赵XX与龙口XX公司、烟台xx置业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

　　赵XX与龙口XX公司、烟台xx置业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

　　山东省烟台市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2014)烟民一终字第1032号

　　上诉人(原审被告)：龙口XX公司。住所地，地址：龙口市东江镇南山城市花园东区XX。

　　法定代表人：史xx，任董事长。

　　委托代理人：王XX，系该公司副经理。

　　被上诉人(原审原告)：赵XX。

　　委托代理人：张XX，河北XX律师。

　　委托代理人：姚瑶，河北XX律师。

　　原审被告：烟台xx置业有限公司。住所地：龙口市XX。

　　法定代表人：孟xx，任董事长。

　　上诉人龙口XX公司(以下简称xx公司)因与被上诉人赵XX、原审被告烟台xx置业有限公司(以下简称xx公司)商品房预约合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院(2013)龙民三初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人xx公司的委托代理人王XX、被上诉人赵XX及其委托代理人张XX和姚瑶到庭参加了诉讼。原审被告xx公司经本院传票传唤，无正当理由未予到庭。本案现已审理终结。

　　原审法院认定：2012年5月28日，赵XX与xx限公司签订商品房认购书一份，该认购书载明，甲方：xx公司，乙方：赵XX。乙方经过了解，有意购买甲方开发建设的佛光山水E区东XX32#商铺，商品房建筑面积共210平方米，认购价按建筑面积8320元/㎡，总金额人民币XXX元(大写：壹佰柒拾肆万柒仟贰佰元)。1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付人民币270000元(大写：贰拾柒万元)给甲方作为认购该商品房的定金。2、付款方式为按揭：乙方应于本认购书签订后15日内(即2012年5月28日起，至2012年6月12日止)到项目售楼部付清首付款余款604200元，大写：陆拾万肆仟贰佰元，并签订商品房买卖合同。贷款额87.3万元。来时携带如下证件和资料：(1)本认购书;(2)身份证复印件、原件;(3)收据。4、如甲乙双方在约定的时间内签订商品房买卖合同，定金抵作房款;如甲乙双方在约定签订商品房买卖合同的时间内，甲方已将该商品房另售他人，甲方应双倍返还买受人已付定金;如乙方在约定的时间内未能前来签订商品房买卖合同，定金不予退还，甲方可将商品房另售他人。5、甲乙双方如需要变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。6、本认购书如发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成时，依法向龙口市人民法院起诉。本认购书一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。

　　2012年5月28日，赵XX向xx公司交付定金270000元。2012年8月14日，赵XX向xx公司交付购楼款50000元。2012年8月28日，赵XX向xx公司交付购楼款204160元。

　　2012年8月28日，赵XX与xx公司签订欠款协议书一份，该协议书载明，甲方：xx公司，乙方：赵XX。乙方为购买甲方所开发项目(静心苑)的房屋东侧商铺32#号房，因资金不足，特向甲方申请延期付款，经双方平等协商，根据平等自愿原则达成如下协议：一、欠款原因：乙方所欠甲方所借款项仅限于购买静心苑的房屋东侧商铺32#房之用，所欠款项全部直接用于支付该房屋首付，乙方无权要求甲方提供现金用于他途。二、欠款金额：1、乙方已购买甲方开发建设的静心苑东侧商铺房，建筑面积210平方米，单价8320元/㎡，总房款人民币壹佰柒拾肆万柒仟贰佰元(￥XXX元)。2、乙方按《商品房买卖合同》中约定已交纳人民币伍拾贰万肆仟壹佰陆拾元(￥524160)后，剩余人民币叁拾伍万零肆拾元(￥350040)特申请甲方逾期支付。三、还款期限及方式：还款期限自2012年8月28日至2013年12月31日止，乙方保证在还款期限到期之日前全部偿还清该笔欠款。乙方在还款期限内有明显违反甲乙双方签订的购买上述房屋相关条款等行为或出现丧失还款信誉和能力及其他可能影响甲方收回欠款的情况的，甲方有权单方面要求乙方提前还款。四、保证条款：乙方按期还清尚欠甲方的款项后，甲方方能给乙方办理房屋交接手续及其他相关手续，乙方未还清所有欠款之前，甲方有权拒绝将其所购上述房屋交付乙方，不给乙方办理房屋产权证明，并无需承担任何责任，由此产生的后果由乙方承担。------。五、欠款利息：乙方在本合同约定的还款期限到期前偿还清全部欠款的，不必向甲方支付利息。欠款期限到期后乙方逾期未还款的，从逾期还款之日起开始计算按逾期尚欠款项的日息0.1%向甲方支付利息。六、违约责任：1、乙方未按本合同约定期限偿还欠款的，自本合同规定的还款期限到期之日第二天起至乙方还清所有欠款之日止，乙方除应按第五条规定的日息向甲方支付利息外，还应按日向甲方支付逾期欠款的0.3%的违约金，乙方未能如期交清所欠房款，甲方可不予办理乙方的《商品房所有权证书》。2、乙方逾期还款超过三十日的，甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，甲方有权直接从乙方已交纳的款项中扣除两万元定金、违约金及利息，已交房款的余款退给乙方。甲方有权另行出售此房屋，且无需承担任何责任。3、甲方解除《商品房买卖合同》的，以甲方向乙方发出解除通知之日为准，甲方以乙方在本协议中注明的联系地址为通信地址，乙方地址变更应及时通知甲方，否则，甲方按本协议注明的联系地址发出通知(包括邮寄被拒收或因地址不详被退回等情形，或在报纸上发布公告)即视为甲方履行了通知义务，相关不利后果均由乙方自行承担。七、本合同未作约定的，按照《中华人民共和国合同法》有关规定执行，对本协议的解释和履行发生争议，双方协商解决，协商不成的，向甲方所在地(龙口市)人民法院提起诉讼解决。八、本合同中有关商品房买卖合同中的付款方式条款，如与本协议有冲突，则以本协议约定的为准。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字盖章后正式生效。

　　赵XX与xx公司、xx公司签订认购书及欠款协议之后，一直未签订商品房买卖合同，赵XX对此称未能签订合同的原因是无法按银行要求提供办理贷款的手续。xx公司则称赵XX拒不提交贷款所需手续且因赵XX购买的另一处房屋未能按期处理而获取购房资金，导致赵XX未与xx公司签订房屋买卖合同。

　　2013年5月14日，xx公司向赵XX发出通知书一份，该通知书载明：赵XX先生，你在我公司购买的佛光山水E区东XX商铺，已交款524160元(含270000定金)，欠款350040元，应于2013年12月31日前还清。按约定您应于2012年6月12日前来我公司签订《商品房买卖合同》，你于2012年8月28日与我公司签订了《欠款协议书》，但其后您未按约定提供按揭贷款所需资料，亦未与我公司签订合同。你向我公司提出退房理由是：一、介绍人没有给您退回或卖出您先在庄园华XX购买的商铺。二、您无法出具贷款所需各项手续。我公司本着为客户着想的原则，尽力帮你解决退房等问题。可您坚持退房。为此我公司正式书面通知您，请在接到本通知七日内来我公司办理按揭贷款手续，逾期我公司将按《商品房认购书》第4条的约定办理您违约事项，请慎行。龙口XX公司。2013年5月14日。庭审中，赵XX否认收到该通知书，称其户籍地在河北武安市且也不居住在河南。xx公司为此提供的挂号信函收据所载明的寄达地为：河南，收件人姓名为：赵XX。

　　另查明，xx公司与xx公司系赵XX所购买商铺地块的合作开发商。

　　原审法院依据双方当事人庭审陈述、认购书、欠款协议书、收款收据等证据认定上述事实。

　　原审法院认为，赵XX与xx公司于2012年5月28日签订的商品房认购书性质上属于商品房预约合同。预约合同是为条件成就时订立本约合同及商品房销售合同而进行的预先协商，其虽为订立本约合同而准备，但系独立有效合同。双方因对银行贷款问题未能达成一致，导致商品房买卖合同未能订立，则预约合同的目的已经无法实现，赵XX请求解除合同，xx公司、xx公司庭审中也主张解除合同，双方对此意见一致，法院依法予以准予。赵XX与xx公司、xx公司在预约合同中约定了定金27万元，辩称根据认购书第4条约定不应返还，法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。赵XX称未能签订本约合同系无法按照银行要求提供贷款需要的手续，xx公司与xx公司否认，认为系赵XX拒不提供手续造成的，根据公平原则，应由xx公司与xx公司举证证明赵XX有能力而拒不提供银行贷款所需材料，xx公司与xx公司未能举证证实，法院对其辩称不予采信。本案本约合同的签订系不可归责于双方当事人的事由导致，故xx公司与xx公司应将定金返还赵XX。赵XX请求xx公司与xx公司返还购楼款524160元，于法有据，依法应予支持。赵XX请求xx公司与xx公司给付利息，因xx公司与xx公司对本约合同未能订立并无过错，故赵XX请求xx公司与xx公司赔偿利息损失，于法无据，法院不予支持。原审法院于2014年7月30日判决：一、解除赵XX与xx公司于2012年5月28日签订商品房认购书;二、xx限公司、xx公司于判决生效后十日内返还赵XX购楼款524160元。三、驳回赵XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9226元，由赵XX承担314元，xx公司和xx公司承担8912元。

　　宣判后，上诉人xx公司不服，向本院提起上诉称：2012年5月28日，被上诉人在上诉人处与上诉人签订的《商品房认购书》明确约定：“乙方(即被上诉人)应于本认购书签订后15日内(即2012年5月28日起，至2012年6月12日止)到项目售楼部付清首付款余款604200元，大写：陆拾万肆仟贰佰元，并签订商品房买卖合同。乙方如在约定的时间未能前来签订商品房买卖合同，定金不予退还。甲方可将商品房另售他人。”事实上，被上诉人直至2012年8月14日、28日才向上诉人交付购房款254160元，并签订欠款协议1份，欠付上诉人购房首付款350040元。上诉人与被上诉人未签订《商品房买卖合同》的责任完全是因被上诉人自身的原因。一审判决认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法改判。

　　被上诉人赵XX答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

　　原审被告xx公司缺席，且未提交书面答辩状。

　　本院审理查明的事实与原审法院认定事实一致。

　　本院认为：民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。赵XX与xx公司签订《商品房认购书》后，虽未按照认购书的约定履行全额付款义务，但xx公司与xx公司并未按照认购书的约定将商品房另售他人，而是在2012年8月28日又与赵XX签订《欠款协议书》，变更了付款期限、违约责任等约定的事实清楚。上述事实表明，2012年8月18日，xx公司、xx公司与赵XX通过《欠款协议书》的签订变更了双方在《商品房认购书》中确定的权利义务关系。xx公司以赵XX违反《商品房认购书》约定为由，不同意返还赵XX定金270000元的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费8912元，由上诉人龙口XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　王XX

　　审判员　　樊XX

　　审判员　　慈勤哲

　　二〇一四年十月八日

　　书记员　　辛婷婷