陈X、马XX商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书

　　(2018)鄂05民终2764号

　　上诉人(原审原告)：陈X，男，1968年12月23日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。

　　上诉人(原审原告)：马XX，女，1981年2月11日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。

　　二上诉人共同委托诉讼代理人：郭XX，湖北XX律师。

　　二上诉人共同委托诉讼代理人：柳占良，湖北XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：湖北省XX公司，住所地宜昌市XX。

　　法定代表人：王XX，该公司执行董事。

　　委托代理人：郭*红，该公司法务部经理。

　　委托代理人：杜X，湖北XX律师。

　　上诉人陈X、马XX因与被上诉人湖北省XX公司(以下简称华*XX)商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院(2018)鄂0502民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　陈X、马XX上诉请求：撤销湖北省宜昌市西陵区人民法院(2018)鄂0502民初290号民事判决，并依法改判。事实和理由：1、虽然华*XX于2017年11月20日取得备案证，但依据合同约定，华*XX在交房时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，华*XX不出示上述证书，依据双方的合同，买房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由华*XX承担。2、华*XX在宣传资料中宣称地下室可做卧室、卫生间等功能用房，且该地下室部分与地上房屋按同等价格出售，但华*交付的地下室却没有配备相应的排水、排污等设施，违反了承诺与约定，应当整改至符合承诺的使用条件为止。

　　华*XX辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。

　　陈X、马XX向一审法院起诉请求：1、华*XX支付自2016年8月31日起至符合交付条件之日止的逾期交房违约金;2、交房前的物业服务费由华*XX承担。

　　一审法院认定事实：2016年8月27日，买受人陈X、马XX与出卖人华*XX签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定：买受人所购商品房为宜昌华*现代商贸物流中心三(1)期21号楼-2-3层010104号房，产籍号为0100XXXX423010104，建筑总层数为5层，地下层数为2层;该商品房总价款XXX元;出卖人应当在2016年8月30日前，将商品房交付买受人使用;出卖人交付的商品房应符合下列条件：(1)完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收;(2)公共配套、市政专用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求;(3)供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件;(4)完成商品房项目竣工交付使用相关手续(取得商品房项目竣工交付使用备案证);(5)电话、有线电视入户并具备开能条件;(6)天然气开通以燃气公司相关规定要求进行开通;出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同;买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.7的违约金;商品房达到交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件内容报刊公告通知买受人;由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自交房通知送出(如媒体公告)七日内视同交付，并从通知交房之日开始计算物业管理费等内容。附件六《合同补充协议》约定：在甲方(出卖人)具备本合同约定的交房条件(即甲方取得该房屋竣工验收备案登记证)的情况下，甲方可(但无义务)发出房屋交付通知等内容。合同签订后，陈X、马XX按约向华*XX支付购房款。2017年11月10日，华*XX取得本案所涉房屋的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，2017年11月20日，华*XX取得本案所涉房屋的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》。2017年11月25日，华*XX在三峡商报上刊登交房公告，通知业主办理交房手续。陈X、马XX逾期未办理交房手续。

　　一审法院认为：陈X、马XX与华*XX签订的《宜昌市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格履行各自的义务。本案中，双方对涉案房屋是否符合交付条件产生分歧。《宜昌市商品房买卖合同》第九条对房屋交付条件进行了约定，同时在附件六的第四条还对房屋交付条件进行了补充约定，补充约定的交付条件明确为“甲方取得该房屋竣工验收备案登记证”，而涉案房屋已在2017年11月10日取得了《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，足以证实涉案房屋符合交付条件。华*XX在房屋符合交付条件后于2017年11月25日登报通知交房，故华*XX的逾期交房违约责任应从2016年8月31日计算至2017年11月25日止，共452天。陈X、马XX主张涉案房屋不符合宣传资料，但其所提交的宣传资料与陈X、马XX的房屋户型不一致，与本案无关联性;陈X、马XX主张涉案房屋存在严重质量问题不符合交付条件，但未向法庭举证且与房屋竣工验收情况不一致，故上述两项主张缺乏事实依据，不予采纳。华*XX提出《宜昌市商品房买卖合同》约定的违约金标准过分高于陈X、马XX的实际损失，请求依法予以适当减少的抗辩，经核算《宜昌市商品房买卖合同》约定的“日万分之0.7”约为年利率2.5%，不属于过分高于实际损失，故对该项抗辩不予采纳，即违约金经计算应为94923.13元(XXX元×452天×日万分之0.7)。关于交房前的物业费，依据《宜昌市商品房买卖合同》关于物业费的约定，陈X、马XX应承担2017年11月25日起的物业费，此前的物业费由华*XX承担。基于上述理由，一审遂根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、湖北省XX公司向陈X、马XX支付逾期交房违约金94923.13元。二、宜昌华*现代商贸物流中心三(1)期21号楼-2-3层010104号房屋(产籍号为0100XXXX423010104)在2017年11月25日前的物业费由湖北省XX公司承担。三、驳回陈X、马XX的其他诉讼请求。一审案件受理费1480元(陈X、马XX已预交)减半收取740元，由湖北省XX公司负担。湖北省XX公司负担的诉讼费于判决生效后十日内一并直接给付陈X、马XX。

　　二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，2017年11月20日，华*XX取得本案所涉房屋的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》，该证是对整个小区的综合验收合格后，由有权机关颁发，该证除要求单体工程质量验收合格外，还要求有规划、消防、人防、燃气等专业管理部门出具的专项验收合格证明材料，以及开发企业与供电、给排水等营运部门签定的有关合同协议及已经达到正常使用条件的证明材料。该证足以证明涉案房屋已达到交房条件，陈X、马XX主张涉案房屋未达到交付条件(如地下室无排水设施等)，无事实及合同依据，本院对一审认定的交房时间予以维持。二审中，陈X、马XX提交了大量其在一审期间与一审承办法官、华*XX等的电话录音、短信记录、查勘现场照片、接管记录等证据，拟证明陈X、马XX一直在要求华*XX办理交房手续，本院认为，该组证据系双方在发生纠纷特别是在进入一审诉讼阶段后，双方自行或法院组织的具有调解性质的沟通，不能作为华*XX尚未交房的证据。

　　综上所述，陈X、马XX的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费294元，由陈X、马XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　尹为民

　　审判员　　李XX

　　审判员　　关XX

　　二〇一八年十月十六日

　　书记员　　赵芯羽