原告郑XX诉被告仲XX房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

成都市武侯区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）川0107民初3350号

原告郑XX，女，汉族，1986年3月7日出生，住四川省金堂县。

委托代理人罗XX、颜X，系四川XX律师。

被告仲XX，女，汉族，1963年12月9日出生，住成都市青羊区。

委托代理人仲XX，女，汉族，1977年3月16日出生，住吉林省德惠市。

委托代理人李XX，系四川XX律师。

第三人成都XX公司。住所地：成都市高新XX。

法定代表人黄XX。

委托代理人周XX，男，汉族，1992年6月15日出生，住四川省会理县，系该公司员工。

原告郑XX与被告仲XX、第三人成都XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法由审判员赵XX用简易程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告郑XX的共同委托代理人颜X、被告仲XX及其委托代理人仲XX、李XX、第三人成都XX公司的委托代理人周XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑XX诉称，2016年11月27日，原告郑XX与被告仲XX的代理人仲XX、第三人成都XX公司达成《房屋买卖合同书》，约定被告仲XX将位于成都市武侯区机投镇中央花园5幢5单XXB号（权XXX）、建筑面积152.3平方米的房屋出售给原告郑XX，售价为75万元，该房屋处于抵押状态，于2016年12月30日到房管局办理过户手续。合同第十条约定，违约方应按房屋成交价的5%向守约方支付违约金，同时支付居间方佣金。

合同签订后，原告郑XX按照合同约定于当日向被告仲XX支付定金2万元，并通过成都XX公司向XX银行申办贷款，并于2016年12月8日向其支付申办贷款费用3200元。但被告仲XX自合同签订后，并未办理该房屋之解押手续，且因房价上涨对售价反悔，以各种理由推脱，故未按照约定于2016年12月30日办理过户手续。经原告郑XX多次催告，时至今日被告仲XX一直逃避，不愿与原告郑XX协商解决。因此，被告仲XX的行为已构成根本性违约，损害了原告郑XX的合法权益。

原告郑XX请求：一、解除原被告订立的《房屋买卖合同书》；

二、被告仲XX返还定金2万元及利息（按年利率4.9%计算）；

三、被告仲XX按照成交价的5%支付违约金37500元；

四、被告仲XX支付原告郑XX因办理贷款发生的费用3200元。

被告仲XX辩称，一、原告郑XX所述事实与理由与事实真相不符，被告仲XX在本案中无任何过错，不存在赔偿之说。而且原告郑XX对房屋在买卖时处于抵押状态完全清楚，原告郑XX提出解除合同，按合同第十条约定，应由原告郑XX向被告仲XX支付违约金37500元，被告仲XX保留起诉的权利。房屋买卖无法正常履行是因为现行政策变化规定造成不能带抵押房产过户；二、因为中介方未尽职责，合同中明确约定由中介通知双方去办理相关事宜，但被告仲XX至今没有接到任何电话通知；三、定金并不在被告仲XX处而在中介处，被告仲XX没有返还定金的义务和责任。

第三人成都XX公司述称，一、签订合同后，原被告双方均同意将定金托管于中介方；二、被告仲XX称中介从未通知原被告办理过户事宜，这不属实，实际上中介通知了双方需要推进的下一步的事宜，但被告仲XX一直处于拖延状态；三、关于政策不允许带抵押过户，但当时已约定由被告仲XX自行解除抵押并交易。

经审理查明，位于成都市武侯区（权XXX）登记在被告仲XX名下，建筑面积为152.3平方米，因成都XX公司欠成都XX公司债务，被被告仲XX于2015年3月26日抵押给了成都XX公司，权利价值（连同其他抵押物）达1000万元。

2016年11月27日，被告仲XX（甲方、卖方）与原告郑XX（乙方、买方）签订了《房屋买卖合同书》，第三人成都XX公司作为居间方、丙方亦签约于该合同，约定乙方购买甲方位于成都市武侯区机投镇中央花园5幢5单XX的房屋（权XXX），建筑面积为152.3平方米，成交价为75万元。并约定，在合同签订当日，乙方向甲方交付定金2万元；签订合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，乙方将首付款21万元支付给甲方，剩余房款52万元申请贷款。乙方应于2016年12月10日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款由放贷银行直接支付给甲方。甲乙双方应于2016年12月30日前按丙方通知亲临房屋所在地房管局办理房屋过户递件手续，并按房管局规定完成后续过户取件手续，不得以各种理由拖延或推辞；如乙方以贷款方式购买，则递件过户时间为乙方贷款申请获得通过后三个工作日内。在甲方收齐房款（托管定金除外）3个月内，甲方将该房屋交付给乙方。基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方达成交易并签订合同，乙方同意在合同签订当日向丙方支付佣金7500元。关于违约责任，合同约定除因不可抗力或者因法律法规和相关政策变动致使合同不能正常履行的或解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付丙方佣金，并支付该次交易已发生的所有费用。合同特别约定，该房有抵押贷款（即尚有设立于该房屋上的抵押债务未清偿），经甲乙双方协商约定，带23万元抵押过户（即在不清偿原有债务和解除抵押的情形下直接办理房屋过户手续），于取件当日解除抵押。

合同签订当日，原告郑XX向被告仲XX支付了购房定金2万元，被告仲XX托管于第三人成都XX公司处。

2017年1月26日，XX银行成都光华支行针对原告郑XX的购房贷款申请，同意向原告郑XX发放个人住房二手楼按揭贷款53万元。原告郑XX为办理贷款向成都XX公司支付了费用3200元。

合同签订后，由于设立在交易房屋上的抵押权未能解除，也未能获得抵押权人同意交易的意思表示，被告仲XX不再配合原告郑XX继续履行合同，原告郑XX遂提起本案诉讼。

上述事实，有《房屋买卖合同书》、《收条》、《贷款审批通知书》、成都XX公司《收据》、房屋信息摘要、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。

本院认为，原告郑XX与被告仲XX之间的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。但因合同标的物房屋上存在抵押权，房屋能否过户取决于抵押权人同意或抵押解除。事实上，正是因为存在上述障碍，被告仲XX没有将房屋过户与原告郑XX，导致合同现无法继续履行。抵押权系被告仲XX设立，为了保证合同的履行，被告仲XX应争取抵押权人同意过户或者通过清偿债务解除抵押，但被告仲XX未能实现，所以系被告仲XX一方迟延履行债务致使不能实现合同目的。作为居间方的第三人成都XX公司应当清楚房屋存在抵押可能导致难以过户的风险，所以第三人成都XX公司在履行居间合同义务中存在过错。因合同现无法继续履行，原告郑XX要求解除合同的理由成立，定金应当返还(毋庸支付利息)，第三人成都XX公司对被告仲XX返还原告郑XX定金的义务应承担连带责任。由于被告仲XX违约致合同解除，应给予原告郑XX赔偿并支付违约金。综上，原告郑XX的理由成立，本院对其诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告郑XX与被告仲XX于2016年11月27日订立的《房屋买卖合同书》；

二、被告仲XX于本判决生效之日起十日内返还原告郑XX定金20000元，第三人成都XX公司承担连带责任；

三、被告仲XX于本判决生效之日起十日内向原告郑XX支付违约金37500元；

四、被告仲XX于本判决生效之日起十日内支付原告郑XX因办理贷款发生的费用3200元；

五、驳回原告郑XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1326元，减半收取663元，由被告仲XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

（本页无正文）

审判员　赵　阳

二〇一七年七月六日

书记员　杨XX