赵XX与无锡XX*XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　江苏省无锡市惠山区人民法院民事判决书

　　(2018)苏0206民初299号

　　原告：赵XX，

　　委托诉讼代理人：林华，江苏XX律师。

　　被告：无锡XX公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇人民南XX。

　　法定代表人：张X小。

　　委托诉讼代理人：蒋XX，该公司职员。

　　原告赵XX诉被告无锡XX公司(以下简称XX公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日受理后，先后适用简易程序和普通程序公开开庭进行审理。原告赵XX的委托代理人林华、被告XX公司的委托代理人蒋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告赵XX向本院提出诉讼请求：1、确认无锡市商品房买卖合同网上备案系统合同备案号为201XXXX0156的商品房买卖合同无效。2、XX公司返还20万元并支付逾期利息(自2013年4月17日起至实际给付之日止，以20万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)。事实和理由：2013年4月，赵XX的父亲赵XX在赵XX不知情的情况下，与XX公司签订了合同备案号为201XXXX0156的商品房买卖合同，并擅自以赵XX名义交纳了首付款20万元。直到2017年，赵XX方知晓上述房屋买卖事宜。赵XX明确对赵XX无权代理签订该买卖合同的行为不予追认。

　　被告XX公司辩称：该商品房买卖合同系赵XX和赵XX签订并支付首付款20万元，合同有效。

　　原告赵XX为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：

　　1、2013年4月17日合同备案号为201XXXX0156的商品房买卖合同及补充协议，证明：赵XX对购房事项不知情，该合同买受人落款处的签名“赵XX”均为其父亲赵XX代签。赵XX无权代理购房事项，现赵XX明确对该合同不予追认，该商品房买卖合同无效。

　　2、2013年4月17日发票一份，证明：基于上述合同，赵XX向XX公司交纳20万元购房款，XX公司开具相应金额的发票，发票中的付款方为赵XX。

　　3、宣传单两张、沙盘照片四张及平面图两张，证明：XX公司向赵XX宣传时存在虚假宣传的事实。

　　4、律师函、EMS快递单、签收凭证截图打印件，证明：赵XX向XX公司明确对上述商品房买卖合同的效力不予追认，但XX公司不予理会。

　　被告XX公司对原告赵XX提交证据的质证意见为：

　　1、真实性无异议，商品房买卖合同中落款人处的“赵XX”是赵XX本人书写。

　　2、真实性无异议，但发票系预收房款发票，并非购房款发票，在买受人支付全部价款后XX公司会开具正式购房发票用于办理产权证。

　　3、真实性不予认可。

　　4、未收到该函件。

　　被告XX公司未向本院提交证据。

　　本院经审理查明如下事实：2013年4月17日，XX公司与赵XX签订合同备案号为201XXXX0156的商品房买卖合同。合同约定主要内容为：赵XX是买受人，XX公司是出卖人;商品房坐落于;房屋建筑面积19.68平方米，套内建筑面积11.76平方米，公摊面积7.92平方米;按建筑面积计算，商品房单价每平方米19817.07元，总价39万元;本次付款20万元，余款19万元于2013年5月7日办理完按揭手续;出卖人应在2014年9月22日前交房。该合同落款处买受人签章处有“赵XX”和“赵XX”的字迹。

　　诉讼中，根据赵XX申请，本院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对上述商品房买卖合同中买受人落款处的“赵XX”三字是否由赵XX本人书写进行司法鉴定。2018年7月25日，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所出具的鉴定意见书载明：商品房买卖合同第八页“买受人(签章)”处留有的“赵XX”签名字迹不是赵XX本人书写。

　　赵XX向XX公司支付购房款20万元，XX公司于2013年4月17日开具20万元的购房发票，发票中的付款方为赵XX。

　　庭审中，赵XX称：因签订商品房买卖合同的同时，赵XX与无锡XX公司签订了商铺委托经营管理合同，约定2014年7月31日至2017年8月1日的租金全部由无锡XX公司收取。期满后赵XX向无锡XX公司主张之后的租金被拒，才将购买房屋事项告知赵XX。2017年12月11日，赵XX委托江苏XX向XX公司制发律师函，明确表示：未授权赵XX签订上述商品房买卖合同，对该合同不予认可，该合同无效，并要求XX公司退还20万元购房款。

　　本院认为：首先，赵XX在没有代理权的情形下，以赵XX名义与XX公司订立的商品房买卖合同，属无权代理，该无权代理行为不仅未经赵XX追认，且赵XX明确拒绝追认。其次，因房屋价值较高，购买房屋属于重大经济事项，买卖双方均应谨慎处理，所以即使XX公司知晓赵XX与赵XX系父子关系，也不宜适用表见代理。何况XX公司至今也未能提交赵XX的身份信息、户籍信息等资料，用以证明订立合同时审核并知晓两人系父子关系，并基于此认为有理由相信赵XX有代理权。所以，赵XX的无权代理行为也不构成表见代理。再次，在明知作为买受人的赵XX未在订立合同的现场，赵XX未取得购房授权的情形下，XX公司也未在订立合同后一个月内催告赵XX对该合同予以追认。综上，赵XX对赵XX以其名义签订该合同的行为，既无事前授权，也无事中参与，更无事后追认，亦不构成表见代理，所以合同备案号为201XXXX0156的商品房买卖合同无效。赵XX不是付款人，对订立合同和付款均不知情，所以赵XX主张返还购房款，因于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、确认无锡市商品房买卖合同网上备案系统合同备案号为201XXXX0156的商品房买卖合同无效。

　　二、驳回赵XX的其他诉讼请求。

　　本案受理费4380元，鉴定费2500元，合计6880元，由赵XX负担4300元，由XX公司负担2580元。该款已由赵XX预交，XX公司于本判决生效后十日内将应负担款项直接给付赵XX。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

　　审　判　长　　薛　雨

　　人民陪审员　　冯建良

　　人民陪审员　　沈XX

　　二〇一八年九月十九日

　　书　记　员　　姚XX