朱XX与常州XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　江苏省常州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)苏04民终4024号

　　上诉人(原审被告)：朱XX，男，1954年8月12日出生，汉族，住常州市天宁区。

　　委托诉讼代理人：王XX，江苏XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：常州XX公司，住所地常州市钟楼区。

　　法定代表人：盛x，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：李XX，江苏XX律师。

　　委托诉讼代理人：戴明鑫，江苏XX实习律师。

　　上诉人朱XX因与被上诉人常州XX公司(以下简称xx公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2018)苏0xxx民初1xxx号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　朱XX上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理事实不清，采用证据错误。根据一审法院查明的事实，可以确认：(一)被上诉人与江苏XX公司(以下简称XX公司)在2017年6月30日签订了《解除〈场地租用合同〉协议书》(以下简称《解除协议》)，约定了如下条款：1、《场地租用合同》自2017年6月30日协商解除;2、本协议生效后XX公司于7月1日前将铺位退还给xx公司;3、XX公司撤出商铺后，遗留物品视为放弃，xx公司有处置权;4、XX公司退租给第三人造成的任何损失由XX公司承担全部损失;(二)XX公司签订了《解除协议》后，隐瞒事实真相，在上诉人不知情的情况下于2017年9月13日与上诉人签订了一份《转让协议书》。在该协议中，XX公司将6月30日《解除协议》中交由被上诉人处置的遗留物品在上诉人不知《解除协议》内容的情况下，欺诈上诉人签订了《转让协议书》，并让上诉人在附协议的物品清单中进行签字确认。根据以上事实，上诉人认为：1、XX公司以欺诈的手段与上诉人签订的《转让协议书》是无效的，因此朱XX签收附协议的物品清单也是无效的。2、被上诉人与XX公司签订《解除协议》，按合同条款，已于2017年7月1日收回了出租房屋和XX公司遗留的物品。并且于同年8月8日收取上诉人27000元租金，同年9月15日，又收取上诉人108000元租金，理应与上诉人签订协议，不影响上诉人领取营业执照进行正常的经营活动，但被上诉人以各种理由推脱，就是不与上诉人签订协议，反过来说是上诉人不签订协议并实际占用，这与事实不符。被上诉人收取了上诉人的租金，违法不与上诉人签订协议，导致上诉人没法领取营业执照，无法经营，应负违约责任。3、关于一审判决认定“原告与被告达成了租赁合同关系”、“被告签收物品的行为也证实其实际占用了诉争的场所”的事实并无证据，一审法院混淆了两个不同的合同关系，混淆了对书面物品签字认可和实际物品接收时的签收关系。

　　xx公司辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。请求二审法院依法驳回上诉人全部上诉请求。上诉人朱XX实际上是准备与另外的其他两名案外人作为发起人，成立相应的公司，租赁和使用本案所涉及的房屋，而截止到目前所涉及的房屋仍在包括上诉人在内的准备设立公司的发起人实际控制之中，也在实际使用之中，并没有退还给本案的被上诉人。因为双方没有实际签订书面的合同，属于事实上的租赁关系。而被上诉人曾经多次书面要求上诉人签订这个租赁合同，但是上诉人因个人原因对于合同的部分条款，无法达成一致的意见，也没有按照正常的租金标准支付后续的租金。因此在一审中被上诉人提出诉请，要求上诉人搬离案涉的租赁场所，并将案涉房屋交还给被上诉人。至于上诉人承担了相应的责任之后，与其他的设立公司的发起人之间可以按照原先所签订的相关协议另行处理，与本案没有关联关系。上诉人实际占用房屋至今，应当依照正常的租金标准，承担相应的房屋占有使用费，直至搬离为止。并且还应当承担占用房屋期间所产生的水电费。

　　xx公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令朱XX立即搬离所占用房屋，并将房屋返还给xx公司;2、判令朱XX赔偿xx公司自2018年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(暂计至2018年3月金额67500元);3、判令朱XX赔偿xx公司实际搬离后房屋空置期损失:135000元(6个月租金损失);4、判令朱XX赔偿xx公司水电费3356.56元;5、本案诉讼费由朱XX承担。

　　一审法院经审理查明：诉争房屋系常州市体育局所有，xx公司受委托对案涉的房屋进行管理、租赁等。2016年6月1日，xx公司作为甲方与XX公司作为乙方签订《场地租用合同》一份，约定甲方将其位于常州市(xx全民健身中心一层x部区域)共计450平方米场所出租给乙方，租期3年，自2016年6月1日至2019年6月30日止。租金标准年租金260000元，租金半年一付，先付后用,每年6月30日前和12月31日前各支付130000元。乙方另向甲方交纳履约保证金50000元。水费3.6元/吨、电费1.18元/度，水电每月10日之前交上月费用。合同终止后，该租用场所内所有的固定装潢、设施等乙方不得拆除、破坏，均无偿归甲方所有。乙方租用期内自行添加的可移动物归乙方所有，乙方应当自合同终止后7日内开始拆除，一个月内拆除完毕。双方又签订补充协议，约定物业费收费标准每年10000元，半年一付，先付后用，每年6月30日和12月31日前各支付5000元。

　　2017年6月30日，xx公司作为甲方与XX公司作为乙方签订：解除《场地租用合同》协议书，约定：…现乙方因自身原因提出终止履行租用合同。为此，甲乙双方友好协商，就租用合同终止，商铺返还等事宜达成如下协议：一、经XX公司与XX公司(以下简称XX公司)双方协商，甲方同意乙方将承租区域转让给XX公司。二、场地租用合同自2017年6月30日协商解除。三、2017年6月30日前，应付本期租金130000元，物业费5000元。支付情况如下：2017年8月8日XX公司支付部分租金27000元;2017年9月15日XX公司支付剩余租金103000元，物业费5000元。四、本协议生效后乙方于2017年7月1日前将铺位退还给甲方。如乙方不按时退还，每逾期一日，需向甲方支付租赁合同约定的月租金的5%作为违约金。若逾期超出5日，甲方有权强行收回商铺并清理，由此造成的损失由乙方承担。五、乙方承担商铺实际退还之日前所有费用，包括租金、水电费等一切费用。六、乙方退还商铺时应保证商铺内水、电等设施正常使用，且不得损坏商铺原有设施和非乙方装修部分，若有损坏，乙方需照价赔偿。七、场地租用合同解除后十个工作日内，甲方退还乙方履约保证金50000元。八、乙方撤出商铺后，遗留物品视为放弃，甲方有权处置。九、乙方退租给第三人造成的任何损失由乙方承担全部责任。

　　2017年8月22日，XX公司发起人去工商部门办理了名称预先核准，并领取名称预先核准通知书，拟设立企业股东为：马X、朱XX、陈X。但XX公司并未成立。

　　2017年9月13日，XX公司作为甲方与朱XX作为乙方签订《转让协议书》一份：甲方双方经协商，甲方同意将XX公司一楼转让给乙方，甲乙双方根据自愿互利的原则协商一致，特订立合同。一、甲方将XX公司净资产折合350000元转给乙方：(另附清单)所有结构装修中的未付款余额及员工工资(1-8月份)等共计438821元同时转让给乙方由乙方支付。(明细及联系人电话另附清单)，合计金额788821元。二、甲、乙双方同时与xx公司重新签订合同，甲方解除租赁合同及乙方租赁续订合同。本合同从2017年9月13日转让，转让后公司经营所有盈亏由乙方承担。即日始生效。…同日，朱XX在装修及办公用品、工薪台账等统计表签字确认。

　　2017年8月8日，朱XX向xx公司交纳27000元，同年9月15日，又交纳108000元。诉争房屋于2017年9月至2018年2月间，共产生水电费3356元。

　　xx公司另提交如下证据：1、照片复印件一张，目前此份广告邀请函仍然在承租区域展示，证明朱XX事实上一直使用xx公司的房屋和场地开展经营活动及自我介绍。2、工商银行业务回单，证明朱XX向xx公司法定代表人的丈夫缴纳2017年下半年的房屋使用费，即以事实上占有和使用xx公司房屋的事实。3、2017年10月26日关于XX公司再次要求退还租金函的回复，证明xx公司书面通知该公司，该公司是朱XX投资设立的有限责任公司，但是经过名称核准，未经工商注册，该函明确如果朱XX在2017年12月31日前未签订场地租赁协议，应当归还租用区域，停止该场地的实际使用行为。4、2017年12月1日函件，用于证明xx公司再次催促朱XX，要求其限期签订协议，否则12月底必须搬离，遗留物品视为放弃。5、2017年12月25日函件，要求朱XX在12月31日前搬离。6、2018年2月12日函件，内容是要求第一立即搬离，第二应该按照实际占用期间支付房屋占有使用费。7、水电费清单，用于证明朱XX使用房屋期间，欠缴水电费共计3356.56元，至今都没有交付。8、2018年3月13日x红派出所接处警工作登记表，用于证明出警经过是至现场，系朱XX电话139××××3938因房子租赁问题与刘XX产生纠纷，刘XX系xx公司工作人员，民警将双方带至派出所协商。证明朱XX确实占用xx公司房屋，报警形式有明确记载是租赁纠纷。9、2018年3月14日钟楼区x红街道人民调解委员会的调解记录，该调解记录的当事人是朱XX及xx公司代表即本案出庭律师李XX，调解记录上记载了xx公司提出的两项解决双方纠纷的建议，朱XX均不采纳，所以调解没有成功。10、信访答复意见复印件，也是用于证明朱XX占用xx公司房屋，双方产生争议，政府部门希望双方协调解决。

　　朱XX针对上述证据发表质证意见为：证据1照片真实性无异议，但联系人等全部是XX公司，是宣传广告。证据2真实性无异议，这是根据xx公司的要求，把半年的租金付了之后才能签订租赁合同，当时XX公司还没有成立，作为投资人之一的朱XX的付款行为。3、明确是XX公司，不是自然人朱XX，xx公司要起诉也应当起诉XX公司。所有的证据都是XX公司，与自然人朱XX没有任何关系。证据4、5、6与事实不符，前面已经说付了租金，现在又说没有付租金，与事实完全不符。证据7是伪造的，朱XX有原件，应当找XX公司，不应当找朱XX，XX公司与xx公司的协议没有履行。证据8，真实性无异议，但是这个朱XX不是自然人朱XX，朱XX是代表XX公司的。证据9，朱XX代表的是公司，不是自然人。证据10，真实性无异议，内容很清楚，反映XX公司陆续向xx公司缴纳了相关费用，交钱签订租赁协议领执照。

　　朱XX另提交如下证据：1、2017年9月25日xx公司出具的《证明》一份，证明XX公司与xx公司签订了租赁合同，但由于负责签约合同有关领导出差在外，合同无法签字盖章。XX公司因经营需要，急需办理营业执照。2、水电费清单复印件3张，证明以前的水电费清单是XX公司，现在xx公司提供的证据变成朱XX个人。3、2017年10月20日函告复印件一份，证明XX公司已经放弃的遗留物品打包给XX公司，这是欺诈行为，XX公司将保留司法程序的权利，XX公司与XX公司签订的转让协议没有实际履行。4、2017年10月19日要求退场地租赁款函复印件，证明xx公司以各种理由不签订租赁协议，致使XX公司不能办理营业执照，造成巨大损失，xx公司租赁合同中存在霸王条款，使承租人冒巨大风险，故要求退还预付款135000元的场地租赁金。5、2017年12月15日备忘录复印件，证明了xx公司2017年12月的通知函说未付租金与事实不符，青奥和优一解除协议中第三条已经确认了支付了135000元的半年房租及物业费。6、2017年12月22日再次要求签订租赁协议函复印件。7、2017年12月26日XX公司全体员工催促签订租赁协议函书复印件。8、2018年2月2日函告原件一份，证明再次敦促xx公司签订租赁协议。

　　xx公司针对上述证据发表质证意见为：证据1，真实性、内容均不予认可，只能证明双方没有签订租赁合同，没有盖章，只是按照朱XX的意思出具一个说明，方便对方办理，与签订租赁合同没有任何关系。朱XX打印好了，在xx公司领导都不在场的情况下，不真实的陈述，告诉公司工作人员说只要盖章，就可以继续办理营业执照。证据2，与xx公司向法庭提供的证明水电费的金额是一致的，略有出入的是通知的名称是XX公司，是因为原来合同的主体是XX公司，后来双方租赁合同解除后，工作人员没有即时进行调整通知单的名称，xx公司向法庭提供的水电费的清单金额与朱XX提供的是一致的，实际使用人是朱XX，证明实际使用人欠付xx公司水电费的事实。证据3，真实性本身有异议，而且证据的主体涉及到XX公司，没有印章，只是xx公司自己提供的打印件，上面说到XX公司在和常州XX公司签的协议后，于2017年9月又与XX公司朱XX商定的打包方案，是缺德无效的。”证明朱XX在2017年下半年开始就一直在实际使用本案的涉案房屋，仅对打包方案不予认可而已。证据4，xx公司有相应的回函，通知人也是朱XX，可以证明朱XX实际占有房屋，函当中的内容不予认可，签不签订租赁协议取决于双方是否有出租和承租的意愿，以及租赁条件的协商是否达成一致，能不能办理营业执照则与签不签租赁协议没有任何关系。证据5，没有落款的材料不属于证据，属于xx公司单方陈述，相关内容并不符实。证据6，内容不予认可，事实上xx公司一直希望朱XX尽快签订租赁协议，租赁条款与原来XX公司的一致，但是朱XX一直不愿意签订，原因是朱XX与XX公司的原法定代表人柴XX有经济上的纠纷，双方又有物资交付上的纠纷，所以双方一直没有签订书面的租赁协议，但是朱XX一直使用房屋至今，目前既不缴纳水电费，也不缴纳房租或使用费，也不退还房屋。证据7，与本案没有关联性，表述的意思是说不签订租赁合同就没办法领取营业执照，无法经营，员工工资也没有着落，均不具有因果关系，签不签订租赁合同与领取营业执照没有直接关系。朱XX办理证照与xx公司没有任何关系，xx公司已经将房屋交付使用。证据8，是双方已经产生了很大的矛盾，之后朱XX为了达到自身目的发出的通知，事实上在此之前，xx公司已经多次催促朱XX务必在2017年12月之前达成并签订租赁合同，否则应当搬离，退还房屋，但朱XX一直没有履行上面的责任。这份函告的落款是朱XX本人，可以证明该房屋由朱XX占有使用的事实。函告上可以说明，在这个时间点，朱XX的诉求是把2017年下半年交的房租搁置争议，不予处理，要求xx公司从2018年1月1日才开始签订租赁协议，事实没有任何依据，也是双方无法达成一致意见的重要原因。

　　上述事实有xx公司提供的场地租用合同、产权证、解除场地租用协议书、转让协议、水电费清单、催告函，朱XX提交的名称预先核准通知书、证明、函、民事判决书、水电清单、备忘录等证据及当事人的陈述予以证实。

　　一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。朱XX关于本案主体不适格的抗辩意见，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第四条规定，公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。部分发起人依照前款规定承担责任后，请求其它发起人分担的，人民法院应当判令其他发起人按照约定的责任承担比例分担责任。故本案中，即使相应债务为发起XX公司过程中产生的，xx公司仅诉请朱XX承担法律责任，并不违反法律规定。关于朱XX辩称其未实际占用诉争房屋的抗辩意见，本案中，xx公司与XX公司于2017年6月30日签订解除《场所租用合同》，于当日解除了双方的租赁合同关系。后朱XX与XX公司于2017年9月13日签订了转让协议，且朱XX对装修、物品、人员等均签字确认，朱XX又陈述其交纳了2017年下半年租金，xx公司也予以接收，综上，自2017年9月13日起至2017年12月31日止，xx公司与朱XX达成了租赁合同关系。朱XX签收物品的行为也证实其实际占用了诉争的场所。后双方因签订书面租赁协议协商未果，xx公司催告朱XX要求其于2018年1月1日搬出，租赁合同关系解除。现租赁关系到期后，xx公司诉请朱XX立即搬离所占用房屋，并将房屋返还给xx公司的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因朱XX实际占用诉争房屋，xx公司可要求其支付占有使用费，标准按上年度租金标准21667元/月计算，故xx公司可诉请朱XX按21667元每月自2018年1月1日起至实际搬出之日止支付占有使用费及占有期间的水电费3356元。又因朱XX于2017年9月13日开始占用房屋，但其已经交纳了2017年下半年全部租金，故剩余部分租金52001元应当抵扣占有使用费。xx公司诉请朱XX赔偿xx公司实际搬离后房屋空置损失135000元，并无法律依据，法院不予支持。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、朱XX于判决生效之日起十日内搬离常州市(xx全民健身中心一层x部区域)共计450平方米，并将上述房屋交还常州XX公司;二、朱XX于判决生效之日起十日内支付常州XX公司占有使用费(自2018年1月1日起按21667元/月计算至实际搬出之日止，应当扣除2017年已交纳租金剩余部分52001元);三、朱XX于判决生效之日起二十日内支付常州XX公司水电费3356元。四、驳回常州XX公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4338元(常州XX公司已预交)，由常州XX公司负担1900元，由朱XX负担2438元。

　　二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

　　本院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院依法予以确认。

　　另查明，XX公司作为案外人对常州市新北区人民法院(2018)苏0xxxx执3xx号执行裁定(申请执行人为马X)提出异议，认为该裁定查封的红木家具10件1套、红木家具7件1套，葡萄酒若干箱系其所有，而非被执行人江苏XX公司、安徽XX公司的财产。常州市新北区人民法院于2018年3月27日作出(2018)苏04xx执异9x号民事裁定，中止对红木家具10件1套、红木家具7件1套的执行;驳回对案外人XX公司对葡萄酒若干箱解封的异议请求。

　　还查明，XX公司发起人为马X、朱XX、陈X。据当事人陈述，马X原为XX公司员工，朱XX原为XX公司总经理，陈X为XX公司原法定代表人柴XX配偶。

　　关于2017年9月13日签订的《转让协议书》中XX公司转让给朱XX的净资产及装修债务、工人工资，朱XX已签订相关的交接清单。朱XX在二审中认可并未向XX公司支付相应对价，其主张因XX公司存在欺诈故未支付。朱XX主张其并未实际占有房屋，是原XX公司工作人员留守在案涉房屋内，如在欠付水电费单据上签字的周XX即为XX公司员工，并提供了周XX与XX公司关于追索劳动报酬的民事判决书等为证。xx公司认为朱XX已经实际占用案涉房屋并为其个人发布广告。

　　本案在二审中的争议焦点为：朱XX是否系承担案涉民事责任的适格主体?

　　本院认为，朱XX的上诉请求不能成立。理由及依据如下：

　　第一，2017年6月30日，xx公司与XX公司签订《解除协议》时，xx公司与XX公司之间的房屋租赁关系已经解除。朱XX作为拟设立的XX公司的发起人，不仅与XX公司于2017年9月13日签订《转让协议书》，约定接收XX公司所有净资产、欠付的装修债务及工人工资等;同时参照XX公司承担的租金标准向xx公司支付了2017年下半年的租金，因此，设立中的XX公司与xx公司形成了事实上的房屋租赁法律关系。现XX公司因故未能设立成功，朱XX作为XX公司的发起人之一，应承担相应的民事责任。

　　第二，虽然XX公司以案涉物品所有人的名义(该部分物品在《转让协议书》中约定转让给朱XX并由朱XX在交接清单上签字)在另案中主张了权利，但鉴于朱XX并未支付案涉物品的相应对价，对于这部分物品的权属应由朱XX与XX公司另行解决，并不影响本案租赁法律关系和相关事实的认定。从朱XX基于《转让协议书》的约定签收了与XX公司之间的资产交接清单、在xx公司报警收回房屋时由朱XX本人出面协调等事实可以看出，朱XX或其拟设立的XX公司已经实际占有和控制了案涉租赁房屋。同理，朱XX主张与XX公司之间签订的《转让协议书》无效，不影响其向xx公司承担双方因后续事实上的租赁法律关系引起的相应的民事责任。

　　第三，朱XX代表设立中的XX公司向xx公司支付2017年下半年租金后，因双方未能达成签订书面的租赁协议的合意，xx公司向设立中的XX公司发函要求其搬离，此时双方的租赁关系已经终止，在xx公司报警之后，朱XX仍拒不搬离，应承担相应的民事责任。

　　综上，朱XX的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费4388元，由上诉人朱XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　裴XX

　　审判员　　吴XX

　　审判员　　刘XX

　　二〇一九年一月二十四日

　　书记员　　史XX