苏州XX公司与苏州xxx影业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　苏州市吴江区XX

　　民 事 判 决 书

　　(2019)苏0509民初9558号

　　原告：苏州XX公司，住所地苏州市吴江区XX。

　　法定代表人：单x曦，董事长。

　　委托诉讼代理人：李XX，江苏XX律师。

　　委托诉讼代理人：戴明鑫，江苏XX实习律师。

　　被告：苏州XX公司，住所地苏州市吴江区。

　　法定代表人：凌XX。

　　原告苏州XX公司(以下简称XX公司)与被告苏州XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月14日公开开庭进行审理，原告XX公司的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼，被告XX公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的租金266178元，并承担以上述金额为基数，按照每日千分之一承担自2019年1月31日起至实际履行之日止的逾期履行违约金;2、被告共同支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的物业费105012元，并承担以上述金额为基数，按照每日千分之一承担自2019年1月31日起至实际履行之日止的逾期履行违约金;3、诉讼费、原告律师代理费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、被告向原告支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的租金257874元，并承担以上述金额为基数，按照每日千分之一承担自2019年1月31日起至实际履行之日止的逾期履行违约金;2、被告共同支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的物业费84780元，并承担以上述金额为基数，按照每日千分之一承担自2019年1月31日起至实际履行之日止的逾期履行违约金;3、诉讼费由被告承担。

　　事实和理由：原告XX公司与被告XX公司于2017年7月3日签订了《苏州xxx商铺租赁合同》，合同约定原告作为出租人将坐落于苏州市吴江区的商铺出租给被告，建筑面积为2826平方米，租赁期限为10年，自2017年11月24日至2027年11月23日止，约定自2017年11月24日至2020年11月23日的租金为每月88726元，一个月缴纳一次，自2017年11月24日至2018年2月28日物业费为每月94223元，之后按照每平方每月10元的计算标准为29170元，三个月缴纳一次。因被告一直拒付2017年11月24日至2018年10月31日的租金及自2018年3月1日至2018年10月31日的物业费，原告诉至法院，在法院的主持下达成了(2018)苏0xxxx民初1xxx号民事调解书，约定“被告于2019年1月31日前支付原告租金、物业费合计XXX元、违约金260263元，共计XXX元;律师费损失80000元，诉讼保险服务费3000元，合计83000元;案件受理费44475元，保全费5000元，合计49475元。如被告未能按期于2019年1月31日前支付，则原告与被告签订的《苏州xxx商铺租赁合同》解除，原告有权就被告未履行部分申请执行。”现该民事调解书已经生效，被告拒不按期履行支付义务，原告已向法院申请强制执行。虽原被告之间签订的《苏州xxx商铺租赁合同》已于2019年1月31日解除，但被告在租赁期间2018年11月1日至2019年1月31日仍实际使用该商铺，至今分文未付租金及物业费，造成原告巨大的经济损失。根据合同17.1条约定，乙方(即被告方)逾期支付租金、物业管理费、水、电等费用，经甲方(原告)书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之一支付违约金。另根据合同第二十条之约定，违约方需承担原告为解决争议所支出的费用(包括但不限于诉讼/仲裁费，合理的律师费、保全费等)。被告行为已严重违约，为了维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼。

　　被告XX公司未作答辩。

　　经审理认定如下事实：2017年7月3日，甲方常州XX公司xx分公司与乙方XX公司签订了一份《苏州xxx商铺租赁合同》，约定：XX公司作为出租人将坐落于苏州市吴江区的商铺出租给XX公司，XX公司经营品牌为xxxx影商城，建筑面积为2826平方米，租赁期限为10年，自2017年11月24日至2027年11月23日止，约定自2017年11月24日至2020年11月23日的租金为每月85958元，一个月缴纳一次，自2017年11月24日至2018年2月28日物业费为91374元，之后按照每平方米每月10元的计算标准为28260元，三个月缴纳一次。租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之一支付违约金。苏州xxx房地产开发有限公司出具《出租同意书》，明确其系苏州市吴江区的商铺产权人，其与常州XX公司xx分公司已签订《商铺租赁合同》，常州XX公司xx分公司有权承租该物业，租赁期限为2016年10月1日至2036年9月30日，按照合同约定，承租方有权将该物业出租给第三方，故同意将该物业出租给XX公司。合同签订后，双方按约履行。

　　2018年2月26日，甲方常州XX公司xx分公司、乙方XX公司、丙方XX公司签订《补充协议》一份，约定：由丙方XX公司受让上述租赁合同项下甲方常州XX公司xx分公司的权利义务，丙方取代甲方作为原合同的履行主体。

　　因XX公司欠付租金，XX公司诉至本院，在本院组织下，双方于2018年11月30日达成(2018)苏0xxxx民初1xxx号民事调解书，内容为：一、XX公司与XX公司于2017年7月3日签订的《苏州xxx商铺租赁合同》继续履行。二、XX公司确认结欠XX公司租金、物业费合计XXX元、违约金260263元(截至2018年10月31日)，共计XXX元，于2019年1月31日前支付XX公司。三、XX公司赔偿XX公司律师费损失80000元、诉讼保险服务保费3000元，合计83000元，于2019年1月31日前履行。四、若XX公司未在2019年1月31日前正常排片营业，及/或未按约履行上述第二、三项债务及其应承担的诉讼费用给付义务，双方签订的《苏州xxx商铺租赁合同》解除，XX公司有权就被告XX公司未履行部分申请执行。五、本案纠纷就此了结，双方就本案所涉纠纷再无任何纠葛。六、双方当事人一致同意，本调解协议自双方签字后即具有法律效力。七、案件受理费减半收取44475元，保全费5000元，合计49475元，由XX公司负担，于2019年1月31日之前直接给付XX公司，XX公司已预交的诉讼费用本院不再退还。

　　后XX公司未履行上述付款义务，XX公司向本院申请强制执行，2019年5月28日，本院出具执行裁定书，明确申请人受偿款项为132828元，申请人XX公司表示无法提供其他可供有效执行的财产线索，确认(2018)苏0xxxx民初1xxx号民事调解书主文未履行部分本次执行程序终结。

　　以上事实，由原告提供的苏州xxx商铺租赁合同、出租同意书、补充协议、民事调解书、执行裁定书，原告委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实。

　　本院认为：原、被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告XX公司要求被告XX公司支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的租金257874元、物业费84780元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告承担每日千分之一的逾期履行违约金，超过了法律规定的标准，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，超过部分，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

　　被告苏州XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州XX公司租金257874元及违约金(以257874元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，从2019年2月1日起计算至实际履行之日止)、物业费84780元及违约金(以84780元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，从2019年2月1日起计算至实际履行之日止)。

　　如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费6868元，由被告苏州XX公司负担，被告于本判决生效之日起十日内付至本院，原告预交的诉讼费用6868元，本院于本判决生效后十日内退还原告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院(户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国XX，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。

　　审　判　长　　王　惠

　　人民陪审员　　仓公鼎

　　人民陪审员　　戴XX

　　二〇一九年十一月十八日

　　书　记　员　　吴XX