焦作市XX公司与李XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：焦作市XX公司。住所地：焦作市解放区解放中路109号西城美苑13号商住楼1单XX。

法定代表人：方XX，总经理。

委托诉讼代理人：陈XX、张海玲，系单位职工。

被告：李XX，男，1972年2月23日出生，现住焦作市解放区。

原告焦作市XX公司（以下称XXX）与被告李XX物业服务合同纠纷一案，本院2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XXX的委托代理人陈XX、张海玲，被告李XX到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。

原告XXX向本院提出诉讼请求：1、支付物业管理费1556元；2、支付违约金1821元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告从2013年9月10日入住龙泽苑·时代XX，并与焦作市XX公司签订了前期物业管理服务协议，协议约定被告按1.2元/㎡/月交纳物业管理费，被告住宅面积为99.75㎡，每月应交物业费120元，物业费从2015年9月1日起开始交纳，可被告直到2016年9月30日止，欠物业费长达13个月之久，经物业公司多次催交，无故分文不交物业费。

拖欠原告2015年9月1日—2016年9月30日止，13个月物业费1556元，违约金3‰/天，计1821元，合计共欠物业费3830元，严重违反了《物业管理条例》有关规定，特起诉至法院，请求依法判处，维护原告的合法权益不受侵犯。

被告李XX辩称，我与原告没有物业合同关系，原告要求我支付物业费没有依据。原告服务不到位，门禁系统无法使用。阻碍小区业主车辆回家。地下车库闲置允许外单位车辆长期存放，不让本小区业主使用。到处张贴广告。电梯维护过质保期，未进行维护。长期堵塞关闭消防通道，消防设施严重损坏，严重影响我们的安全。同样的收费标准1.2元，其他小区服务高于我们小区。小区1号楼跟我们不是一个主体，长期从我们这里面走，使用我们的公共面积。物业公司违规圈占小区外围的公共设施，造成业主停车难，进不了小区。强迫业主购买地下车位，私自移动业主车辆。物业阻挠业主车辆进入小区造成业主车辆划伤，且有疑似社会两劳人员威胁被告。

本院认为，根据原告提供的证据《前期物业管理服务协议》可知，原告主张的物业服务费标准及起算时间准确，本院予以确认。但原告据以主张违约金的合同条款，属于其与案外第三人之间签订的格式合同条款，原告未提供证据证明上述格式条款已经向被告送达和告知，故其主张被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称原告在门禁系统、公用电梯维护、小区车位、车辆出入管理服务、阻止外来广告等方面未尽到物业服务合同义务，且提供了相应的证据加以证明，故本院对此事实予以确认。原告的这些行为正是导致原、被告物业服务关系恶化、原告无法正常收取物业服务费用的重要原因，故其也应承担相应的违约责任，相应的物业服务费用，依法应予扣减。关于扣减的比例，结合原告的合同义务及对被告的生活影响，本院依法酌定原告自行承担10%的责任为宜。关于被告辩称小区长期堵塞关闭消防通道，消防设施严重损坏的问题，被告依法应向有关消防行政管理机关反映；关于被告辩称的车辆被划伤等其他财产损失或侵权责任问题，与本案并非同一法律关系，本院不予处理，被告若认为相关主体确实侵犯了被告的合法权益，可依法另案主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:

一、本判决生效之日起十日内，被告李XX支付原告焦作市XX公司2016年9月30日之前的物业服务费1400.49元（计算方式为：自2015年9月1日起至2016年9月30日止，按房屋建设面积99.75平方米*1.2元*13个月*90﹪=1400.49元）；

二、驳回焦作市XX公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告李XX负担9元，由原告焦作市XX公司负担16元。

本判决为终审判决。

审判员　　梁学峰

二〇一七年三月二日

书记员　　张XX