袁XX与高XX、何XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　江苏省无锡市惠山区人民法院民事判决书

　　(2019)苏0206民初2720号

　　原告：袁XX，男，1973年11月1日生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，现住江苏省无锡市惠山区。

　　委托诉讼代理人：林华，江苏XX律师。

　　委托诉讼代理人：陈X，江苏XX律师。

　　被告：高XX，男，1971年1月8日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。

　　被告：何XX，女，1971年3月8日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。

　　原告袁XX与被告高XX、何XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月8日第一次公开开庭进行了审理。原告袁XX的委托诉讼代理人陈X、被告高XX到庭参加了诉讼。被告何XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本案转为普通程序审理，于2019年11月18日第二次公开开庭进行了审理。原告袁XX的委托诉讼代理人林华到庭参加诉讼，被告高XX、何XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告袁XX向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令高XX、何XX协助袁XX办理堰*家园104-1302的房屋产权过户手续;2、若高XX、何XX无法将堰*家园104-1302房屋过户至袁XX名下，请求法院判令高XX、何XX退还已交房款206000元、房屋差价损失363520元;3、本案诉讼费由高XX、何XX承担。诉讼中，袁XX变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除袁XX与高XX、何XX签订的《安置房买卖协议书》;2、请求法院判令高XX、袁XX退还已缴纳的房款206000元;3、赔偿袁XX房屋差价损失352300元;4、本案诉讼费、鉴定费由高XX、何XX承担。事实和理由：2015年12月30日高XX、何XX与袁XX签订《安置房买卖协议书》，约定将其位于无锡市惠山区房屋转让给袁XX，袁XX于当日向高XX、何XX支付相应购房款。2018年10月19日高XX、何XX将案涉房屋产权办理至其二人名下，后将该房屋抵押于案外人。袁XX多次要求协其助办理过户，但高XX、何XX迟迟不予履行。无奈成讼，请求法院判如所请。

　　被告高XX辩称：其未解除案涉房屋抵押，袁XX申请法院查封了其另一套房产，对上述事实其均不作任何解释，并要求原告袁XX亲自出庭应诉。

　　被告何XX未予答辩。

　　经审理查明：2015年12月30日，高XX、何XX与袁XX签订《安置房买卖协议书》，约定：高XX、何XX将其位于无锡市惠山区70平方米的房屋以每平方3085元(包括装潢、家电在内)合计人民币216000元转让给袁XX;袁XX于2015年12月30日支付高XX、何XX转让款216000元，由高XX出据，本协议生效;高XX、何XX于当日将安置房合同、钥匙、安置房协议(复印件)及有关水、电、气、有线等有关票据缴费凭证交付袁XX;房款支付方式一次性付清，留一万元房产证转让事宜保证金，在双方完成房产证过户一次付清;高XX、何XX应无条件协助袁XX办好房屋产权证并提供相关手续，在办证时不得拒绝、推脱，过户费双方各承担50%;高XX、何XX在获得袁XX支付的房款216000元后确认该拆迁安置房屋产权、使用权归属袁XX，高XX及其父母、配偶、子女保证不再对该房屋主张任何民事权利;若该安置房未过户至袁XX指定名下、受到司法或行政机关查封、冻结，高XX及其父母、配偶、子女应承担袁XX全部经济损失;如果政策许可，上述安置房产权证可以过户，高XX及何XX必须协助袁XX办产权过户手续，过户费交易双方各付50%。高XX、何XX在转让人处签字并捺印;袁XX在买受人处签字捺印。

　　袁XX于当日向高XX支付购房款206000元(剩余10000元留作房产办证保证金)。高XX出具《收条》载明：“今收到袁XX购高XX堰*家园104幢1302室安置房款贰拾万另陆千元正(206000)。收款人：高XX，186××××0178，2015年12月30日。”2015年12月30日房屋交付至袁XX，袁XX自行装修入住至今。

　　另查明：《无锡市不动产(房屋)登记簿证明》载明，坐落于堰*家园104-1302室房屋(建筑面积71.19平方米)，于2018年10月19日登记于高XX、何XX名下(所有权证号201XXXX5730，不动产单元号320XXXX6301GB00003F000XXXX0956)，该房屋设定一般抵押，权利人袁XX，债权数额200000元，债务履行/债权确定时间自2018年12月19日起至2019年12月19日止。

　　2019年5月22日，在本院组织的谈话中，袁XX与高XX一致同意案涉房屋办理过户登记手续的土地出让金由袁XX承担，除此以外的过户费用双方各半承担。高XX承诺于2019年5月31日前解除案涉房屋设定的抵押，但不会配合过户。截至目前，案涉房屋设定的抵押尚未解除，高XX亦未配合办理过户。

　　诉讼中，经袁XX申请，本院委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司无锡分公司对案涉房屋毛坯房的市场价格(不含屋内装饰装修)进行评估，该公司于2019年9月2日出具苏天元房评报字(2019)第WX0021号房地产司法鉴定估价报告，认定无锡市堰*家园104-1302室成套住宅的房地产市场价值为人民币568300元(不包括屋内装饰装修)。关于房屋装修价值，袁XX表示自行放弃。

　　以上事实，由安置房买卖协议书、收据、无锡市不动产(房屋)登记簿证明、房地产司法鉴定估价报告及当事人陈述等证据在卷佐证。

　　本院认为：被告何XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利。袁XX与高XX、何XX签订的《安置房买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。袁XX按约支付购房款，高XX、何XX应按照合同约定配合袁XX办理房屋过户登记手续。现案涉安置房屋产权已办理至高XX、何XX二人名下，该房屋已被其二人抵押给案外人袁XX，高XX虽承诺于2019年5月31日前解除房屋抵押，但抵押至今仍未解除，该抵押权的设立客观上导致案涉房屋无法办理产权过户登记手续;再者，诉讼中高XX明确表示不予配合办理过户，合同无法继续履行，袁XX要求高XX、何XX配合办理房屋过户手续的合同目的不能实现，袁XX据此主张解除与二人签订的《安置房买卖协议书》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，袁XX有权主张高XX、何XX返还已支付的购房款206000元，并赔偿房屋增值部分的损失。堰*家园104-1302室房屋经司法鉴定机构评估市场价格为568300元，而双方签订买卖合同时约定总房款为216000元，故增值部分损失为568300元-216000元=352300元，现袁XX主张该房屋差价损失352300元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、解除袁XX与高XX、何XX于2015年12月30日签订的《安置房买卖协议书》。

　　二、高XX、何XX于本判决生效之日起10日内返还袁XX购房款206000元。

　　三、高XX、何XX于本判决生效之日起10日内赔偿袁XX房屋增值损失352300元。

　　案件受理费11543元，财产保全费3520元，评估鉴定费7396.4元，合计22459.4元，由高XX、何XX负担。该款已由袁XX预缴，高XX、何XX于本判决发生法律效力之日起15日内将应负担部分直接支付给袁XX，本院不再退还。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

　　审　判　长　　何　菲

　　人民陪审员　　章XX

　　人民陪审员　　肖XX

　　二〇一九年十二月十一日

　　书　记　员　　余杭航