焦作市XX公司与侯XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：焦作市XX公司。住所地：焦作市解放区解放中路109号西城美苑13号商住楼1单XX。

法定代表人：方XX，总经理。

委托诉讼代理人：陈XX、张海玲，系该单位职工。

被告：侯XX，男，汉族，1977年12月5日出生，住焦作市解放区。

原告焦作市XX公司（以下称“XXX”）与被告侯XX物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XXX的委托代理人陈XX、张海玲，被告侯XX到庭参加诉讼。本院现已经审理终结。

原告XXX向本院提出诉讼请求：1、支付物业管理费3505元；2、支付违约金2859元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告从2013年7月13日入住龙泽苑·时代XX，并与焦作市XX公司签订了前期物业管理服务协议，协议约定被告按1.2元/㎡/月交纳物业管理费，被告住宅面积为139.09㎡，每月应交物业费167元，物业费从2015年1月1日起交纳，可被告直至2016年9月30日，长达21个月之久，经物业公司多次催交，无故分文不交物业费。其中拖欠XX公司2015年1月1日—2015年8月31日止，8个月物业费1335元，违约金1‰/天，计320元，拖欠原告2015年9月1日—2016年9月30日止，13个月物业费2170元，违约金3‰/天，计2539元，合计共欠物业费3505元，违约金2859元，严重违反了《物业管理条例》有关规定，特起诉至法院，请求依法判处，维护原告的合法权益不受侵犯。

被告侯XX辩称，被告不知道有原告这家物业公司，被告于2013年开始装修，2014年入住，发现房屋出现崩裂的情况后多次向物业公司反映，但物业公司不予解决，故被告自2014年便不再缴纳物业费，物业公司也未催缴过物业费。关于物业费的收费标准，被告亦有异议，该小区1号楼的物业费为1元/平方米，而被告则为1.2元/平方米，原告未出示收费标准的依据。

本院认为，原告主张被告向其归还被告欠案外人焦作市XX公司的物业费及违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持；根据原告提供的证据可知，原告自2015年9月1日才开始向被告居住的小区提供物业服务，故其仅可就其提供服务之后的物业费向被告主张。此外，原告主张的违约金没有事实及法律依据，本院依不予支持。原告主张被告支付违约金的依据是上述《前期物业服务合同》第三十一条，但该条款对所谓的“违约金千分之三”是以何为基数来算，以及“千分之三”是按日计算还是按年、月等时间计算，对此规定的并不清楚，应属约定不明。且该条款是原告与案外人焦作市XX公司之间的约定，在业主未如约缴纳有关费用时，应如何承担违约责任的约定。这一违约金条款相对于业主来说，明显属于原告及案外人提供的格式条款，其如果适用于业主，则应属于加重业主责任的约定条款，根据我国相关法律和司法解释规定，这种加重业主责任的约定条款，只有明确告知业主并得到其认可，才能对其产生法律上的约束力。但本案原告提供的证据，并不能证明本案被告已经明确知悉并接受了上述条款的约束，故原告的此项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

关于被告称因被告的房屋存在质量问题，原告未积极履行协助解决的义务，故其拒绝交纳物业费的抗辩理由，证据理由不足，不符合相关法律规定，本院不予采信，关于被告的房屋质量问题，被告可另案主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:

一、本判决生效之日起十日内，被告侯XX支付原告焦作市XX公司2016年9月30日之前的物业服务费2169.8元（计算方式为：自2015年9月1日起至2016年9月31日止，按房屋建设面积139.09平方米×1.2元/月/平方米×13个月=2169.8元）；

二、驳回原告焦作市XX公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告侯XX负担。

本判决为终审判决。

审判员　程　明

二〇一六年十二月二十八日

书记员　靳XX