马XX、戴X、胡XX商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）:马XX，男，1965年9月17日出生，汉族，住嘉善县。

委托诉讼代理人:陈X、胡多兵，浙江XX律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）:戴X，女，1981年4月6日出生，汉族，住嘉善县。

上诉人（原审被告、反诉原告）:胡XX，男，1980年3月7日出生，汉族，住址同上。

共同委托诉讼代理人:冯XX、齐好，浙江XX律师。

上诉人马XX与上诉人戴X、胡XX买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县XX（2016）浙0421民初4945号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

马XX上诉请求:撤销一审判决，改判支持马XX一审诉讼请求，驳回戴X、胡XX一审反诉请求；或将本案发回重审。

事实和理由:第一、导致本案纠纷的原因是嘉善房价上涨，戴X、胡XX想以更高的价格出售。

戴X、胡XX找个借口，认为马XX要求将房屋直接过户给姚XX。

戴X、胡XX后又要求分两次付款。

如果戴X、胡XX不同意直接过户给姚XX，马XX仍愿意按照原合同履行，但戴X、胡XX仍要求解除合同。

马XX购买涉案房屋是想改变居住环境，诚心购买涉案房屋。

第二、马XX认可在一开始签订合同时与戴X、胡XX口头约定将房屋过户给姚XX，由于姚XX当时不在嘉善，故由马XX代签合同。

当时马XX、中介以及戴X、胡XX均在场，戴X、胡XX还积极联系银行帮助办理贷款。

但戴X、胡XX反悔，不愿意过户给姚XX时，马XX仍愿意按照合同继续履行，但戴X、胡XX不愿意，坚持要求改变付款期限才同意过户。

马XX一审中申请证人出庭，根据证人的陈述，可以证明戴X、胡XX违约。

马XX已经准备好购房款，不可能轻易违约。

戴X、胡XX答辩称，一审认定事实清楚，戴X、胡XX没有违约，马XX违约。

戴X、胡XX上诉请求:撤销一审判决第三项，改判马XX赔偿戴X、胡XX房屋差价损失599200元，鉴定费用由马XX负担。

事实和理由:第一、一审认为房屋价格处于波动状态，马XX无法预见违约造成的损失的观点是错误的。

马XX作为购房者应当预见并承担市场风险。

马XX一审承认通过炒房获取利益。

作为一名炒房者，马XX在签订合同时对于房价波动肯定是有心理准备的。

买卖双方都应当承担市场风险。

第二、一审认为戴X、胡XX未在房屋价值评估日期将房屋出卖，因此房屋差价不应作为戴X、胡XX损失的观点是错误的。

即使房屋没有出卖，房屋的贬值也应当认定为戴X、胡XX的损失。

马XX的违约行为导致房屋未能以双方合同约定的XXX元成交。

后因市场波动，通过司法鉴定确定了涉案房屋在戴X、胡XX提出反诉之日的价格为XXX元，差价为599200元。

戴X、胡XX出售涉案房屋的目的是为了置换新房屋，因本案纠纷导致未能将房屋出售，也丧失了原计划使用出售涉案房屋的价款购买新房屋的机会。

马XX答辩称，戴X、胡XX没有提供充分证据证明由马XX向姚XX转让房屋。

马XX一审提供的证据可以证明戴X、胡XX违约在先，要求将合同约定的三次付款改为两次，导致本案纠纷。

房屋差价的损失同一审的意见一致。

马XX向一审法院起诉请求:一、请求确认与戴X、胡XX于2016年9月18日签订的《嘉善县房地产买卖合同》解除；二、戴X、胡XX立即返还马XX购房定金70000元及利息损失（以70000元为基数，自2016年9月18日起至实际返还之日止，按银行同期贷款基准利率计算），暂计800元；三、戴X、胡XX支付马XX违约金656000元。

戴X、胡XX向一审法院反诉请求:一、马XX支付的70000元购房定金归戴X、胡XX所有；二、解除与马XX之间签订的《嘉善县房地产买卖合同》，并要求马XX赔偿房屋差价损失暂计480000元（签约时的房屋价格与解约时的房屋价格之差，实际以评估价格为准）。

一审法院认定事实:戴X、胡XX系夫妻关系。

2016年9月18日，马XX与胡XX签订了编号为XXX的《嘉善县房地产买卖合同》一份，约定由马XX向戴X、胡XX购买登记在戴X名下的位于嘉善县，建筑面积为208平方米的房屋一套。

双方约定房屋总价款为XXX元，付款方式为签订合同当日支付定金70000元，其余购房款分三次支付，第一次在2016年10年22日左右在办证中心受理过户，评估七天，在2016年10月30日左右交契税、办理不动产权证，首付房款XXX元，第二次在2016年12月28日左右贷款XXX元，最后一笔910000元在2017年1月30日一次性付清。

起息日按照2017年1月1号算起，利息按照年息5%计算。

合同第十条约定，若马XX中途违约，则购房定金70000元归戴X、胡XX所有；反之，则戴X、胡XX应自违约之日起的10天内归还马XX所有付款，并赔偿该房屋成交价的20%作为违约金。

合同签订当日，马XX即向胡XX支付了涉案房屋的定金70000元。

后双方在履行合同的过程中因是否将涉案房屋过户至案外人姚XX名下等问题产生分歧，致使合同没有履行，故纠纷成诉。

诉讼过程中，按照戴X、胡XX的申请，一审法院依法委托嘉兴XX对涉案嘉善县房屋在2016年12月15日的市场价格进行评估（包括房屋内的装修）。

嘉兴XX于2017年6月13日作出东兴评报（2017）第037号评估报告书，结论为:嘉善县房地产的市场价值为XXX元。

一审另认定，马XX与案外人姚XX原系夫妻关系，后于2016年8月30日协议离婚，后又于2017年1月25日登记结婚。

一审法院认为:关于违约责任方的认定问题。

马XX提出戴X、胡XX违约的理由其一为戴X、胡XX没有按照合同的约定配合其办理涉案房屋的过户手续。

戴X、胡XX抗辩称没有配合马XX办理房屋过户手续的原因是因为马XX要求将该涉案房屋过户至案外人姚XX名下。

根据庭审查明的事实，马XX在2016年8月30日与案外人姚XX协议离婚后，于2016年9月18日与胡XX签订了涉案房屋的买卖合同。

根据合同相对性原则，马XX在作为合同的一方当事人签订合同，且在其与姚XX离婚的状态下，要求戴X、胡XX将涉案房屋过户至姚XX名下缺乏依据，戴X、胡XX因此拒绝其要求的行为没有违反合同约定及法律规定，不应认定为违约。

马XX提出戴X、胡XX违约的理由其二为戴X、胡XX要求其将付款期限由分三次付清购房款变更为分二次付清，从而导致合同没有履行，但马XX针对该主张没有提供有效的证据予以证明，故对该主张不予认可。

综上，一审法院认为本案的违约责任方在于马XX，而非戴X、胡XX。

关于违约责任的承担问题。

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

作为违约方的马XX无权要求戴X、胡XX向其返还交付的定金70000元，故对于马XX提出的要求戴X、胡XX向其返还购房定金70000元及利息，并要求支付违约金的请求不予支持。

故对于戴X、胡XX提出的70000元购房定金归其所有的请求予以支持。

另外，关于戴X、胡XX提出的要求马XX赔偿其房屋差价损失的请求。

一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

尽管嘉兴XX对涉案嘉善县房屋在2016年12月15日的市场价值评估为XXX元，比双方于2016年9月18日签订合同时的价格XXX元降低了599200元，但是该评估报告评估的是涉案房屋在2016年12月15日当天的市场价值，也即假定戴X、胡XX在当天将涉案房屋出卖所得的价值。

而事实上，戴X、胡XX并未于当日将涉案房屋出卖，且房屋价格处于波动状态，故戴X、胡XX的该项诉请已经超过了马XX在订立合同时预见到的或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对于戴X、胡XX的上述请求不予支持。

另外，关于双方签订的商品房买卖合同。

该合同系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。

法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。

在本案中，由于马XX的违约行为致使合同目的不能实现，戴X、胡XX提出要求解除双方之间签订的房地产买卖合同于法有据，且事实上马XX亦提出了解除该房地产买卖合同的要求，故一审法院认为双方的房地产买卖合同应自马XX收到戴X、胡XX的反诉状之日即2016年12月29日起解除。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决:一、马XX与胡XX于2016年9月18日签订的《嘉善县房地产买卖合同》（编号为XXX）于2016年12月29日解除；二、马XX于2016年9月18日支付给戴X、胡XX的定金70000元归戴X、胡XX所有；三、驳回马XX及戴X、胡XX的其他诉讼请求。

本诉案件受理费11068元，由马XX负担。

反诉案件受理费4650元，由马XX负担775元，戴X、胡XX负担3875元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

另认定，一审中，马XX申请证人沈X、冯X、邹X出庭作证。

据沈X陈述，涉案房屋是卖给马XX的，马XX当时讲，房子的房产证是要写给马XX的妻子的，戴X、胡XX都是愿意的。

戴X、胡XX不同意分三次付款，一定要马XX分两次支付。

房屋备案申请表由其填写，填写备案表时马XX未到场，戴X、胡XX到场。

据证人冯X陈述，其系跟着沈X的，也是房产中介。

签订合同当天其也在场，马XX跟戴X、胡XX是说清楚的，房屋是过户给马XX的妻子的，当时戴X、胡XX都是同意的，后来又反悔了，不卖房子了。

办契税那天胡XX去了，不清楚马XX去没去。

据证人邹X陈述，签订合同时说好房屋是过户给马XX妻子的，一开始的时候戴X、胡XX都是同意的，后来过了一个星期，胡XX说不卖了。

二审中，马XX对上述证人证言的真实性均予以认可；戴X、胡XX除对沈X关于“办契税那天马XX没有到场”予以认可外，对其他证人证言均不予认可。

据马XX陈述，其以前和冯X加过微信，通过冯X了解到涉案房屋要出售。

中介沈X通知其去办理过户，当天上午其和姚XX一起去了房地产交易中心，后来到了九点钟左右，马XX有事先离开，走的时候戴X、胡XX还没有来。

中介告诉马XX房子是要过户到姚XX名下的，马XX不需要在场。

后来中介也没有通知马XX再来交易中心。

据戴X、胡XX陈述，当天大概九点钟二人到了房地产交易中心，马XX不在，姚XX在场，二人让中介联系马XX，马XX没有来。

本院认为，一审中双方均同意解除合同，故一审法院判决合同解除并无不当。

本案二审重点要审查的是合同解除的原因以及违约责任的承担问题。

经查，双方当事人在房屋买卖合同履行过程中，马XX提出要求将“涉案房屋直接过户给姚XX”，戴X、胡XX则要求马XX“分两次付款”。

这些内容实际上是双方就合同内容变更的一种磋商，但双方均未提供充分证据证明上述请求取得了对方同意且双方达成一致意见。

在这种情况下，导致涉案合同无法履行的原因不能完全归责于合同任何一方。

故双方关于对方承担诸如定金不予返还、支付定金利息、支付违约金以及赔偿损失等责任的主张，均无事实和法律依据，本院不予支持。

相应的，戴X、胡XX应当将定金70000元返还马XX，涉案房屋的评估费用应由戴X、胡XX负担。

综上，马XX的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；戴X、胡XX的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:

一、维持嘉善县人民法院（2016）浙0421民初4945号民事判决第一项，即:“马XX与胡XX于2016年9月18日签订的《嘉善县房地产买卖合同》（编号为XXX）于2016年12月29日解除”；

二、撤销嘉善县人民法院（2016）浙0421民初4945号民事判决第二、三项；

三、戴X、胡XX于本判决生效之日起十日内返还马XX购房定金70000元；

四、驳回马XX其余诉讼请求；

五、驳回戴X、胡XX其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费11068元，由马XX负担10001元，由戴X、胡XX负担1067元；反诉案件受理费4650元，由戴X、胡XX负担。

二审案件受理费31436元，由马XX负担14202元，由戴X、胡XX负担17234元。

本判决为终审判决。

审判长金XX

审判员谭灿

审判员倪X

法官助理陈远

二〇一七年十一月二十八日

书记员陈XX