侯XX与安X、王XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告侯XX。

委托代理人朱俊健，河北XX律师。

委托代理人刘XX，河北XX律师。

被告安X。

被告王XX，（系被告安X之妻）。

第三人中国XX，住所地河北省献县XX。

负责人王XX，该行经理。

委托代理人毕XX，该行市场部经理。

原告侯XX与被告王XX、安X、第三人中国XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。

原告侯XX之委托代理人刘XX、第三人中国XX公司之委托代理人毕XX到庭参加了诉讼，被告安X、王XX经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。

本案现已缺席审理终结。

原告诉称，被告在献县滨河大街小刘庄西凤翔园小区23幢1单XX有房屋一套在银行有房贷。

2014年11月19日，原告与被告签订买卖房屋合同，原告购买被告的房屋，价款10万元，被告在银行的房贷一并转移由原告还款。

合同签订之后，被告不交付房屋。

原告起诉至法院，请求依法判令被告履行房屋买卖协议，将位于献县滨河大街小刘庄西凤翔园小区23幢1单XX房屋一套交付给原告。

被告安X、王XX未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。

第三人中国XX述称，二被告在我行有贷款17万元，已经偿还了2万元。

二被告的房屋已经抵押给我行了，其未征得我们同意与原告签订的房屋买卖合同是无效的。

如果判决后执行该房屋，变卖所争议的房产应优先偿还我行贷款及利息。

为支持自己的主张，原告提供了如下证据:

一、2012年8月12日，被告安X与石家庄市XX公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号:FHC0046）及购房发票两张，拟证明被告对涉案房屋有合法的处置权。

二、2014年11月19日，被告安X、王XX与与原告侯XX签订的《房屋买卖合同》，拟证明二被告将涉案房屋出售给原告，价款10万元，同时将银行贷款15万元一并转让给原告。

三、《收条》一张，拟证明原告已经交付给被告购房款10万元。

对原告提供的证据，第三人未发表质证意见。

为支持自己的主张，第三人提供了如下证据:

一、2012年8月23日，被告安X、石家庄XX公司与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》及《个人借款凭证》，拟证明被告借款情况。

二、2012年9月5日，房屋预告登记证，献房预字第014596号，拟证明这套房子二被告已经购买，且房产权利人是XXX。

三、2012年8月14日，石家庄XX公司出具的《担保函》，拟证明开发商对被告借款承担阶段性担保责任。

对第三人提供的证据，原告质证如下:

提供的都是复印件，真实性无法核实，如果是真的，原告不否认涉案房屋在第三人处存在一个抵押权，原告也愿意偿还贷款，同时再次表示可以一次性偿还请所欠贷款，这样并不损害第三人的利益。

原、被告双方的房屋买卖合同是合法有效的。

经审理查明，被告安X、王XX系夫妻关系。

2012年8月12日，被告安X在石家庄市XX公司购买住房一套，该房屋坐落于献县滨河大街小刘庄西凤翔园小区23幢1单XX，价款285779元，于2012年8月13日首付115779元。

同日，被告安X以所购房屋抵押与第三人中国XX（以下称XXX）签订《个人购房借款／担保合同》。

同年9月5日在房地产部门进行了预售房抵押登记。

于同年9月6日向第三人XXX借款170000元，支付了所购房的剩余价款。

后被告安X偿还了20000元借款，尚欠第三人XXX借款150000元。

2014年11月19日，被告安X、王XX与原告侯XX签订一份《房屋买卖合同》，约定被告安X、王XX将所购房屋以100000元价款转让给原告侯XX，并由原告侯XX承担偿还第三人XXX的贷款150000元，两个月后，被告将房屋交付给原告。

合同签订后，原告一次性将100000元购房款支付给被告，但被告一直未向原告交付房屋。

为此，原告提起诉讼至本院，请求判令被告履行房屋买卖合同，将房屋交付给原告。

本院认为，被告安X、王XX未到庭应诉，第三人XXX与原告侯XX的争议焦点为，原告侯XX与被告安X、王XX所签订的《房屋买卖合同》是否有效，原告要求判令被告交付房屋之请求应否支持。

我国民法通则对民事法律行为的效力有明确规定，即违反法律或者社会公共利益的民事行为无效；合同法对合同的效力也有明确规定，即当事人订立合同不得违反法律、行政法规的强制性规定；而我国的担保法对抵押物转让作了限制性规定，即抵押期间，抵押人转让抵押物的应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，否则，转让行为无效。

本案中，被告以本案所涉房屋作抵押向第三人借款，在该债务未清偿之前、未通知第三人及告知原告该房屋已作抵押的情况下，即与原告签订房屋买卖合同，该行为违反了上述担保法的规定，应属无效行为，故原告与被告签订的房屋买卖合同无效，原告请求交付房屋的诉讼请求本院不予支持。

因此，被告取得原告购房款100000元应依法返还给原告。

根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下:

一、原告侯XX与被告安X、王XX之间的《房屋买卖合同》无效；

二、被告安X、王XX自判决生效后十日内，返还原告侯XX购房款100000元。

三、驳回原告侯XX的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1150元，由被告安X、王XX承担。

如不服本判决，自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于沧州市中级人民法院。

上诉人应在提交上诉状的同时，将上诉费1150元汇至沧州市中级人民法院，开户银行:河北省XX，户名:河北省沧州市中级人民法院，账号:50×××85。

上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员张殿生

二〇一五年八月二十四日

书记员李X