上海XX公司与刘XX等房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

　　上海XX公司与刘XX等房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

　　上海市第一中级人民法院

　　(2019)沪01民终8729号

　　上诉人(原审被告)：上海XX公司，住所地上海市崇明区。

　　法定代表人：曹XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：杨X，上海XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：刘XX，男，1993年1月12日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。

　　被上诉人(原审原告)：夏X，男，1985年9月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。

　　两被上诉人共同委托诉讼代理人：严XX，上海XX律师。

　　两被上诉人共同委托诉讼代理人：张一佳，上海XX律师。

　　上诉人上海XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人刘XX、夏X房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院(2018)沪0105民初22711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

　　上诉人XX公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的一审第一至第四项诉请。事实和理由：一审认定8万元(人民币，下同)为保证金存在错误，该笔款项实际应为进场费，且明确约定该款项不退不赔，故不应计入保证金范围，也不能以此作为调整违约金的依据。一审中被上诉人认为系上诉人违约，故从未认为违约金过高，也未主张调整违约金，更未提供违约金高于损失的证据，故一审不应依职权调整违约金。

　　被上诉人刘XX、夏X辩称，一审对保证金的认定和调整正确，判决无误，请求二审驳回上诉，维持原判。

　　刘XX、夏X向一审法院起诉请求：1.XX公司向刘XX、夏X返还保证金140,000元;2.XX公司向刘XX、夏X支付上述保证金的逾期利息(自2018年9月4日起，按每日0.1%利率计算至判决之日);3.XX公司向刘XX、夏X返还2018年9月1日至2018年9月30日的租金20,000元;4.本案诉讼费由XX公司承担。庭审中，刘XX、夏X增加一项诉请，要求确认双方的联合经营合同于2018年9月3日解除。

　　一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX号XX邦汇广场地下一层产权人系案外人上海XX公司，其委托上海XX公司经营管理上述房屋。上海XX公司后与XX公司签订房屋租赁合同，约定由XX公司承租上述房屋用作“XXx餐饮”品牌的餐饮商业经营使用。租期自2017年11月1日起至2022年10月31日止。

　　2018年3月9日，刘XX与案外人上海XX事务所(以下简称XX事务所)签订居间协议一份，约定刘XX委托XX事务所承租上海市长宁区XX路XX号XX室房屋(地址有误，实际即上海市长宁区XX地下一层A7铺位，以下简称系争铺位)。租金为每月20,000元，租期两年。合同另手写确认试营业时间不算租金。因上述协议没有XX公司签名盖章，故XX公司对上述协议不认可。且XX公司另提供同样的居间协议一份，协议约定房屋起租日期为2018年4月1日，其余条款与刘XX、夏X方的一致。XX公司称，其在联系中介要求提供居间协议时，中介方临时添加了该日期。

　　2018年3月12日，刘XX、夏X(乙方)与XX公司(甲方)签订《XX邦中环广场联合经营合同》。约定甲方提供厨房及餐厅/商铺的场地、公共区域硬件设施和设备、以及公共用餐座位区设施和家具，且甲方应保证房屋的结构和设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全条件，并承诺对本《食·集》拥有合法的包括使用权及其他相关物权。联合经营的标的即系争铺位，该铺位面积32.20平方米。乙方自愿与甲方联合经营本合同所规定的铺位从事餐饮服务业务。联合经营期限在刘XX、夏X提供的合同版本上未填写，XX公司提供的版本上显示为2018年4月1日起至2020年3月31日。甲方同意为乙方提供为期15天的准备期，自该铺位交付日起算。准备期间乙方须承担在此期间的物业管理费、因使用相关公用设施所需承担的费用以及进场后的其他相关费用。双方同意，甲方将收取乙方每月20,000元(含物业管理费)。乙方应于合同签署后三个工作日内向甲方支付经营保证金和使用费合计140,000元。其中包括：1、铺位使用押金40,000元;2、进场装修费80,000元;3、食品安全保证金20,000元。双方合同终止后，若乙方无任何食品安全问题，在本合同期限届满当日或本合同提前终止后三十日内，乙方应注销于该铺位上进行的任何注册或登记并于该铺位返还当天将相关有效证明提供给甲方，在乙方已按照本合同之规定交还该铺位，且已结清应当支付或承担的所有款项并无违约责任的前提下，在前述条件全部满足后的四十五天内，甲方将铺位使用押金、食品保证金以及收银系统押金全额无息退还乙方。合作关系终止时，如果甲方未能按照本合同约定及时、足额返还保证金，则每逾期一天，甲方应当按照拖欠款项的0.1%利率向乙方赔偿损失。该铺位交付后，乙方擅自中途解约的，即构成严重违约。在此情况下，甲方有权没收乙方已支付的保证金和未支付的销售额分成作为违约金，并有权要求乙方继续履行本合同或就乙方的违约行为所造成的甲方的经济损失向乙方索赔。出现上述情形时，甲方有权解除本合同，甲方解除本合同前乙方已支付的所有费用均不予退还。

　　上述合同签订当日，刘XX、夏X即向XX公司支付了保证金140,000元及三个月租金60,000元。同日，XX公司向刘XX、夏X出具了三份收据，分别为80,000元进场费，载明“不退不赔”;60,000元押金及食品保证金;60,000元租金(三个月)。

　　合同签订后，刘XX、夏X便接手系争铺位开始装修。刘XX、夏X称装修后，实际于2018年5月19日开业。但开业后，商场内手机信号不佳，XX公司也没有为刘XX、夏X进行广告宣传，没有落实外卖平台事宜，商场内电梯也未启动，直至2018年7月才启动。

　　2018年7月，XX公司向刘XX、夏X开具了租金付款通知书，要求刘XX、夏X支付2018年7月租金20,000元(但后续刘XX、夏X未支付租金)。

　　2018年8月20日，刘XX、夏X向XX公司发出《解除合同通知书》称，双方的合同没有约定租赁期限，属不定期租赁，刘XX、夏X可以随时解约。故通知XX公司解除合同。XX公司于2018年8月21日收到上述通知。

　　2018年8月30日，刘XX、夏X和XX公司签订专柜撤柜检查单。检查单记载“水、电数目交接清楚，剩余设备家具在一周内撤出”。审理中，刘XX、夏X确认最终搬离日期为2018年9月3日。

　　审理中，XX公司自认，因XX公司拖欠租金，上海XX公司于2018年11月10日对系争铺位所在房屋停水停电，并向XX公司发送了解约函。XX公司认可其与上海XX公司的租赁合同已事实解除。

　　因双方当事人各执己见，致本案调解不成。

　　一审法院认为，刘XX、夏X与XX公司就系争铺位订立的《联合经营合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。

　　关于本案合同已解除及解除的时间(即2018年9月3日)，双方已无争议。本案争议焦点为：一、刘XX、夏X是否系正当合法解约;二、关于试营业租金的问题。对于第一个争议焦点，刘XX、夏X此前发函以不定期租赁为由解约，审理中，经法院释明，刘XX、夏X确认主张因XX公司违约为由解除合同。刘XX、夏X称XX公司无法按照合同约定提供自动扶梯、通讯网络信号、外卖线上平台、广告招牌等基本公共区域硬件设施。法院认为，上述事项合同无明确约定，而且对于上述问题是否真实存在，刘XX、夏X也无充分证据予以佐证。因此，刘XX、夏X以此主张XX公司根本违约缺乏依据，法院难以采纳。结合刘XX、夏X前后不一的解约理由，法院难以认定刘XX、夏X系正当解约，XX公司主张刘XX、夏X系中途擅自解约具有一定事实依据。根据合同约定，刘XX、夏X擅自解约XX公司有权没收保证金作为违约金。刘XX、夏X交付的保证金包括80,000元进场费及60,000元的押金、食品保证金。根据刘XX、夏X的违约情形及月租金的标准，XX公司没收全部保证金，作为违约金来说金额过高。而且，刘XX、夏X搬离后两月左后，XX公司与原房屋出租方的合同也已解除，XX公司自身损失有限。综合考虑上述情况及保证金的性质，法院对该金额予以调整。酌定由XX公司返还刘XX、夏X保证金60,000元。

　　关于试营业租金的问题。刘XX、夏X主张，系争铺位有试营业的约定，试营业期间免收租金。法院认为，本案中双方签订的合同对于试营业并无明确约定。虽居间协议存在关于试营业的内容，但该协议相对方并非XX公司，且该协议中关于试营业的条款也不明确。关于7月份租金的催款单，结合刘XX、夏X此前交付的租金费用，XX公司主张收取7月份租金亦属合理。因此，在不存在试营业免收租金的情况下，刘XX、夏X实际并无多付租金，刘XX、夏X现主张返还租金缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

　　一审法院审理后作出判决：一、刘XX、夏X与上海XX公司签订的《联合经营合同》于2018年9月3日解除;二、上海XX公司应于判决生效之日起十日内向刘XX、夏X返还保证金60,000元;三、驳回刘XX、夏X的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,780.80元，由刘XX、夏X负担1,113元，上海XX公司负担667.80元。

　　本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的《联合经营合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。一审认定涉案《联合经营合同》系因被上诉人违约而解除，双方就此均未提起上诉，故被上诉人应就其擅自解约行为承担相应的违约责任。本案二审的争议在于被上诉人所应承担违约金的具体数额。根据合同约定，被上诉人擅自解约，上诉人有权没收保证金作为违约金，而进场装修费、押金及食品保证金均属于合同约定的保证金范畴。上诉人主张其收取的进场装修费并非保证金，属于不退不赔，但进场装修费在合同中明确约定在保证金项下，且上诉人并无证据证明该进场装修费已经过双方协商一致“不退不赔”，无论进场装修费是否属于保证金，双方均确认该进场装修费具有违约金性质，被上诉人在二审期间也明确向本院提出违约金过高的抗辩，故一审根据本案合同实际履行情况，结合上诉人的实际损失和上诉人与原房屋出租方的合同也已解除等因素，对上诉人主张的违约金金额进行了调整，并无不妥，具有事实依据，本院予以支持。

　　综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币1,300元，由上诉人上海XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　杨斯空

　　审判员　　郑XX

　　审判员　　毛XX

　　二〇一九年十月十七日

　　书记员　　翟XX