邹X,彭XX与湛江市XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：邹X，男，汉族，1973年10月19日出生，住湛江市赤坎区。

原告：彭XX，女，汉族，1974年12月23日出生，住湛江市霞山区。

两原告共同委托诉讼代理人：林XX，广东XX律师。

两原告共同委托诉讼代理人：唐小金，广东XX律师。

被告：湛江市鹏达房地产开XX，住所地湛江市。

法定代表人：姚上池，董事长。

委托诉讼代理人：陈XX，该公司职员。

委托诉讼代理人：许XX，该公司职员。

原告邹X、彭XX诉被告湛江市鹏达房地产开XX商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人唐小金、林XX、被告的委托诉讼代理人陈XX、许XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金108106.17元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2013年8月26日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于湛江开发区人民大道北6号南XX第一期6幢1203房和1204房（一房两证），建筑面积分别为42.09平方米和96.5平方米，房屋总价款分别为403129元和924256元，交房日期均为2014年5月30日前。合同生效后，被告于2014年4月1日向原告交付了该商品房，依约定被告应于2015年3月27日前为原告申请办理权属备案登记，但是被告直至2016年5月10日及2016年5月6日才为原告申请办理权属备案登记，分别逾期了410天和406天。由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书。原告认为，根据双方在合同第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关内备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限被取得房地产权属证书的，双方按第3项处理；第3项第一款规定，买受人不退房，出卖人按已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。”被告应当向原告支付违约金108106.17元（计算式：403129×0.0002×410+924256×0.0002×406）。为维护原告的合法利益，现诉至法院，请求法院依法判如所请。

被告辩称，一、被告已向原告明示《购房须知》、《广东省商品房买卖合同》及相关资料，原告声明已阅悉且无异议；二、原告拖延向被告提交产权登记所必需的《委托书》，导致被告无法在合同约定时间内将需由原告提供的资料及时提交给产权登记机关，原告应对自身过错承担责任，被告不应对此负责；三、法律法规明确规定在办理房屋产权登记过程中，买受人负有主动办证的义务，开发商为买受人办证提供相应的必要协助。由于买受人自身原因没有履行主要义务，导致延迟办理登记的责任由买受人承担。综上，本案是由于原告迟延提交重要的《委托书》才导致被告提交材料的时间延后，并非被告原因导致，请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定。原告为证明其在《委托书》上签名时日期处是留空的，提交了其与被告职员温XX于2017年4月14日进行对话的录音资料，被告以该录音资料为非法证据、温XX已于2014年4月离职为由对该录音资料提出异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十九条第一款第（三）项的规定，原告提供该录音资料的来源、时间、对话人员的身份存疑，且无其他证据予以佐证，被告提供的《人员离职审批表》反映，被告已于2014年5月同意温XX离职，故对原告提交的录音资料及拟证明事实，本院不予认定。原告还提交了邹X的《考勤日报数据》，证明《委托书》非两原告在2016年3月31日所签，根据《最高人民法院关于适用 的解释》第一百一十五条规定，由于该考勤日报数据无单位负责人及经办人签章，本院对该证据不予认定。被告为证明其职员陈X的入职时间系2015年，提交了广东XX出具的《离职证明》、被告与陈X的劳动合同及陈X个人参保资料，经审查，离职证明及劳动合同有原件核对，陈X个人参保资料与本院从社保部门调取的参保资料相符，且离职证明有单位及单位负责人签章，劳动合同、个人参保资料所反映陈X入职时间相互佐证，原告对上述证据虽提出异议但没有提交足以反驳的相反证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、第七十条第一款第（一）项的规定，对被告提交的上述证据，本院予以认定其具有证据效力。

本院经审理查明：2013年8月26日，两原告与被告签订了两份《广东省商品房买卖合同》（编号：201XXXX1746、201XXXX1750），约定：两原告向被告购买湛江开发区人民大道北6号南XX第一期6幢1203房、1204房，建筑面积分别为42.09平方米、96.5平方米，价款分别为403129元、924256元。两份商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。……3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。被告已向原告开具了上述1203房、1204房的购房款发票。2014年4月1日，原被告双方办理了收楼交接手续，原告在《南国豪苑商品房验收交接书》上签名确认。根据涉案6幢1203房、1204房的《房地产权证》（粤房地权证湛江Ｃ×××、粤房地权证湛江Ｃ×××、粤房地权证湛江Ｃ×××、粤房地权证湛江Ｃ×××号）反映，1203房的登记时间为2016年5月10日、1204房的登记时间为2016年5月6日。

再查明，两原告签署了两份《委托书》，委托被告公司职员陈XX、陈X前往湛江开发区房产管理局代办涉案1203房、1204房的房产证，两份委托书上的委托日期“2016年3月31日”为被告工作人员填写，两原告在“委托人”处签名、按指模。庭审时，两原告主张在订立商品房买卖合同时已在该委托书上签名，且日期处是留空的。但被告辩称，其工作人员是在2016年3月31日填好日期后，由两原告签名确认。

又查明，两原告、被告签章确认的《湛江开发区房地产登记申请书—所有权转移登记—》反映，被告拟向两原告转让涉案1203房、1204房的所有权，两原告、被告向产权登记机关申请所有权转移登记，并承诺：以上提交的申请登记材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任。申请书落款时间为2016年3月31日，代理人均为陈XX。

另，根据被告调查取证的申请，本院依法向湛江市人力资源和社会保障局调取了被告职员陈X的《个人参保资料》，该资料反映，被告为陈X缴纳基本养老、工伤、生育等各项险种的缴费时间从2015年9月起至2017年4月。

此外，原告于2017年4月17日向本院申请对被告提交证据《委托书》中的日期“2016年3月31日”是否为两原告亲笔书写、委托人处签名与下方日期是否同一时间形成进行司法鉴定。2017年4月18日，原告变更第二项鉴定事项为对委托书中委托人处的签名与下面日期形成时间的先后及间隔进行鉴定。2017年4月28日，原告向本院申请撤回上述鉴定，本院依法予以准许。

本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。两原告、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

关于两原告是否迟延提交委托代办房产证的《委托书》的问题。两原告主张于2013年8月26日订立商品房买卖合同时就在《委托书》上签名，委托被告职员为其代办房产证，提交了原告与温XX的录音资料，但该录音资料不具有证据效力，在本案审理过程中，两原告撤回了司法鉴定申请，故两原告应对其主张的事实承担举证不能的法律后果。被告反驳称，两原告不是在2013年8月26日签署《委托书》，因受委托人之一即被告职员陈X当时尚未入职被告单位，该事实有广东XX的《离职证明》、陈X的劳动合同、个人参保资料予以证明，故对被告该辩解意见，本院予以采纳。被告同时辩称该《委托书》是其工作人员是在2016年3月31日填好日期后，由两原告签名确认，根据《最高人民法院关于适用 的解释》第一百零八条之规定，两原告未能提供有效证据证明其在《委托书》上签名、按指模的时间非落款时间，由于被告提供的《委托书》的落款时间及《湛江开发区房地产登记申请书—所有权转移登记—》上记载的申请时间均为2016年3月31日，两原告在上述委托书、申请书上签名确认，应视为其认可委托书、申请书上含房屋信息、日期在内的相关内容，根据高度盖然性原则，应认定《委托书》落款时间“2016年3月31日”为两原告委托被告职员代办房产证的时间。

关于被告未能在合同约定期限内将产权登记资料报产权登记机关备案责任在何方的问题。根据《房屋登记办法》第十二条第一款、《不动产登记暂行条例》第十四条第一款的规定，因买卖房屋进行所有权转移登记的，应由双方当事人共同申请。两原告没有在商品房交付使用后360日内签订委托书委托被告代办房产证，故被告未能在合同约定期限内将产权登记资料报产权登记机关备案责任在于两原告，两原告作为买受人，应承担由此产生的不利后果。

关于被告是否应承担违约责任的问题。涉案商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应支付违约金，两原告因自己的原因迟延委托被告代办房产证，导致被告迟延将产权登记资料报产权登记机关备案，因此，被告不应承担违约责任，故对于两原告关于被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的主张，本院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告邹X、彭XX的诉讼请求。

案件受理费2462.12元，减半收取计1231.06元，由原告邹X、彭XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。

审判员　　陈霜屏

二〇一七年六月十二日

书记员　　陆X至

附：相关法律条文及司法解释

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第六十五条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：

（一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；

（二）证据与本案事实是否相关；

（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；

（四）证据的内容是否真实；

（五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。

第六十九条第一款第（三）项下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：

（三）存有疑点的视听资料；

《最高人民法院关于适用 的解释》

第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。

第七十条第一款第（一）项一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：

（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

《房屋登记办法》

第十二条第一款申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。

《不动产登记暂行条例》

第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用 的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。