薛XX与张XX、许X某、许XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告薛XX，女，汉族，38岁。

委托代理人左XX、何XX，XX南XX律师。

被告张海玲，女，汉族，40岁。

被告许X某，女，汉族，16岁，系张海玲之女，住址同上。

法定代理人张海玲，女，汉族，40岁。

被告许XX，男，汉族，44岁。

三被告共同委托代理人彭X，XX南XX律师。

第三人XX南XX公司，住所地位于焦作市山阳路3292号豫龙商务中XX。

法定代表人陈XX，董事长。

原告薛XX与被告张海玲、许X某、许XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月31日作出受理决定，立案后向被告送达了起诉书、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼文书，向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月15日、6月13日公开开庭进行了审理。原告薛XX及其委托代理人左XX、何XX，被告许XX及其委托代理人彭X等到庭参加诉讼，第三人XX南XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2013年9月19日被告与原告签订了《二手房转让协议》，将其所有的位于市人民路与东环路交叉口东北XX（山阳.水岸）项目3单元3层1号房（东户）和3单元3层2号房（南户）的两套房屋加小院以79万的价格出售给了原告。但在原告付清全房款后，被告却拒不履行交房义务也不退还该房款。为此，原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告与三被告于2013年9月19日签订的《二手房转让协议》有效；2、被告及第三人将位于市人民路与东环路交叉口东北XX（山阳.水岸）项目3单元3层1号房（东户）和3单元3层2号房（南户）的房屋变更到原告的名下；2、本案诉讼费用由被告负担。

被告辩称，一、原被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告诉状中所陈述的购房款实际上是出借给XX南XX公司的投资款，许XX是该公司法定代表人，该公司因涉嫌非法吸收公众存款，已被焦作市公安局焦南分局立案侦查，原告是报案人之一，因此，原告所述情况与客观事实不符，本案应当以公安机关侦查结果为前提，因此被告申请本案中止审理；二、原被告在签订二手房转让协议之后，被告公司的其他股东退还过原告赃款10万元，因此原告所称缴纳79万元购房款与事实不符，原被告目前债权债务关系仅为65万元，公安机关目前就该笔赃款进行追赃，因此，被告认为二手房转让协议并不是双方真实意思表示，该合同不成立，也不具有法律效力，请求人民法院驳回原告对三被告的诉讼请求。

第三人XX南XX公司未答辩。

根据原告的诉称、被告的答辩，本院确定本案的争议焦点为：1、原告与三被告之间是否存在真实的房屋买卖关系？2、本案是否涉及非法吸收公众存款的行为？3、原告各项诉讼请求的事实和法律依据？

围绕争议焦点，原告提交的证据有：证据一，原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；证据二，三被告的身份证复印件共三份，证明被告主体资格；证据三，商品房认购协议两份，证明被告是该房屋的合法所有人，具有出卖该房屋的合法主体资格；证据四，2013年9月19日，原被告签订的二手房转让协议一份，证明原被告签订房屋买卖的事实，该合同经过双方签字，是双方真实意思表示，同时证明原告按照约定履行了交付购房款的义务。证据五，收据九张，证明被告是该房屋的合法所有人，被告方已经向原告履行了部分交付义务；证据六，取款凭证两张，证明原告向被告支付部分房款的事实；证据七、交通银行转款凭证一份，证明原告向被告许XX出借9万元的事实，该房屋买卖的房款原告已向被告支付。

被告质证后认为，对证据一、二无异议；对证据三，真实性无异议，但该协议中三单元三层二号南户房产所有权人为许X某，系未成年人，即使原被告之间存在房屋买卖关系，张海玲、许XX也无权处分未成年人许X某的财产，侵害了未成年人的合法权益；对证据四真实性无异议，但该协议并不是双方真实意思表示，因此被告对该协议不予认可；对证据五，收据真实性无异议；对证据六，真实性无异议，但是与本案无关，只能证明原告在9月17日和9月15日有取款的情况，该笔款项并未实际支付给被告，而且该金额远远低于购房款，原告不是拿现金购房；对证据七对真实性无异议，但是转账凭证并未显示转出账户的户名；XX公司在经营期间所进出的款项也是通过许XX的个人账户进行周转的，该转账凭证不能证明是向许XX支付的购房款，另外被告也需要根据该证据进一步查询XX公司账册，以证明该笔款项是原告向XX公司支付的投资款。

围绕争议焦点，被告提交的证据有：焦作市公安局焦南分局立案决定书一份以及XX南XX公司企业基本信息一份，证明许XX是XX南XX公司的法定代表人，原告所谓的购房款实际是涉及XX南XX公司涉嫌非法吸收公众存款一案，本案涉及刑事案件，应该先刑后民。

原告质证后认为，对上述证据真实性无异议，但是对证明指向有异议，与本案无关，本案并没有涉及到XX公司，买卖的财产也并非是XX南XX公司的财产，该证据不能证明原告与被告买卖房屋的行为属于无效行为，故不应当适用先刑后民。

根据被告申请，本院依法调取证据：焦作市公安局焦南分局卷宗材料1份15页。原告质证后认为，对该证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性。原告与被告三人个人的房屋买卖合同涉及的财产属于许XX家庭财产。该报案材料是原告与XX南XX公司的资产管理纠纷。被告质证后认为，对该证据真实性无异议，公安机关所提供的材料是不完整的，具被告了解，薛XX是该案的第一个报案人，卷宗材料中应当存在有一份自己书写的报案材料，而不仅仅是这种格式的统一的报案材料。同时认为公安机关未提供的报案材料书写时间直接影响双方合同的效力，从薛XX的第一次报案材料书写时间应该是在二手房转让协议之前。双方签订二手房转让协议时被告没有转让房屋的意思表示，如果在报案之后，原告已经就许XX及XX公司追究刑事责任，原告报案的金额应当是包括两笔款项的即150万元，而原告实际报案金额只有75万元，显然双方不存在其它的债权债务关系。薛XX与许XX之间没有其它的朋友和亲戚关系，原告将款项按原告所述分别将款项出借给许XX，和XX公司不符合常理而且原告也未提交相关的转帐凭证，证实向许XX个人支付借款的事实。而且原告主张的二笔款项出借时间和金额是一致的，这显然不符合常理。

第三人XX南XX公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证、质证等权利。

经原、被告质证及对证据审查，对证据认证如下：对于原告提交的证据一、二鉴于被告未提出异议，故对该证据予以认定；对于原告提交的证据三至七以及被告提交的证据以及本院调取的证据，鉴于对方未对真实性提出异议，故本院对其真实性予以确认，但对其证明指向有异议，本院将结合案情后予以认定。

本院根据原告的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：2011年11月1日，被告张海玲作为乙方与XX南XX公司作为甲方签订一份商品房认购协议，约定“一、乙方认购甲方开发的位于市人民路与东环路交叉口东北XX的山阳XX的3单元3层1号房（东户）建筑面积110.41平方米，单价3300元/㎡，总价364353元，配套费1000元。（小院另加5万元）二、付款方式：认购定金25000元，2011年12月1日前付清首付，否则定金不退，房源另行出售。（1）一次性首付比例100%（364353元），配套费2011年12月1日前付清；......”同日，被告张海玲代许X某作为乙方与XX南XX公司作为甲方另签订一份商品房认购协议，约定“一、乙方认购甲方开发的位于市人民路与东环路交叉口东北XX的山阳XX的3单元3层2号房（南户）建筑面积92.62平方米，单价3300元/㎡，总价305646元，配套费1000元。（小院另加5万元）二、付款方式：认购定金25000元，2011年11月1日前付清首付，否则定金不退，房源另行出售。（1）一次性首付比例100%（305646元），配套费2011年11月1日前付清；......”。XX南XX公司于2011年10月26日，收到许X某3单元3层2号房（南户）定金25000元；于2011年11月1日收到许X某3单元3层2号房（南户）配套费10000元；于2011年11月30日收到许X某3单元3层2号房（南户）房款280646元和小院款50000元。XX南XX公司于2011年10月26日，收到张海玲3单元3层1号房（东户）定金25000元；于2011年11月30日、12月3日分别收到张海玲3单元3层1号房（东户）房款199353元、房款140000元、小院款50000元、配套费10000元。被告所认购商品房房款已全部付清。

2013年9月19日，原告薛XX作为乙方与被告许XX、张海玲、许X某（张海玲代）作为甲方签订一份二手房转让协议，双方约定“甲方自愿将座落于人民路与东环路（山阳路）交叉口东北XX的山阳XX的3单元3层1号房（东户）建筑面积110.41平方米（另加小院5万元）和3单元3层2号房南户，建筑面积92.62平方米（另加小院5万元）两房总价值790000元转让给乙方，房款已全部付清。”协议签订后，被告将上述交款收据原件交付给了原告。

本院认为，原、被告于2013年9月19日签订的二手房转让协议是双方真实意思的表示，符合相关法律规定，合法有效，对双方均有约束力，被告应按照合同约定全面履行自己的义务。因此对于原告的诉讼请求，本院予以支持，但对于原告要求第三人将位于市人民路与东环路交叉口东北XX（山阳.水岸）项目3单元3层1号房（东户）和3单元3层2号房（南户）的房屋变更到原告的名下的请求，因原告未与第三人之间存在合同关系，第三人没有该项义务，故原告的该请求不成立，本院不予支持。对于被告辩称“原被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告没有出售房屋的意思表示，原告所主张的已经支付的购房款系原告出借给XX公司的投资款”，因被告并未提交相关证据，故本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认原告与被告张海玲、许XX、许X某于2013年9月19日签订的《二手房转让协议》有效；

二、被告张海玲、许XX、许X某于本判决生效之日起十日内协助原告薛XX办理位于市人民路与东环路交叉口东北XX（山阳.水岸）项目3单元3层1号房（东户）和3单元3层2号房（南户）的房屋变更手续；

三、驳回原告薛XX的其他诉讼请求；

案件受理费100元，由被告张海玲、许XX、许X某承担（暂由原告垫付，待履行时一并付与原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX南省焦作市中级人民法院。

审判长牛XX

审判员梁小云

人民陪审员宋欣

二〇一四年八月六日

书记员闫XX