肇庆XX公司、谢XX商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：谢XX。

委托诉讼代理人：姚XX、严XX，均为北京市XX律师。

被上诉人（原审原告）：谢XX，男，汉族，1969年1月7日出生，住肇庆市鼎湖区，

被上诉人（原审原告）：李XX，女，汉族，1975年10月8日出生，住肇庆市鼎湖区，

委托诉讼代理人：马俊哲、马XX，分别为广东XX律师、实习律师。

上诉人肇庆XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人谢XX、李XX商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销一审判决第三项并改判为XX公司补偿谢XX、李XX5000元，由谢XX、李XX承担全部诉讼费用。

事实和理由：一、涉案商品房买卖合同中的层高3.2米其实是XX公司套用其他合同条款时疏忽大意没有更改成层高3米，一审也认定此处是一个笔误。由于是笔误，层高3.2米不是XX公司的真实意思表示，那么就不存在对业主的违约或信赖利益损失的问题。涉案商品房层高已经达到国家住房和城乡建设部组织发行的《住宅设计规范》规定的层高，且涉案商品房经竣工验收为合格工程，并没有给业主带来任何实质性损失，此处笔误只是给业主带来一些小困扰而已，XX公司愿意因笔误补偿给业主。XX公司不仅没有从此处笔误中获得任何利益，反而因此遭受巨大的经济和名誉损失。二、一审酌定参照房价4%赔偿业主信赖利益损失，该损失金额扣减的是XX公司的利润范畴，根本没有考虑到涉案房屋价格包括土地费、税费、建筑成本等固定成本，显失公平。即使层高存在误差造成损失，但业主并没有举证损失的具体数额，一审庭审中，XX公司和业主均同意进行司法鉴定，但一审在尚未进行司法鉴定的情况下作出判决，缺乏事实依据。因此，XX公司愿意就笔误向业主补偿5000元，亦为工作人员的失误道歉，希望息事宁人。

谢XX、李XX答辩称，同意一审判决。

谢XX、李XX向一审法院起诉请求：一、XX公司立即支付谢XX、李XX迟延交楼的违约金22419.8元（暂计算至2016年3月10日，应自2015年12月2日起计至实际交付之日止）；二、XX公司重新合理调整安装水电表位置，按XX公司于2016年2月18日提供的《电表位置调整方案》调整安装，费用由XX公司承担；三、XX公司赔偿因楼高问题而给谢XX、李XX造成的层高损失56049.5元、利息5418元（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算，暂计至2016年3月10日）；四、本案的全部诉讼费用由XX公司承担。

一审法院认定事实：谢XX、李XX与XX公司于2013年10月17日签订了《商品房买卖合同》，约定谢XX、李XX购买由XX公司开发建设的位于肇庆市鼎湖区新城西XX的凯旋荟花园T2幢17层1704房（建筑面积86.23平方米、套内建筑面积72.29平方米），按建筑面积5200元/平方米、套内建筑面积6202.74元/平方米计价，总房价为448396元。合同第三条约定：该商品房的层高为3.2。第八条第一款约定：出卖人应当在2015年12月1日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用；第二款约定：如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期：……3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素……。第九条约定：出卖人逾期交楼的，逾期不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过100日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；经出卖人电话通知而买受人未及时接收商品房时，出卖人按买受人在本合同记载的联系地址寄出交楼通知书日起超出20天，买受人仍未到场接收房屋的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件，已实际交付买受人，由此产生的一切费用及商品房毁损、灭失等一切风险、责任由买受人承担。合同签订后，谢XX、李XX依约支付了房款。2016年1月29日，凯旋荟花园T1—T3幢通过竣工验收，包括消防的验收。2016年2月1日，XX公司向谢XX、李XX邮寄发出《交楼通知书》，谢XX、李XX于2016年2月2日签收该邮件。但谢XX、李XX认为XX公司交付的房屋不符合约定，及应当调整水电表的位置，因此拒绝收楼。XX公司于2016年2月18日发出《通告》，告知业主：1、该商品房已经验收合格；2、迟延交楼是由于政府部门未按时交付土地，导致水电管道等配套设施安装延误，属于约定的免责事由；3、电表的位置经政府职能部门验收合格，已符合约定的交付条件，如重新调整方案经三分之二的业主同意后，XX公司同意执行新制定的方案，但所需费用由业主分摊，工期不能计算在逾期交楼的期限内。XX公司并提供了《电表位置调整方案》。2016年2月19日，XX公司向谢XX、李XX发出《第二次收楼通知书》，告知竣工验收的文件已张贴在售楼中心、小区物业中心备查，通知其于2016年3月1日前办理收楼手续，否则视为已正式交付使用。但谢XX、李XX仍未接收该房屋。

另查明，XX公司于2010年7月28日与肇庆市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，受让取得凯旋荟花园的建设用地，双方约定出让人在2010年12月1日将出让地交付给受让人。但政府部门未能按照约定如期将全部出让地交付给XX公司使用，其中凯旋荟花园T1—T6幢建设需要使用的部分土地至2015年10月底才完成交付。上述迟延交付的土地属于凯旋荟花园T1—T6幢地下排水管、排污管、消防车道、煤气管道等配套设施的施工地点。取得该土地后，施工单位广东省XX公司于2015年11月1日进场施工，至2016年1月20日完成地下管道、煤气管道敷设和消防车道路面建设工程。

又查明，凯旋荟花园T1—T3幢规划设计层高为3米，建成后的房屋层高为3米。XX公司认为合同约定的层高3.2是笔误，其发现后已对后期的合同予以更改，但未对谢XX、李XX的合同予以更正。XX公司并提供了与其他购买人签订的《商品房买卖合同》予以证明，合同约定商品房的层高为3。谢XX、李XX于2016年5月24日向该院申请对层高损失进行评估，后又于2016年10月21日撤回评估申请。其亦未能提供XX公司在销售时以该商品房层高作为宣传的资料。

一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约定履行义务。

依照《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，出卖人应当在2015年12月1日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用。XX公司于2016年2月1日向谢XX、李XX发出《交楼通知书》，迟于约定的时间交付房屋。但根据该院查明的事实，涉案房屋建设所需的土地因政府行为未能如期交付，导致地下管道、煤气管道和消防车道施工受阻，是迟延交楼的原因。依照合同第八条第二款约定：如因水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素导致延误，可据实延期。本案政府迟延交地属于上述约定的情形，因此，可根据施工、验收等因素合理延长交楼时间。XX公司于2015年10月底取得土地，2015年11月1日进行施工，至2016年1月20日完工后，已于2016年1月29日通过竣工验收，于2016年2月1日通知谢XX、李XX收楼。上述从土地交付到通知收楼的期间是合理的施工、验收期间，应予顺延。因此，应认定XX公司交付房屋的时间符合合同的约定，不构成违约。谢XX、李XX请求XX公司支付迟延交楼的违约金，理由不成立，该院不予支持。依照合同第十一条的约定，该商品房应视为已交付。

由于凯旋荟花园T1—T3幢已于2016年1月29日通过竣工验收，表明其施工符合规划设计，已经政府部门审查合格。因此，对其相应的设计及施工应予认可。谢XX、李XX认为该楼房的水电表安装不合理，理据不足，应不予确认。XX公司在《通告》中表示尊重业主的意见，但亦表示重新调整安装电表需要重新报批、延长工期及征求其他业主的意见，并涉及费用的承担等，而谢XX、李XX与XX公司双方对此并未达成一致意见。因此，谢XX、李XX要求XX公司按其提供的《电表位置调整方案》调整安装电表缺乏依据，该院不予支持。

对谢XX、李XX与XX公司争议的层高问题。由于凯旋荟花园T1—T3幢的设计层高为3米，建成后的层高也是3米，而谢XX、李XX未能提供证据证明XX公司作出不实的宣传，因此，应认定XX公司的真实意思是销售层高为3米的商品房。其抗辩认为“3.2”是笔误，理由成立，应予采信。但XX公司未能提供证据证明其于销售时已将商品房的真实层高告知谢XX、李XX，而谢XX、李XX即使到现场看过该商品房，也不能判断层高的差距。因此，不能确认谢XX、李XX在购买时清楚商品房的层高为3米，应认定其对合同存在信赖。由于该《商品房买卖合同》是由XX公司提供的格式合同，其应对合同的内容及产生的信赖承担责任。因此，谢XX、李XX请求其依约定的内容承担责任，理据充分，应予支持。其未能提供符合合同约定的商品房，应承担违约责任。因谢XX、李XX未能提供证据证明层高对本案商品房的价格产生影响，因此，其请求按照商品房价格赔偿损失，理据不足，应不予支持。又鉴于本案商品房的实际层高符合规定，不足以影响谢XX、李XX的使用，因此，综合考虑上述主、客观因素，该院酌定参照房价的4%赔偿谢XX、李XX信赖利益损失，即应赔偿17935.8元（448396元×4%）。谢XX、李XX请求赔偿利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告谢XX、李XX要求被告肇庆XX公司支付迟延交楼违约金（计至2016年3月10日止为22419.8元）的诉讼请求；驳回原告谢XX、李XX要求被告肇庆XX公司按照《电表位置调整方案》重新调整水电表位置并承担费用的诉讼请求；被告肇庆XX公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿损失17935.8元给原告谢XX、李XX；驳回原告谢XX、李XX要求被告肇庆XX公司赔偿利息5418元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1897.18元（原告已预交），由原告负担1491.18元，被告负担406元。

本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是XX公司是否应就层高问题赔偿买受人的问题。首先，涉案商品房买卖合同约定房屋层高为3.2，实际设计、交付房屋层高为3米，无论什么原因造成，交付房屋层高与约定层高不符属于事实，而且，责任在于XX公司。其次，根据查明事实，涉案商品房规划设计层高为3米，且XX公司后期销售合同已对层高更正，一审认定涉案合同约定层高3.2为笔误，符合情理。综合考虑以上因素，一审酌定XX公司按照涉案房屋总价的4%赔偿买受人，处理基本妥当，应予维持。XX公司上诉认为只愿意补偿买受人5000元，依据不足，本院不予支持。

至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。

综上所述，XX公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费248.39元，由肇庆XX公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　谢肇雄

审　判　员　　张秀丽

代理审判员　　黄国涛

二〇一七年八月二十四日

书　记　员　　吴XX