对方不承认合同中项目，全力举证保障我当事人权益

某贸易有限公司与李X、王X租赁合同纠纷一审民事判决书

　　北京市朝阳区XX

　　(2016)京0105民初51907号

　　201X年X月X日

　　审判人员

　　陈X

　　当事人信息

　　原告：某贸易有限公司，住所地北京市朝阳区。

　　法定代表人沈X，经理。

　　委托诉讼代理人：田X，北京XX律师。

　　被告：王X，男，197X年X月X日出生，韩组织，住河南省驻马店市沁阳县。

　　委托诉讼代理人陈X，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人刘律师，广东XX律师。

　　被告：李X，男，197X年X月X日出生，住河南省信阳市息县。

　　委托诉讼代理人陈X，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人刘某，广东XX律师。

　　案件概述

　　原告北京XX公司(以下简称原告)与被告王X、李X(以下均简称姓名)租赁合同纠纷一案，本院于201X年X月X日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人田X，李X及其与王X共同之委托诉讼代理人陈X、刘律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与王X、李X签订的北京市朝阳区XX乡面积为200平方米的房屋租赁合同;2、王X、李X支付201X年X月X日至201X年X月X日的租金25000元及逾期支付租金的违约金70000元;3、王X、李X赔偿我财产损失22.5万元，包括房屋损失200000元及201X年X月X日至201X年X月X日的租金损失25000元。事实及理由：我公司和被告于201X年X月X日签订了《房屋租赁合同》两份及《房屋租赁合同补充条款》两份，约定我公司将位于北京市朝阳区XX乡200平方米及1500平方米的房屋出租给李X、王X，租期自201X年X月X日至202X年X月X日。协议签订后，李X、王X未按期缴纳租金，且擅自将200平方米的房屋拆除，严重侵犯了我公司的合法权益，故起诉。

　　李X、王X共同答辩称，我们和原告签订了两份房屋租赁合同及补充协议，但原告并未按照约定履行义务，原告没有提供约定的4层200间房屋，只提供了2层100间，原告提供的仅是土地，在合同约定项下所有关于房屋的权利均与原告无关，所有房屋均为我们承建，原告要求的租金实际是土地使用费，但我们已经按照约定支付了200平方米土地使用的费用，不存在拖欠。我们在201X年X月X日支付了5万元，就是本案合同项下的租金，我们不存在违约，故不同意解除合同，我们也没有逾期付款的情形，不同意原告的违约金请求;第二、我们并没有拆除房屋，不同意原告财产损失的请求。

　　原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、《房屋租赁合同》两份及《房屋租赁合同补充条款》两份;2、被告制作的租赁标的物位置示意图;3、被告提交的标的物现场照片;4、本院勘验笔录。据此，本院认定事实如下：201X年X月X日，原告作为出租人(甲方)与李X、王X(承租人、乙方)签订了《房屋租赁合同》，合同第一条房屋基本情况未明确房屋坐落，只写明建筑面积200平方米，房屋平面图和设施见附件，但双方均未提交合同附件;租赁用途为公寓、酒店、宿舍、仓鼠等，租期自201X年X月X日至202X年X月X日，第四条租金及押金约定：年租金为五万元，其后手写注明“从15-16年每年租金五万元，17-21年免租金，22-25年每年租金五万元整”，并加盖有原告印章;付款方式约定租金按12个月结算，由乙方于到期日的本院的15日前交付给甲方;第八条约定，租赁期间乙方对房屋及其附着设施负责维修及保养，正常的房屋大修理费用由乙方承担，日常的房屋维修由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失;第九条约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需现征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状回复或向甲方交纳恢复工程所需费用;第十一条，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，4、拖欠租金累计达一个月，6、故意损坏承租房屋的;第十四条，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的20%的作为违约金，一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的30%向乙方加收滞纳金。201X年X月X日，原告和李X、王X又签订了《房屋租赁合同补充条款》，约定“因两份合同均属同一单位，同一法人，同一时间签订，两份合同租赁单价不相同，为区分明确两份合同的不同条款内容，特做以下说明：第一份合同，双方签有补充条款(一)…四、第二份合同，双方当时没有签订补充条款，为明确甲乙双方的责、权、利特作以下补充说明：租金价位：从2015年2月1日-2017年2月1日每年租金50000元，从2017年2月1日-2022年2月1日每年租金为免租金，从2022年2月1日至2025年12月31日每年租金50000元;六、占地面积约0.7亩，甲方原有建筑面积200平米;七、乙方在拆旧翻新之后，无偿为甲方提供15-20平方米办公室一间;八、本补充条款与合同具有同等法律效力，是正式合同不可分割的条款。甲乙双方同样遵守。”

　　协议签订后，二被告总计交纳租金65万元给原告，其中2015年2月交纳35万元，2016年以后支付了30万元。

　　本院于审理中通知双方进行现场勘验，二被告未到场，随后解释称记错了时间，原告委托诉讼代理人及原告方工作人员芦某在场，经现场指认，原告指称的出租标的物位于北京市朝阳区XX乡马泉营村西北，马泉营西路东XX、朝阳区公安分局马泉营派出所北，土地面积目测大约300平方米，院西侧紧邻马泉营西路有围墙，进入院内的唯一通道为院东南角的一个宽约2米的通道，通道正对的位置有三间房屋被拆除的痕迹，经现场测量南北距离大约6.3米，东西大约11米，院内另有基坑几个，有钢材等建筑材料杂乱堆放，还有建筑垃圾;原告方自称院内南侧被拆除的房屋高约3米，门朝北，最西侧那间朝西也有门，砖混结构，轻型加气屋面板、铝合金门窗，原告自称院内东北侧也有一排房，有砖茬，但现场未见。

　　双方发生争议的事实和证据：1、出租标的物是土地还是土地连同200平方米的房屋;2、二被告2016年所交的租金是本合同项下应付租金还是双方其他合同项下应付款;3、争议场地的来源及权属情况。针对以上争议问题，本院分别认定如下：1、出租标的物为包括200平方米建筑物的土地，总面积约7亩，依据为：双方补充协议第6条明确约定“甲方原有建筑面积200平方米”，双方均确认该补充内容是对本案合同的补偿;现场勘验所见，场地南侧有房屋被拆除后所留痕迹。2、双方对已付款数额确认无误，但因为双方还有其他合同关系，对该款是否本合同项下应付款还是其他合同项下应付款发生争议时，本院认为应当按照付款方的意思确定，根据二被告即付款方的意见，本案合同项下2017年2月以前的租金已经交清。3、原告就其承租土地的来源等提交了其与北京市马泉营农工商合作社签订的《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》，约定原告承租了位于马泉营村西北XX百万南侧的7333平方米土地，建筑面积0平方米，租期2006年1月1日至2025年12月31日;被告对上述合同真实性表示不清楚，同时认为上述合同如果真实只能证明原告取得了土地的合法使用权，不能证明原告有权出租房屋。审理中，原告确认承租土地上的建筑物系其自建，未办理建筑规划审批。原告未对其主张的建筑物损失提交证据，因标的物灭失，也无法进行造价鉴定。

　　另查，2014年11月18日，原告作为出租人与王X、李X签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于马泉营西XX共4层，共200间房屋出租给二被告，租赁用途为公寓、酒店、宿舍、仓储等，租期自2015年2月1日至2025年12月31日，年租金为人民币三十万元，甲方于合同生效之日起30日内，将该房屋交付给乙方。该合同目前仍在履行中。

　　一审法院认为

　　本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告作为出租人，至本案法庭辩论终结前未提交出租标的物的合法建设工程规划审批手续，故本院认定双方关于200平方米建筑物的租赁合同无效。双方租赁的标的物之地上物部分已经被拆除，但双方的租赁标的物除地上物以外，还有部分土地，原告主张解除合同土地部分租赁合同的请求有事实依据，本院予以支持。

　　二被告作为承租人，在承租期间将租赁标的物拆除，应当承担损害赔偿责任，但根据双方补充协议约定，二被告有权对原有建筑物进行拆旧翻新，根据双方陈述及法院查明的情况，原有建筑物在拆除后，因为土地权利人及所在政府的原因，无法原址翻建，故由二被告承担全部的损失也有失公允，由于标的物被拆除，无法通过司法鉴定的方式确定其造价，本院根据原告所述的建筑物基本情况，结合上述理由酌情确定二被告应补偿的数额。

　　一审法院查明

　　根据本院认定的事实，二被告已经交纳了2017年2月1日之前的的租金，故原告再次主张相应期间的租金缺乏依据，本院不予支持。二被告不存在逾期交纳租金的情形，原告主张逾期支付租金的违约金也缺乏依据，本院一并不予支持。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条，第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决如下：

　　一审裁判结果

　　一、确认原告某贸易有限公司和被告李X、王X签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》中关于200平方米建筑物出租部分内容无效;

　　二、解除原告某贸易有限公司和被告李X、王X签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》中关于土地租赁部分内容;

　　三、被告李X、王X于本判决生效后十日内赔偿原告某贸易有限公司损失十万元;

　　四、驳回原告某贸易有限公司的其他诉讼请求。

　　如被告李X、王X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费六千一百元，由原告某贸易有限公司负担三千八百元(已交纳三千零五十元，余款于本判决生效后七日内交纳)，由被告李X、王XX负担二千三百元(于本判决生效后七日内交纳)。

　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

　　审判人员

　　审判长陈X

　　人民陪审员骆X

　　人民陪审员王X

　　二〇一X年X月X日

　　书记员李X

　　刘某