思表示，应合法有效。《定购书》约定以银行按揭方式支付购房款。根据一审庭审证据显示，罗X、赖XX、成华XX公司确定的房屋首付款的比例为25%，因2016年10月9日开始执行新的房贷政策，商业性个人住房贷款首付比例不低于30%，该新的房贷政策发生在罗X、赖XX、成华XX公司签订的《定购书》时间后，罗X、赖XX因首付款比例的提高导致无法继续履行《定购书》。由于罗X、赖XX无法履行《定购书》的约定系政策变化所导致，该情形应属于不可归责于当事人双方的事由，成华XX公司应返还罗X、赖XX已交纳的定金。成华XX公司认为首付款比例调高，不必然导致罗X、赖XX无履约能力无事实依据，一审法院不予支持。罗X、赖XX、成华XX公司对《定购书》已于2016年11月8日解除的事实无异议，一审法院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认罗X、赖XX与成华XX公司签订的《隆鑫印象东方花园商品房定购书》于2016年11月8日解除；二、成华XX公司于判决发生法律效力起15日内向罗X、赖XX返还定金20000元；三、驳回罗X、赖XX其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费209元，由成华XX公司承担。

二审中，双方当事人均未提供新证据。

二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点在于成华XX公司是否应当向罗X、赖XX退还定金20000元，即《定购书》解除的责任认定问题。本院认为：一、关于罗X、赖XX是否认可《定购书》系因自己违约而解除的问题，虽然罗X、赖XX在一审中陈述收到了成华XX公司发出的解除通知并认可解除《定购书》，但从罗X、赖XX据以提起诉讼的事实和理由来看，罗X、赖XX认可的仅是《定购书》解除的法律效果，其并未认可解除通知中所载明的解除原因，故成华XX公司关于罗X、赖XX认可《定购书》系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定解除的上诉理由与事实不符，本院不予支持；二、关于《定购书》解除的责任是否应当归于罗X、赖XX的问题。本院认为，罗X、赖XX购买房屋的决定是在原有首付款比例及其自身资金状况等基础之上所作出，其对自己能否履行合同的判断亦是根据原有首付款比例及其自身资金状况而形成，后因政策变化，首付款比例的提高必然导致罗X、赖XX支付更多的首付款，已超出罗X、赖XX的原有判断，必然影响其履行能力。故一审关于《定购书》解除不可归责于罗X、赖XX的认定并无不当，本院予以维持。

综上，成华XX公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费418元，由上诉人成都XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王果

审判员　　李俊

审判员　　赵韬

二〇一八年五月二十八日

书记员　　罗X