冯XX与四川省XX*房XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　四川省长宁县人民法院民事判决书

　　(2019)川1524民初1633号

　　原告：冯XX，女，1972年10月4日出生，汉族，住四川省长宁县。

　　委托诉讼代理人：何光清，四川XX律师。

　　被告：四川省XX公司，住所地：四川省江安县江安镇东风XX。

　　法定代表人：张XX，董事长兼总经理。

　　委托诉讼代理人：唐X，长宁县竹海法律服务所法律工作者。

　　原告冯XX与被告四川省XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯XX及其委托诉讼代理人何光清、被告委托诉讼代理人唐X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告冯XX向本院提出诉讼请求：1.判决被告交房并履行安装分户门、外墙及配套设施安装和将2-1商铺外阳台外观处理与整栋楼一致等义务。2.判决被告支付从2016年1月起至实际履行交房期间租金(暂计算从2016年1月1日至2019年6月31日的租金118524元)。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月15日原告与四川省XX公司长宁XX公司签订《商品房诚意认购协议》，约定原告购买XX公司位于长宁县XX“长宁县XX”第一幢1-1、2-1房产及2-1楼梯间，产权面积1楼91平方米、2楼75平方米，总价888000元，2015年12月31日前交房，逾期按照当地市场价格计算租赁费。合同签订后原告先后交纳了788000元及水电入户费8000元，待原告按约交纳剩余尾款10000元时，发现XX公司负责人不知去向且未按期交房，后XX公司被注销但仍在使用原告所购房屋，协议中约定的安装分户门、外墙及配套设施安装和将2-1商铺外阳台外观处理与整栋楼一致等义务均未履行。因XX公司无法人资格，应由被告承担法律后果，故起诉诚望判如所请。

　　原告为支持其诉讼请求向本院提交证据1.原告身份证复印件、被告及四川省XX公司长宁XX公司企业基本信息网页打印件，证明：当事人基本身份事项。证据2.《商品房诚意认购协议》，证明：合同订立时间、交房时间及条件、付款时间及方式、违约责任等具体内容事项。证据3.四川省XX公司长宁XX公司收款收据复印件五张，证明：原告已经按照合同约定在交房日前履行了付款义务，仅余尾款10万元未交。证据4.照片三张，证明讼争房屋现状。证据5.门市租赁协议复印件及本院(2018)川1524民初690号民事判决书，证明：讼争房屋当地租赁费用为每平方米15元-20元，自己主张按17元计算租金没有超过当地租赁费用。

　　被告四川省XX公司辩称，原告与四川省XX公司长宁XX公司签订的协议，分公司现仍然存在，应起诉四川省XX公司长宁XX公司。且根据协议约定，原告应在2016年6月30日前付清房款，但至今原告仍有100000元房款未付。按照约定，未付清房款前，分公司有权不交房及办理产权手续，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。

　　被告为支持其辩称向本院提交证据1.被告营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件，证明：被告基本身份事项。证据2.成立于2019年5月23日的四川省XX公司长宁XX公司的营业执照复印件，证明：四川省XX公司长宁XX公司仍存在，原告应起诉四川省XX公司长宁XX公司。证据3.讼争房屋现状照片二张，证明：原告要求封闭阳台的诉讼请求与房屋规划设计相悖。

　　本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　本院经审理认定事实如下：

　　2015年2月15日，原告冯XX作为乙方(买入方)与四川省XX公司长宁XX公司作为甲方(出售方)签订《商品房诚意认购协议》，约定原告向四川省XX公司长宁XX公司购买讼争房屋，总价款为888000元。该协议第三条约定甲方定于2015年12月31日前将乙方认购的房屋交付乙方使用，协议第六条约定甲方未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起按照当地市场价格计算租赁费。协议第七条约定了销售房屋的质量和外观等的标准。协议第十三条单独约定事项第3项约定的付款方式为：签订协议时支付508000元，余款380000元于2015年6月30日前付10万元，2015年12月31日前付18万元，2016年6月30日前付10万元。第4项约定，乙方在购买甲方此处商铺时同意甲方在此继续作为甲方售房部经营一年半。如甲方需要继续使用乙方所购房屋，乙方不得以任何理由拒绝租予甲方使用。双方根据市场行情确定房屋租金并租予甲方。在甲方交予乙方使用之前甲方将2-1商铺外阳台处理与整栋楼一致。协议签订后至2015年12月31日，原告冯XX按约先后交纳了788000元及水电入户费8000元，但至今四川省XX公司长宁XX公司未向原告冯XX交付讼争房屋，原告亦未交纳尾款10万元。

　　四川省XX公司长宁XX公司在协议签订时即使用讼争房屋至公司注销，被告四川省XX公司继续使用讼争房屋至今。

　　四川省XX公司长宁XX公司系由本案被告四川省XX公司于2013年3月18日登记成立，2017年12月13日经被告申请撤销而注销。2019年5月23日，被告再次登记成立四川省XX公司长宁XX公司。

　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告冯XX与四川省XX公司长宁XX公司签订的《商品房诚意认购协议》，是双方真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。在双方约定的交房时间2015年12月31日前，原告履行了付款义务，四川省XX公司长宁XX公司至今未按约定向原告交付房屋，已经构成违约。故对原告冯XX要求交房并履行安装分户门、外墙及配套设施安装的诉讼请求，本院予以支持，但原告冯XX同时应支付尾款10万元。对被告关于因原告未交纳2016年6月30日前应付的10万元，所以未交房的主张，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。四川省XX公司长宁XX公司未按约定于2015年12月31日前交房，违约在先，原告有权拒绝交款。原告未交尾款不能成为四川省XX公司长宁XX公司不交付讼争房屋的理由，本院对于被告的主张不予支持。关于原告冯XX主张的租金，根据双方合同约定，应按照当地市场价格计算租赁费，且四川省XX公司长宁XX公司及被告实际一直在使用讼争房屋，理应支付租赁费，故对原告冯XX支付租金的诉讼请求，本院予以支持。至于租金的标准，原告提交了证据支持自己每平方米17元租金的请求，被告没有向本院提交足以否定原告主张的证据，应当承担举证不能的法律后果，本院对原告冯XX的诉讼请求予以支持。关于交房时是否按照协议第十三条第4项约定将2-1商铺外阳台外观处理与整栋楼一致的问题。原告主张当时约定的是将整个外阳台封闭，被告主张如封闭阳台将与整栋楼的规划设计相悖，故不能封闭阳台，只能撤除现有的玻璃护栏，以恢复阳台外观。原告亦同意被告的主张，但认为如此讼争房屋面积将减少，被告应退还多收取的购房款。本院对被告的此项主张予以支持，原告退还多收取的购房款的请求因讼争房屋尚未办理产权证，其实际面积无法确定，故不予支持，原告可在产权证办理后另行诉讼。关于被告是否担责的问题，《中华人民共和国公司法》第十三条第一款规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。四川省XX公司是四川省XX公司长宁XX公司的设立主体，同时也是清算主体和注销申请人，应当由其承担四川省XX公司长宁XX公司的民事责任。2019年5月23日再次登记成立四川省XX公司长宁XX公司不是原告合同的相对方，本院对被告关于应由四川省XX公司长宁XX公司承担责任，驳回原告诉讼请求的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国公司法》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、被告四川省XX公司于本判决生效之日起十五日内将长宁县XX“长宁县XX”第一幢1-1、2-1房产及2-1楼梯间房屋在履行安装分户门、按照设计要求进行外墙及配套设施安装后交付原告冯XX。

　　二、原告冯XX于本判决生效之日起十五日内向被告四川省XX公司支付购房尾款10万元。

　　三、被告四川省XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告冯XX支付租金，计算方法为：从2016年1月1日始计算至本判决确定的交房之日止，按每平方米17元，根据房屋产权证载明的面积计算。若未按本判决确定的交房之日交付房屋，上述租金计算至实际交房之日止。

　　四、驳回原告冯XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1335元(已依法减半收取)，由被告四川省XX公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。

　　审判员　倪XX

　　二〇一九年十月二十五日

　　书记员　秦XX