覃XX与何XX、广西九*房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　广西壮族自治区南宁市江南区XX民事判决书

　　(2018)桂0105民初4934号

　　原告：覃XX，女，1975年9月27日出生，汉族，住南宁市江南区。

　　委托诉讼代理人：吴玲芳，XXX律师。

　　委托诉讼代理人：韦XX，XXX律师。

　　被告：何XX，女，1987年4月28日出生，汉族，户籍地广西桂平市，现住广西桂平市。

　　被告：XX公司，住所地南宁市壮锦大道31号八桂绿城云XX。统一社会信用代码：914XXXX0100MA5L7TB88F。

　　法定代表人：熊XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：陈XX，该公司职工。

　　原告覃XX与被告何XX、XX公司(以下简称*间公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月10日立案后,依法适用普通程序，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告覃XX及其委托诉讼代理人吴玲芳、被告何XX、被告广西*间公司的法定代表人熊XX及其委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告覃XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告何XX、被告*间公司签订的《房地产买卖及居间合约》以及原告与被告何XX签订的《买卖合同补充协议》;2.判令被告何XX双倍返还原告定金20万元，并退还原告已付房款27万元;3.判令被告何XX向原告支付居间服务费28800元及律师费2万元;4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，即判令被告承担诉讼保全保险费2500元。事实及理由：2017年12月4日，原告与被告何XX、*间公司签订《房地产买卖及居间合约》，购买位于江南区南宁国际商业贸易中XXXXXX号房，房屋总价96万元。被告*间公司为原告和被告何XX的购买交易提供居间服务并收取佣金28800元。同日，原告与被告何XX还签订了《买卖合同补充协议》。合同签订后，原告依约支付了定金10万元、首期款27万元、居间服务费28800元，合计398800元。签订合同时，涉案房屋尚未取得房屋产权证。因此，原告、被告*间公司在得知涉案房屋可以办理房屋产权证时便及时通知被告何XX。但被告何XX却告知其未缴纳契税，无法办理房屋产权证。经被告*间公司再三催促，并于2018年5月31日发函给被告何XX，限其自发函之日起七个工作日内办理涉案房产证，但被告何XX一直以筹钱交契税为借口，至今未办理房屋产权证进而办理过户手续。同时，被告何XX还存在房屋贷款逾期以及欠付首付分期款的行为，这些均影响到涉案房屋的过户。由于被告何XX的行为已构成违约，合同目的难以实现，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告要求被告何XX双倍返还定金、退还已付房款、承担原告已支付的居间服务佣金以及原告因纠纷支出的相关费用。

　　被告何XX辩称，双方并未明确约定房产过户时间，被告何XX于2018年8月10日才收到开发商办理产权证的书面通知，只有办理了产权证后才能履行房屋过户手续，且其不知道如何缴纳契税，亦未接到原告催告函及通知，因此不存在违约行为。被告何XX同意解除合同，退还购房款并负担原告诉讼保全保险费，不同意双倍返还定金，居间服务费应由原告、被告何XX共同承担，律师费应由原告自行承担。

　　被告*间公司辩称，被告*间公司不同意承担本案诉讼费，同意原告其他诉讼请求。

　　经审理查明：2016年4月21日，被告何XX取得南宁市住房保障和房产管理局颁发的南宁市江南区南宁国际商业贸易中XX1单元XXXX号房屋预告登记证明。2017年12月4日，被告何XX(卖方)与原告覃XX(买方)以及被告*间公司(经纪方)签订《房地产买卖及居间合约》(编号：NNXXX)，载明：原告向被告购买南宁市江南区南宁国际商业贸易中XXXXXX号房，房屋总价款96万元;买方于签约当天给付卖方定金10万元，于公证当天给付卖方首付款27万元。双方于合同第四条第1项约定，签订合约后，买卖双方须于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料，并配合到相关部门签订交易所需相关文件与协议。合同第五条第1项约定，买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。合同第五条第2项约定，如卖方违约，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额(包含未付定金)作为违约赔偿给买方。合同第七条第3项约定，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方(败诉方)承担对方处理纠纷所支付的所有费用(包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等)。双方于合同第八条第1项约定，被告何XX在合同中记载的广西桂平市XXX号地址作为其送达地址，一经正常投递则视为已经送达。同日，被告何XX(卖方)与原告覃XX(买方)以及被告*间公司(经纪方)签订《买卖合同补充协议》(合同编号：MMXXX)，约定：买方已知该房屋还未办理房产证，买卖双方一致愿意等房产证办理出来后再行过户。被告何XX于2017年12月4日写下《收条》，载明收到原告交来定金10万元。被告*间公司于2017年12月4日出具《收款收据》，载明：收到覃XX交来购买位于南宁市江南区南宁国际商业贸易中XXXXXX号房的房产佣金28800元。2017年12月5日，被告何XX在《客户回单》上载明，已收到原告37万元。

　　另查明：上述房屋买卖事宜均由何X慧代理被告何XX与原告覃XX及被告*间公司进行沟通协商。2018年4月至5月期间，被告*间公司多次与何X慧微信联系，催促其缴纳房屋契税、提交材料办理房产证，何X慧表示正在想办法借钱办理契税，贷款月供也已逾期很久了。2018年5月31日，被告*间公司向被告何XX发出《履约催告函》，告知被告何XX，如在发出通知之日起七个工作日内仍不办理房产证事宜及配合办理后续的房产过户手续，导致合同无法继续履行的，视为违约。《履约催告函》邮寄到被告何XX在《房地产买卖及居间合约》中约定的送达地址：广西桂平市XXX号。被告*间公司将邮寄《履约催告函》的情况告知何X慧，何X慧表示老家已电话通知其收到邮件。2018年6月13日，原告覃XX与XXX签订《委托代理合同》，约定XXX为原告覃XX与被告何XX、*间公司房屋买卖合同纠纷一案指派律师作为代理人，收取律师服务费2万元，并开具广西增值税普通发票。2018年7月17日，中国XX公司开具广西增值税电子普通发票一张，载明：覃XX支付诉讼财产保全责任保险费2500元。2018年8月6日，XX公司(以下简称旺*公司)向被告何XX发出《产权办理通知》，载明：经旺*公司客服部多次通知，何XX仍未向旺*公司提供相关材料以便代办房屋产权证，故要求何XX于接到通知后5日内带齐相关资料到旺*公司办理产权申请相关手续，否则将自第一次通知送达之日起10日后按照实际成交总价款万分之五计算违约金。本案庭审中，被告何XX自认何X慧是其姐姐，其全权委托何X慧处理涉案房屋买卖事宜。庭审中，原告向本院提交了南宁市江南区南宁国际商业贸易中XX其他业主缴纳不动产登记费发票及桂(2018)南宁市不动产权第XXX号不动产权证，以证明涉案房屋所在楼栋的其他业主已取得不动产权证。

　　本院认为，原告与被告何XX、*间公司签订的《房地产买卖及居间合约》以及原告与被告何XX签订的《买卖合同补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，两合同条款互为补充，各方应按两合同的约定履行义务。《买卖合同补充协议》约定，待房产证办理后再行过户，该约定因房产证办证条件未成就而无法明确具体的办证及过户时间，但并不意味着该期限为无限期，而应为办证条件成就后合理期限内履行办证及过户义务。对于该合理期限，《房地产买卖及居间合约》第五条第1项已作出明确约定，不配合办理交易手续或违反合约义务的，应在被催告后七个工作日内履行义务，逾期可解除合同并赔偿损失。被告*间公司多次督促被告何XX的代理人何X慧履行办证及过户义务，并将催告函寄往被告何XX在《房地产买卖及居间合约》上约定的邮件送达地址，因双方合同约定向该地址投递即视为送达，且代理人实施代理行为的法律后果由被代理人承担，被告*间公司督促被告何XX履行合同义务的上述行为符合双方合同约定及相关法律规定，被告何XX及其代理人何X慧对于办证条件已成就未提出异议，而以没钱缴纳契税、贷款逾期为由拒不履行。被告何XX经催告仍拒不履行合同主要义务，致使原告合同目的无法实现，原告根据《房地产买卖及居间合约》第五条第1项的约定主张解除合同，符合双方合同约定及相关法律规定，两被告对解除合同亦无异议，本院对原告解除合同的诉请予以支持。本案合同因被告违约而解除，原告按照《房地产买卖及居间合约》第五条第2项、第七条第3项的约定，要求被告返还购房款27万元，双倍返还定金20万元，并赔偿居间服务费28800元、律师费2万元、诉讼财产保全责任保险费2500元，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：

　　解除原告覃XX与被告何XX、被告XX公司签订的《房地产买卖及居间合约》;

　　解除原告覃XX与被告何XX签订的《买卖合同补充协议》;

　　三、被告何XX返还原告覃XX购房款27万元;

　　四、被告何XX双倍返还原告覃XX定金20万元;

　　五、被告何XX赔偿原告居间服务费28800元、律师费2万元、诉讼财产保全责任保险费2500元。

　　上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

　　案件受理费8988元、保全费3170元，由被告何XX负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费(户名：南宁市中级人民法院;开户行：中国XX;账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪XX)。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。

　　审　判　长　　庞　丽

　　人民陪审员　　曾胜利

　　人民陪审员　　冯XX

　　二〇一八年十一月二十二日

　　书　记　员　　韦XX

　　附相关法律条文如下：

　　《中华人民共和国民法总则》

　　第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。

　　依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。

　　第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

　　《中华人民共和国合同法》

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

　　第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。