林XX与海口XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

委托诉讼代理人：林XX、纪XX，海南XX律师。

被上诉人（原审被告）：海口XX公司，原住所地海口市龙昆南XX1室。

法定代表人：邹X，该司总经理。

委托诉讼代理人：余梅，海南XX律师。

上诉人林XX因与被上诉人海口XX公司(以下简称XX公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院(2017)琼0106民初5688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

林XX上诉请求：1.判令撤销海口市龙华区人民法院(2017）琼0106民初5688号民事判决书；2.改判解除林XX和XX公司于2014年11月19日签订的《海口市商品房买卖合同》；3.改判XX公司返还林XX已支付的购房款128000元及从2015年4月1日起至款项付清之日止的利息；4.改判XX公司向林XX赔偿一倍已付购房款即128000元；5.本案一、二审的全部诉讼费由XX公司承担。

事实及理由：一审判决查明和认定事实错误，适用法律和判决结果错误，程序违法，具体理由如下：

一、林XX提交的《海口市商品房买卖合同》真实有效，且已实际履行。一审判决认定：“该《海口市商品房买卖合同》上确实没有被告的法定代表人或委托授权人的签名，被告也主张原告提交的《收款收据》上的经手人"蔡X"不是该公司的员工。对原告提交的《海口市商品房买卖合同》、《收款收据》的真实性及证明效力无法认定。”该认定错误，理由如下：

（一）《海口市商品房买卖合同》是林XX和XX公司双方协商一致，在自愿基础上签订，系真实交易。林XX在海易华XX（位于海口市××区海易华XX二楼）与XX公司签订的购买海易华庭1402房的合同，是双方经过多次协商之后达成，XX公司在合同上盖有十个合同专用章，以及林XX签名摁手印。该合同使用的是海口市商品房买卖合同的标准文本，而不是XX公司主张的不是其使用的正规合同范本；合同中盖的是XX公司的合同专用章，不是财务专用章，更不是伪造的公章。合同信息的条形码和合同备案不是房产买卖合同成立生效的必备条件或程序，而且依照合同约定，合同备案是房产出卖人的义务，而不是林XX的义务。故，XX公司的辩解意见完全无理，一审判决作出合同真实性及证明效力无法认定与事实不符。

（二）林XX已向XX公司实际支付首期购房款12.8万元，《收款收据》是XX公司真实出具，而非伪造。林XX在签订合同前通过现金方式向XX公司支付定金2万元。XX公司收取该笔费用后，向林XX出具了定金收款收据。2014年11月9日，林XX前往XX公司售楼处，通过POS机向XX公司支付购房款10.8万元。XX公司出具海易华庭1402房首付款金额12.8万元的收款收据，并收回之前的定金收据，具体经办人为蔡X。蔡X是XX公司的员工，财务专用章也是XX公司所盖。XX公司否认以上事实纯属抵赖。收款收据出具的时间为2014年11月9日，早于《商品房买卖合同》落款的2014年11月19日，原因是付款之后，XX公司将《收款收据》和盖有其合同专用章的《商品房买卖合同》交给林XX，待林XX回家详细阅读《商品房买卖合同》内容并确定信息无误后，于2014年11月19日前往XX公司售楼处签字摁手印。先付款后签合同在买卖交易中也是正常的，只要交易真实存在，XX公司以此作为未收到林XX的购房款的理由不成立。

二、林XX已提供充足的证据证明了房屋买卖的事实主张，举证责任已完成。

（一）双方所签订的合同证明了房屋买卖的事实，法定代表人或委托授权人没有签名不影响其效力和合法性。第一、法律并未明文规定法定代表人或委托授权人的签名是合同的生效要件。在民商事活动中，加盖公章属于公司行为，具有证明行为人主体、确认民事法律行为等效力，法定代表人的亲笔签名并非公司行为的法定要件。第二、合同中没有约定法定代表人或委托授权人签字为合同的生效要件。

（二）《收款收据》、《交易数据》共同证明了林XX向XX公司支付了首期购房款12.8万元。第一、蔡X是XX公司员工，《收款收据》系蔡X签名，且盖有XX公司的财务专用章。第二、一审判决割裂了《收款收据》和《交易数据》的关联作用，导致证据链断层，无法还原客观事实。事实上，林XX先后2次向XX公司支付首期购房款12.8万元：1、通过现金向XX公司支付定金2万元；2、2014年11月9日，通过POS机转账10.8万元。故，《收款收据》和《交易数据》共同印证了林XX支付首期购房款12.8万元的事实。

三、举证不能的不利后果依法应由XX公司承担。一审判决对举证责任认定适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第90条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定，认定林XX的诉讼请求缺乏证据证明，依法应承担举证不能的不利后果，该法律适用错误。林XX作为善意的自然人，在签订合同和支付房款时，并无审查合同及收据所用印章是否真实的义务。并且，林XX在一审中提供《海口市商品房买卖合同》、《收款收据》和《交易数据》能形成一条完整的证据链，充分证明林XX主张的事实，故，林XX已完成合理的举证责任，一审判决认定林XX承担举证不能的不利后果是错误的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”XX公司在一审中并未就其反驳林XX的诉讼请求所依据的事实（即合同专用章、财务专用章系伪造）提供证据加以证明，依法应承担举证不能的不利后果。

四、一审判决未对举证责任分配问题作出释X，程序违法。XX公司提出合同、收款收据中该公司合同专用章、财务专用章均系伪造，应当承担举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第3条规定“人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证”，一审法院未就争议问题分配举证责任，且未在一审判决书中就举证责任由何方承担及认定理由向林XX作出充分释X，直接以林XX举证不充分为由否定其事实主张，致使林XX丧失了进一步提供证据的机会，程序违法。

综上，一审判决查明事实不清，认定事实和适用法律错误，程序违法。恳请二审法院撤销（2017）琼0106民初5688号民事判决书，依法改判，支持林XX的诉请。

XX公司未作答辩。

林XX向一审法院起诉请求：1.判决解除林XX与XX公司于2014年11月19日签订的《海口市商品房买卖合同》；2.判令XX公司返还林XX已支付的购房款128000元及从2015年4月1日起至款项付清之日止的利息（利息以128000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，暂计算至2017年3月31日利息为12756.44元）；3.判令XX公司向林XX赔偿一倍已付购房款即128000元；4.判令XX公司承担本案全部的诉讼费用。

一审法院认定事实：林XX提交与XX公司于2014年11月19日签订的一份《海口市商品房买卖合同》及2014年11月9日林XX向XX公司支付首付款128000元的《收款收据》，合同主要内容约定：林XX购买XX公司位于海口市××区）1402房，总金额为423000元：首期房款为128000元，余款295000元以银行按揭贷款方式支付给出卖人；XX公司应当于2015年3月31日前将综合验收合格的商品房交付给林XX。

XX公司对林XX提交的上述证据的真实性、合法性均不予确认。该《海口市商品房买卖合同》上没有XX公司的法定代表人或者委托授权人的签名，XX公司陈述林XX提交的《收款收据》上的经手人“蔡X”不是该公司的员工。

又查，林XX主张其所购买的标的房屋已经被江西省樟树市人民法院依法公开拍卖。

2013年10月17日，“海口市住房和城乡建设局”给XX公司核发了【2013】海房预字（0090）号《海口市商品房预售许可证》，批准“海易华庭”项目预售面积4431.66㎡。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定:“（第一款）当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。（第二款）在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：（第一款）当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。（第二款）没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”

本案的案由系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。根据林XX提供的证据，一审法院依法审核，意见如下：

林XX提交其与XX公司于2014年11月19日签订的一份《海口市商品房买卖合同》及2014年11月9日林XX向XX公司支付首付款人民币128000元的《收款收据》，用于证明其与XX公司存在房屋买卖的合同关系，XX公司对林XX提交的上述证据的真实性、合法性均不予确认。该《海口市商品房买卖合同》上确实没有XX公司的法定代表人或者委托授权人的签名，XX公司也主张林XX提交的《收款收据》上的经手人“蔡X”不是该公司的员工。一审法院对林XX提交的《海口市商品房买卖合同》、《收款收据》的真实性及证明效力无法认定。林XX对自己提出的诉讼请求所依据的事实所提供的证据不足以证明其事实主张，依法应承担举证不能的不利后果。林XX的诉讼请求，缺乏证据证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回林XX的诉讼请求。案件受理费2666元，由林XX负担。

本院二审期间，林XX申请本院调取2014年11月9日林XX的中国建设银行卡（卡号：×××）通过POS机消费的一笔金额为10.8万元的款项的收款方名称信息。本院根据林XX的申请向中国XX公司发出《协助调查函》。

中国XX公司于2018年6月6日向本院《回函》，该公司从中国银联银行卡跨行交易系统、中国银联商户信息注册公共服务系统查询该笔交易相关信息如下：银行卡号：×××，交易时间2014－11－0914：43：23，交易金额：108000元，交易类型：消费，交易状态：成功已清算，POS机终端代码：120XXXX1116，商户名称：海口XX公司，收单机构：中国XX，商户登记联系人通信地址：海口市××路。

林XX对中国XX公司《回函》的真实性、合法性予以确认，证明林XX向XX公司支付了首期购房款，XX公司实际收到128000元。

林XX二审申请证人蔡X出庭作证。

蔡X到庭陈述其在XX公司工作期间，曾于2014年11月9日接领导通知带着公司的POS机和盖好公司财务专用章的二张空白收据，到公司售楼处收取林XX108000元购房款，并向林XX出具一张盖有XX公司财务专用章的收据，金额为128000元（注：包括20000元定金）的事实。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：XX公司工作人员蔡X于2014年11月9日在该公司售楼处使用该公司的POS机向林XX收取108000元购房款，并向林XX出具一张盖有XX公司财务专用章的收据，金额为128000元（注：包括20000元定金）。

另，中国XX公司给本院的《回函》，查询到2014年11月9日林XX从其银行卡上向XX公司支付108000元。

此外，二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，关于林XX与XX公司签订的《海口市商品房买卖合同》是否真实的问题。一审林XX举证了商品房买卖合同，合同上加盖有XX公司的合同专用章，XX公司否认该合同的真实性，但并未举出相应证据予以反驳，XX公司应承担举证不能的法律后果。一审法院对当事人的举证责任分配错误，导致判决结果错误，应予纠正。林XX与XX公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。因涉案房产已经被法院公开拍卖，合同目的已经不能实现，林XX要求解除与XX公司签订的《海口市商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。

关于XX公司是否收取林XX128000元购房款的问题。对于林XX举证的收款收据，XX公司对其真实性予以否认，但未举出相应证据予以反驳。二审中，中国XX公司给本院的《回函》，证实林XX的银行卡于2014年11月9日向XX公司成功支付108000元。同时XX公司当时的员工蔡X出庭作证，陈述其接XX公司领导通知到该公司售楼处收取林XX108000元购房款，并向林XX出具一张盖有XX公司财务专用章的收据，金额为128000元（注：包括20000元定金）的事实经过。综合以上证据，XX公司收取林XX128000元购房款的事实应予认定。因双方当事人的合同解除，XX公司依法应返还林XX购房款128000元及支付利息。对林XX请求按中国人民银行同期贷款利率，从2015年4月1日起计至实际付清之日止的利息，本院予以支持。

关于林XX主张XX公司承担已付购房款一倍的赔偿责任问题。由于惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，商品房作为特殊的商品，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条通过列举的方式，明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形。本案林XX依据第8条请求XX公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，但其并未举证证明XX公司具有在商品房买卖合同订立后，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；或是出卖给第三人这两种应适用惩罚性赔偿的情形之一。故对林XX请求购房款一倍的赔偿，本院不予支持。

综上所述，林XX的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销海口市龙华区人民法院(2017）琼0106民初5688号民事判决书；

二、解除上诉人林XX和被上诉人海口XX公司于2014年11月19日签订的《海口市商品房买卖合同》；

三、被上诉人海口XX公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人林XX购房款128000元及支付利息（以128000元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率，从2015年4月1日起计至实际付清之日止）；

四、驳回上诉人林XX的其他诉讼请求。

如果被上诉人海口XX公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2666元，二审案件受理费5332元，由被上诉人海口XX公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　宋　泽

审 判 员　　陈立夫

审 判 员　　袁　蓉

二〇一八年六月十九日

法官助理　　覃　文

书 记 员　　何　军

附相关法律法规条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；