杭州XX公司与郭XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告杭州XX公司。

法定代表人沈XX。

委托代理人（特别授权）姜XX、童彬超，浙江XX律师。

被告郭XX。

原告杭州XX公司(以下简称XXX）为与被告郭XX关于物业服务合同纠纷一案，于2015年4月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。在庭审中XXX申请撤回对王XX的起诉，本院口头裁定予以准许。原告XXX委托代理人童彬超、被告郭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XXX诉称，被告系原告服务的钱江XXX23幢1单XX房屋的业主，该房屋建筑面积为203.4平方米。原告自2003年开始为XXXXX提供物业服务，2011年、2012年、2014年，原告共与XXXXX业主委员会签订《XXXXX物业服务合同》3份，约定物业服务期间至2015年12月31日止，并对原、被告双方的权利义务、物业管理服务内容、服务费用、违约责任等内容进行了约定。其中合同约定，物业管理费按照建筑面积收费，被告的带电梯住宅收费标准为每平方米1.44元/月，该费用为每半年预交一次。上述合同签订后，原告依约提供了各项物业服务，但自2010年7月起，被告拒绝支付物业服务费，原告多次催收，被告均以各种理由推脱。截至2014年12月31日，被告累计拖欠原告物业管理费15816.38元。此外，被告还拖欠原告2009年11月至2014年11月间的水费2790元、2009年4月至2014年6月间的能耗费2197.9元。原告认为，原告与XXX业主委员会签订的上述物业服务合同，合法有效，原告已经履行了合同约定的各项义务，被告拒不支付物业管理费的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权利，依法应当承担违约责任。为此，原告诉至本院，请求判决：1、被告向原告支付物业管理费15816.38元、水费2790元、能耗费2197.9元、违约金50218.28元（按照每日千分之三的基数为标准，计算至判决确定的履行之日止，暂计算至2015年1月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。

被告郭XX答辩称，由于原告管理不到位（噪音、卫生管理等）、物业管理不公平等问题，被告与原告交涉未果，故被告从2011年起不再向原告缴纳物业管理费。期间没有任何人以任何形式来要过物业费，现原告诉至法院，被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告未告知被告物业费交纳标准，也从未催缴过物业费，原告的部分请求已经超过诉讼时效。二、根据相关法律规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。针对本案，法院应驳回原告超过诉讼时效的诉讼请求。三、业主委员会从未向被告催缴过物业费，原告的诉讼程序违法，法院应驳回原告超过诉讼时效的诉讼请求。四、要求原告提供诉讼时效中断的证据证明。五、原告主张的滞纳金无事实和法律依据。六、被告对原告收物业费的计算金额有异议。原告的物业服务存在严重瑕疵，要求酌减物业费。原告诉请的物业费、水费、能耗费与其所提交的证据及被告所收到的催缴单上的金额均不一致，可以证明原告管理混乱，怠于行使权利，被告要求酌减物业费。

经审理查明，被告系杭州市滨江区XXX23幢1单XX房屋的业主，该房屋建筑面积为203.4平方米。原告系XXX的物业管理公司，为该小区提供物业服务。2011年、2012年、2014年，原告分别与XXXXX业主委员会签订三份物业管理委托合同，委托管理期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。合同约定高层、小高层物业服务费为每月1.44元/平方米，每六个月缴纳一次，缴纳费用的时间为每6个月的第一个月；能耗费抄表由原告实施，XXXXX业主委员会监督，费用按实按户分摊。被告认为原告管理不到位、不公平，故从2011年起未缴纳物业服务费。2014年12月，原告向被告邮寄催缴物业费的律师函。之后，被告仍未缴纳相应费用，遂成诉讼。

以上事实有原告提交的XXX物业服务合同、物业费明细清单、催缴通知单、律师函、物业管理委托合同、XXX物业管理服务协议、缴费通知、温馨提示、水费缴费通知、关于催缴2012年度物业管理费的通告、关于按时缴纳物业服务费的联合通告、律师函快递邮寄存根、能耗费清单、自来水抄表卡及被告提交的物业费清单、其他小区的物业费清单、水费清单、物业费催缴通知单和庭审笔录在案为凭。

本院认为，原、被告签订的物业服务合同及物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。原告依约提供了物业服务，被告亦应依约及时向原告支付相关物业费、水费、公共能耗费。现被告抗辩原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，原、被告签订的物业服务合同对物业费的交纳时间进行了约定，即在被告首次逾期缴纳物业费时，原告应当知道其权利被侵害，原告虽主张此期间一直向被告采用电话或口头方式催缴物业费，但未提供相应证据，故被告关于诉讼时效的抗辩成立，对原告超出诉讼时效部分的请求，即2013年7月之前的物业费、水费、公共能耗费本院不予支持。关于违约金部分，当事人对物业服务有争议导致被告逾期交纳物业费，故本院对原告诉请被告支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告郭XX于本判决生效之日起十日内支付原告杭州XX公司物业服务费人民币5272.13元、水费人民币617.3元、能耗费人民币742.95元，合计人民币6632.38元。

二、驳回原告杭州XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1576元，减半收取人民币788元，由原告杭州XX公司负担人民币714元，由被告郭XX负担人民币74元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1576元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：XXX）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　吴彦

二〇一五年七月二十八日

书　记　员　　张X