房屋买卖合同纠纷

湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书

　　(2017)鄂0116民初586号

　　原告:xx,

　　委托诉讼代理人：李X、丁X，湖北尊而XXX律师(特别授权)。

　　被告:xx,委托诉讼代理人：吴XX，湖北XX律师(特别授权)。

　　第三人：xx。住所地：

　　法定代表人：xx，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：凃X，该公司员工(一般授权)。

　　原告xx诉被告xx、第三人xx(以下简称xx)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月31日依法公开开庭进行了审理。原告xx及委托诉讼代理人李X、丁X、被告xx及委托诉讼代理人吴XX、第三人xx委托诉讼代理人凃X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告xx向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告、第三人签订的《存量房居间(买卖)合同》;二、依法判令被告返还原告支付的购房定金3万元及契税7912元、产权登记费80元;三、依法判令被告向原告支付违约金11.6万元;四、本案诉讼费用由被告承担。

　　事实与理由：原告、被告及第三人于xx年x月x日签订了《存量房居间(买卖)合同》，原告购买被告所有的武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村汉口湖畔二期29栋1单元16层4室房屋(建筑面积106.36㎡)。合同对房屋价款、付款方式、履行期限、双方的权利义务、违约责任等均作了明确约定。合同第二条明确约定被告应于签订本合同之日起30日内出具全权委托公证书以便办理赎房及过户手续，同时，在补充条款中约定，买方出资9万元用于卖方提前还贷。合同签订当日，原告按约向被告支付了3万元定金，并替被告支付了契税7912元、产权登记费80元。后原告和第三人多次要求被告按合同约定出具全权委托公证书或亲自到场配合办理房屋买卖相关手续，但被告明确表示不再履行合同。原告委托律师向被告发送了律师函，要求其继续履行合同并给予3天宽限期，因被告在宽限期内仍未履行义务，原告再次委托律师向被告发送律师函，提出解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。

　　被告拒不履行合同义务，其违约行为致使合同根本目的无法实现，原告遂根据法律规定解除合同并要求被告承担违约责任，但多次与被告沟通未果，现根据有关法律规定，诉至法院，望判如所请。

　　被告xx辩称：1、双方签订房屋买卖合同属实，被告出售房屋是基于改善住房条件，所以中介与原告承诺可以在合同签订后30日内办理完毕银行贷款手续，给付被告第二期房款46万元，被告收到房款后可以继续购房，但是合同签订后中介与原告未在30日内办理完毕银行贷款手续，而且中介告知被告银行贷款手续的期限中介无法控制，所以中介与原告违约在先，被告不承担违约责任。2、被告同意解除居间买卖合同。3、被告仅收到原告支付的购房定金2.5万元，因为原告违约，所以该定金不应返还。契税与产权登记费应该是在房屋交易时缴纳，被告不清楚原告具体的缴纳过程，所以该费用不应由被告承担。4、因为原告违约，被告不应承担违约金11.6万元，而且原告仅支付定金2.5万元，其要求的违约金额明显过高，即使被告违约，请求法院调整。5、被告不应承担本案的诉讼费用。6、第三人收取了被告的房屋钥匙，两张购房发票，两张维修基金发票，两份购房合同，第三人应予返还给被告。

　　第三人xx辩称：三方签订的房屋居间(买卖)合同约定的房款支付方式是贷款支付，第三人不可能承诺一个月内办理完贷款手续然后付款，因为出证就需要至少一个月的时间，被告房屋还有贷款需要解押,原告愿支付前期的9万元，剩余贷款由被告自行解决。由于当时房价上涨，所以被告不愿配合办理相关手续，第三人请求被告支付中介费，违约金按照合同约定为总价款的20%。办理房产证时被告到场了，契税和产权登记费都是原告缴纳的，被告是知情的。

　　当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。

　　经审理查明：xx年x月x日，原、被告和第三人签订了《存量房居间(买卖)合同》，原告购买被告所有的、位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村汉口湖畔二期29栋1单元16层4号房，建筑面积106.36㎡。合同第二条约定该房屋处于抵押状态，仍欠银行贷款34万元，买卖双方同意委托买方提供担保融资赎房，卖方于签署本合同之日起30日内出具全权委托公证书给经纪方指定人员，以方便办理赎房及过户手续;合同第三条约定该房产转让价为按套转让，转让价为58万元;合同第五条约定定金3万元，由买方在签订合同时支付给卖方，买方应当在过户之前公证当天将首付款9万元支付卖方，余款46万元买方以商业贷款方式支付给卖方;合同第十二条约定的违约责任为，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房屋转让价20%违约金。

　　合同签订当日，原告向被告支付了3万元定金，被告向第三人交纳了5000元物业保证金，提交了购房合同、发票、维修基金发票等。xx年x月x日，原告为被告办理房屋产权证支付了房屋交易契税7912.95元。因被告未按合同约定向第三人出具全权委托公证文书，办理存量房交易手续，原告委托律师于xx年x月x日向被告发送了律师函，要求被告继续履行合同并给予3天宽限期，因被告在宽限期内仍未履行合同义务，原告再次委托律师向被告发送律师函，提出解除合同并要求被告承担违约责任。

　　本院认为：原、被告及第三人签订的《存量房居间(买卖)合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。被告未按合同约定协助原告办理房屋买卖相关手续，致使房屋买卖不能成交，违反诚信原则，其行为构成违约，应承担相应的民事责任。按照合同约定，卖方收取定金后违约的，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或按房屋转让价款的20%支付违约金。原告请求解除双方签订的房屋买卖合同、并主张被告支付11.6万元违约金的请求，本院予以支持。根据我国合同法的规定，当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。原告请求被告按违约金条款承担了违约责任，又要求被告返还定金不符合法律规定，本院不予支持，但原告为被告办理房屋产权证缴纳的契税属不当得利，被告应返还给原告。被告辩称原告违约在先及违约金过高的抗辩理由没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。第三人要求被告承担中介费属另一法律关系，不属本案审理范围，第三人可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

　　一、解除原告xx与被告xx于xx年6月7日签订的房屋买卖合同;

　　二、被告xx向原告xx支付违约金11.6万元;

　　三、被告xx向原告xx返还为其垫付的房屋交易契税7912.95元;

　　四、驳回原告xx的其他诉讼请求。

　　以上具有给付内容的判项，于本判决生效后十日内履行完毕。

　　如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3380元，由被告xx负担2780元，由原告xx负担600元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

　　审判员　　郑XX

　　二○一七年五月二日

　　书记员　　刘XX