刘XX、四川省XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

委托诉讼代理人：张XX，四川XX律师。

被上诉人（一审被告）：四川省XX公司，住所地四川省威远县XX。

法定代表人：周XX，执行董事。

委托诉讼代理人：朱XX，四川XX律师。

委托诉讼代理人：曹波，四川XX律师。

上诉人刘XX因与被上诉人四川省XX公司（以下简称威XX公司）合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院(2018)川1024民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘XX的委托诉讼代理人张XX，被上诉人威XX公司委托诉讼代理人朱XX、曹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘XX上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人威XX公司赔偿上诉人刘XX房屋结构违约损失33,340元、逾期交房违约金14,702.94元。事实及理由：1.关于结构违约损失，一审判决适用法律错误。一审判决在认定被上诉人威XX公司所建房屋结构违约的情况下，以上诉人刘XX未举证证明且客观上未对上诉人刘XX造成损失为由判决驳回上诉人刘XX的诉求有失公允，上诉人刘XX的真实意思表示是购买按照合同约定房屋结构的房屋，而被上诉人威XX公司未按约交付，瑕疵履行，并不意味着上诉人刘XX没有损失。2.关于逾期交房违约金。被上诉人威XX公司竣工验收超期，造成逾期257天交房，严重违反了合同约定，《买卖合同》中明确的建设工期为24个月，属于上诉人刘XX与被上诉人威XX公司约定的竣工验收期限，对双方具有法律约束力，一审法院认定事实错误，导致判决错误。

威XX公司辩称，威XX公司认为上诉人刘XX主张的结构损失没有事实和法律依据，一审认定正确。一方面，该案案涉工程是棚户区改造工程，与商品房买卖合同有区别，不应适用商品房买卖相关规则。另一方面，案涉房屋的价格最终是由国家审计部门确定，也就是说，被上诉人威XX公司向上诉人刘XX交付何种结构的房屋，上诉人刘XX便支付与房屋结构相对应的房屋价款。两者之间并没有差价损失，因此，被上诉人威XX公司认为，一审判决对于结构损失的认定是正确的。2.被上诉人威XX公司并没有逾期交房的行为，不应当承担逾期交房的违约责任。这是因为在合同中，对于具体交房的日期做了明确的约定，即竣工验收后三个月交房。一审中被上诉人威XX公司所提交的竣工报告均证明被上诉人威XX公司在合同约定的交房日期内，履行了交付房屋的义务。合同中对工期的约定是被上诉人威XX公司与建设方所做约定，该条款所处的合同位置也是处于告知上诉人刘XX的首要部分。而对交房日期的约定，进行了专门条款约定。因此被上诉人威XX公司认为，被上诉人威XX公司并没有逾期交房的情形。

刘XX向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告房屋结构违约损失33340元；2.判令被告支付原告逾期交房违约金14702.94元；3.判令被告向原告出示、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋面积实测技术报告》。

一审法院认定事实：1.2011年2月22日，威远县发展和改革局作出《关于四川省XX公司国有工矿棚户区改造工程项目立项的批复》，对项目名称、项目建设地址、项目建设内容、项目投资及资金来源、项目建设业主、建设年限等做出明确规定。其中项目建设业主为四川省XX公司，项目建设年限为三年。2.2012年6月13日，威远县住房和城乡规划建设局出具建设工程方案图【规划】审批表，审批表载明“方案图平面布局合理，建筑色彩明快，立面造型简洁大方，绿化景观点、线、面相结合，其主要技术经济指标符合规划要求。3.2012年6月29日，威远县住房和城乡规划建设局做出《关于威达煤业有限责任公司国有工矿棚户区改造工程报建的批复》，对威XX公司国有工矿棚户区改造工程批准建设。4.2012年8月31日，“施工图纸审查报告”、“四川省建设工程施工图纸设计文件审查合格书”、“施工图审查意见汇总表”文件载明，东风XXA区1、3、4、5、6号楼为砖混结构，2号楼为剪力墙结构；东风XXB区1、4、5、6、7、10号楼为砖混，2、3、9号楼为剪力墙结构。5.2012年9月17日，威远县人民政府作出《关于四川省XX公司国有工矿棚户区改造工程项目划拨供地方案的批复》，同意将位于威远县严陵镇东风XX9、15组的44875.25平方米和位于严陵镇双柏XX的26396.08平方米国有建设用地划拨给被告威XX公司。6.2013年4月15日，川煤集团威XX公司在其官网发布“威XX公司棚户区改造政策问题”中，对新建东风XX小区结构载明“新建东风XXA、B两个小区。A区有1幢十八层框剪结构电梯高层，7幢六层砖混结构。B区有3幢十八层框剪结构电梯高层，7幢六层砖混结构”。2013年10月21日，威XX公司制作棚户区改造宣传册，宣传册主要载明“1.小区建设原则：造价不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美；2.A区有十八层框剪结构电梯高层1幢，六层框剪结构7幢；B区有十八层框剪结构电梯高层3幢，六层框架结构7幢”。2013年10月30日，川煤集团威XX公司在其官网发布“威XX公司棚户区改造宣传册”，内容与上述宣传册载明内容一致。7.2014年1月14日，威远县住房和城乡规划建设局向威XX公司国有工矿棚户区改造工程项目东风XXA区、B区全部工程发放《建设用地规划许可证》。8.2014年1月22日，威远县住房和城乡规划建设局向威XX公司棚户区改造工程东风XXA区、B区同时发放建设工程施工许可证。9.2014年1月15日，中国XX公司威达煤业棚户区改造工程监理项目部向相关单位发放开工通知书，开工时间确定为2014年1月15日。但开工报告载明，实际开工时间为2014年3月1日。10.2014年1月11日，原告与被告签订《四川省XX公司国有工矿棚户区改造工程东风XX小区房屋买卖合同》，合同载明的主要内容有：建设工程施工合同约定的开工日期为开工令发出之日，建设工程施工合同约定的工期为24个月；买受人购买的房屋为棚户区改造安置房，东风XXA区第5幢1单元5层3号，房屋结构为框架；房屋面积为66.68平方米（其准确面积及套内面积、公摊建筑面积以威远县房管部门产权登记面积为准）；房屋暂定单价为1800元/平方米，房屋总价暂定为120,024.00元；实际购房金额以小区为单位，按审计后的小区房屋实际工程结算额计算该小区房屋平均综合成本单价（含公摊面积），再乘以楼层调整系数得出居民实际购房金额，买受人实际购房金额和买受人暂定购房金额之差，在工程结算审计后30个工作日内按多退少补原则处理。房屋交付条件为竣工验收合格后三个月内向买受人交付该住房，交付时应向买受人提供《住宅质量保证书》。出卖人逾期30日内交付房屋，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同可继续履行；逾期30日后交付房屋后，继续履行合同的，出卖人从逾期日按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。并对逾期交付房款约定了违约责任。合同签订后，原告向被告交付了购房款。11.2016年12月8日，东风XX工程A区、B区工程经五方（建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方）竣工验收。12.2017年1月22日，东风XX工程A区、B区工程经威远县公安消防大队消防验收合格。13.2017年1月22日-2月17日，东风XX工程A区、B区工程经威远县建设工程质量安全监督站验收合格。14.2017年2月28日，威XX公司向购房户发放交付指南，东风XXA区、B区定于2017年3月中旬交房。因竣工房屋与合同约定房屋结构不一致，原告拒绝接收房屋。庭审中，原告明确表示要接收房屋。15.诉讼中，2018年6月3日原告向原审法院书面申请评估砖混结构与框架结构的每平方米造价差价。原审法院经审查认为，本案所涉房屋是棚户区改造工程，相关房屋不论是框架结构还是砖混结构均是按审计部门审计后的价格作为合同价款履行的依据，原告的申请事项与待证事实无关联，对证明待证事项无意义。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百十一条第一款的规定，对原告的鉴定申请一审法院不予准许。

一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是基于国家政策性行为演变为民事合同性质，《房屋买卖合同》中明确约定了双方的权利、义务关系，体现了双方平等主体之间合同意思自治原则，双方意思表示真实，且不违反国家法律法规强制性固定，故双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。由于案涉房屋具有政策性，被告并不具有房地产开发资质，按双方争议性质宜确定为合同纠纷。关于原告主张被告赔偿房屋结构违约损失，因被告存在按设计方案修建房屋并经相关部门验收合格后向原告交付的房屋结构与《房屋买卖合同》约定的房屋结构不一致的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行和通过义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告客观上存在交付房屋的实际结构与合同约定的房屋结构不一致的违约事实，依法应当承担违约责任，原告主张被告承担赔偿房屋结构违约损失理由成立。双方就该违约行为未约定违约损失，被告的该违约行为是否必然导致原告损失，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，应由原告承担损失赔偿额的举证责任，但原告对此举证不能，原审法院对原告主张的损失不应支持。且案涉房屋系国有工矿棚户区改造工程而修建的房屋，具有政策性，建设所需资金由各级财政配套补助，个人负担房屋综合成本价及企业兜底组成，因此，双方订立的合同不是商品房买卖合同，本案不能以商品房买卖合同的相关原则予以规制。案涉房屋按照设计进行施工并经相关部门验收合格，案涉房屋单价非由市场确定，而是按审计部门审计后的价格作为合同价款履行的依据，即使约定的结构与实际的结构不一致，对相关权利人的房屋价款并不产生实质影响。所以，虽然被告存在交付的房屋实际结构与合同约定的房屋结构不一致的违约事实，但客观上并未造成原告损失，原告主张赔偿损失，依法不予支持。

案涉《房屋买卖合同》中载明的工期为24个月，该内容系被告与建设工程施工单位就工程建设施工工期进行的约定。而非针对原告、被告。对房屋的交付时间应以《房屋买卖合同》中设定的交付条件作为依据。案涉工程经批准建设年限为三年，该工程在批准期限内完成工程建设。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，方具备交付使用的条件。具体而言，被告作为案涉房屋出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在法律规定中予以特别规定。在原、被告签订的《房屋买卖合同》中用专门条款明确约定竣工验收合格后三个月内交付房屋，符合国家法律强制性规定。本案原告并无证据证明被告恶意阻止验收法定条件的成就或有其他恶意拖延之情形，且工程竣工验收在开工令发出后，被告在批准的年限（三年）内完成工程建设，并依照《房屋买卖合同》约定的在竣工验收合格后三个月内通知原告接收房屋并无不当，被告并不存在逾期交房的违约行为，原告拒绝受领房屋不能归责于被告违约。原告主张被告支付逾期交房违约金的请求无事实依据，一审法院不予支持。

双方在《房屋买卖合同》中明确约定被告应在交付房屋时向原告提供《住宅质量保证书》，被告明确表示原告在接收房屋时将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》一并提供原告，《建设工程竣工验收备案表》、《房屋面积实测技术报告》不论根据合同约定还是法律规定，被告无交付的义务，但可应原告要求出示。

一审法院判决：一、被告四川省XX公司在原告刘XX接收房屋时向原告刘XX提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并应原告刘XX的要求出示《建设工程竣工验收备案表》、《房屋面积实测技术报告》；二、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。

二审中，双方当事人均未提交新证据，二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点系威XX公司是否存在交付房屋结构与约定不一致，是否应该承担违约责任以及威XX公司是否存在逾期交房的情形，是否应该承担违约责任。

案涉房屋系棚户区改造工程修建，双方签订的《房屋买卖合同》不具有商品房买卖合同性质，只具有一般民事合同特征。根据一、二审查明的事实，威XX公司实际交付的房屋结构与《房屋买卖合同》约定的房屋结构不一致，构成违约，威XX公司应承担因违约对刘XX造成的损失赔偿责任。但因双方当事人并未对该违约行为约定违约责任，并且《房屋买卖合同》第三条第三项约定“买受人实际购房金额：以小区为单位，按审计后的小区房屋实际工程结算额计算该小区房屋平均综合成本单价，由房屋综合成本单价乘以各户含公摊的建筑面积得出各户名义购房金额，名义购房金额再乘以楼层调整系数得出居民实际购房金额。…”威XX公司的违约行为并未对刘XX造成实际损失，故刘XX主张威XX公司赔偿其房屋结构违约损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

《房屋买卖合同》第七条约定“出卖人应当在项目竣工验收合格后3个月内向买受人交付该住房”，经一审法院查明，涉案房屋于2016年12月8日经五方（建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方）竣工验收、于2017年1月22日经威远县公安消防大队消防验收合格、于2017年1月22日-2月17日经威远县建设工程质量安全监督站验收合格，威XX公司于2017年2月28日通知买受人交房时间，符合合同约定，不构成违约，不应承担违约责任。刘XX的该项上诉理由亦不能成立。

综上所述，刘XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,002元，由刘XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　何XX

审 判 员　　裘XX

审 判 员　　易小峰

二〇一九年三月二十七日

法官助理　　苏XX

书 记 员　　钟XX