安XX与曲XX农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

安XX与曲XX农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　北京市门头沟区XX

　　民 事 判 决 书

　　(2018)京0109民初501号

　　原告：安XX，男，1954年4月14日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。

　　委托诉讼代理人：张运玲，北京XX律师。

　　被告：曲XX，男，1959年7月9日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。

　　被告：李XX，女，1964年3月23日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。

　　被告：曲X，男，1996年5月2日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。

　　被告：张XX，男，1989年6月26日出生，汉族，北京市丰台区成寿寺地铁装备有限公司职工，住北京市丰台区。

　　被告：李X，女，1988年11月8日出生，汉族，北京XX职工，住北京市丰台区。

　　原告安XX与被告曲XX、李XX、李X、张XX、曲X农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安XX的委托诉讼代理张运玲，被告曲XX、李XX、李X、张XX、曲X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　安XX向本院提出诉讼请求：要求判决曲XX给付拆迁利益1万元。诉讼过程中，安XX将诉讼请求变更为：要求曲XX支付拆迁利益XXX.5元(按照如果曲XX选择纯货币补偿方式所能够获得补偿款XXX元的30%计算)。事实与理由：1995年，安XX按照当时的安置政策与北京市门头沟区永定镇冯村经济合作社签订《建房协议》，因此获得坐落于北京市门头沟区永定镇冯西园南XXX排XX号的三间房屋及院落(以下简称“诉争房屋”)。1999年，当时还是城镇户口的曲XX购买了诉争房屋。后因安XX的起诉，法院于2017年4月1日判决安XX与曲XX就诉争房屋签订的房屋买卖协议无效。目前，曲XX已经与拆迁公司签订拆迁补偿协议，诉争房屋已经被拆除。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，诉争房屋已无法返还，但合同无效自始无效，因此，安XX仍然对诉争房屋具有拆迁利益，遂向法院提出如上诉讼请求。

　　曲XX、李XX、李X、张XX、曲X辩称：不同意安XX诉讼请求。本次拆迁补偿是对认定人口进行的补偿。安XX将原被拆迁房屋卖给曲XX多年后未提异议，直到这次拆迁才主张之前的买卖合同无效。如果要给安XX拆迁利益，也应以售房当年的价格为准。安XX把房子卖给曲XX之后相当于放弃了涉案房屋的利益，安XX有欺诈行为。另外，曲XX、李XX、李X、张XX、曲X对如果按纯货币补偿方式计算的应得补偿款XXX元没有异议，也同意按照该标准分配拆迁利益。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　1999年6月7日，安XX与曲XX订立《房屋买卖协议》，约定安XX将北京市门头沟区永定镇冯村西园南XXX排XX号(以下简称X排XX号)房屋以48000元的价格卖给曲XX。曲XX于当日给付安XX房款48000元，安XX于当日将房屋交付曲XX。曲XX购买房屋后在院落内进行了棚建。

　　X排XX号房屋位于北京市门头沟区永定镇冯西园南XX，该区域已被列入征收范围，且该地区土地属于冯村或北京市门头沟区永定XX(以下简称万佛堂村)宅基地。

　　2017年3月29日，北京市门头沟区XX作出(2017)京0109民初71号民事判决书，判决：一、安XX与曲XX于一九九九年六月七日就北京市门头沟区永定镇冯西园南XXX排XX号房屋签订的房屋买卖协议无效;二、驳回安XX的其他诉讼请求。上述判决已生效。上述判决未就合同无效的后果进行处理。

　　2017年，X排XX号房屋被纳入门头沟区永定镇南XX地块棚户区改造及环境整治项目腾退范围。

　　根据腾退补偿安置方案，此次腾退主要有如下补偿项目：

　　“安置房对应面积的货币补偿=(基准地价*K+基准房价+城市建设腾退补助费)*原房屋面积中实际购买的安置房面积数+相对应的房屋重置成新价+房屋设备装修及附属物价格+其他奖励及补助(其中，基准地价为1080元每平方米，K为容积率修正系数，取1.4，基准房价为600元每平方米，城市建设腾退补助费为3000元每平方米);

　　“剩余面积的货币补偿={[基准价格*K+剩余房屋面积重置成新每平方米价格]*因素修正系数]+新商品房价补贴｝*剩余房屋面积(其中，基准价格为10035元每平方米，K为容积率修正系数，取1.3，新商品房价补贴为2000元每平方米，剩余面积等于认定面积减实际选择的安置房面积);

　　“被腾退人按照本方案规定，不符合安置人口认定标准，即无安置面积的，且属于从村集体购房的，以纯货币形式补偿;

　　“异地安置补助标准为157万元整;

　　“工程配合奖，在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议，并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可以按照被认定房屋面积按700元每平米给予工程配合奖;

　　“未超占奖，不存在侵街占巷、违规建地下室地上二层及以上的，且在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可按被认定房屋面积按1500元每平方米给予未超占奖;

　　“搬迁费，按照认定面积给予40元每平方米的一次搬迁费，放弃房屋安置选择完全货币补偿的不给予二次搬迁费;

　　“安置面积按照认定的安置人口人均45平方米并结合户型搭配计算。”

　　2017年9月25日，曲XX与北京XX公司(下称XX公司)，签订《住宅房屋腾退补偿安置协议》，约定XX公司因门头沟区永定镇南XX棚户区改造及环境整治项目，需要腾退曲XX坐落于冯西园南XXX排XX号的房屋及附属物，被认定房屋建筑面积为112.2平方米，认定安置人口共5人，分别为曲XX、李XX、李X、曲X、张XX;应选房面积225平方米，曲XX可以在门头沟区永定镇南XX棚户区改造和环境整治项目指定的安置房项目购买定向安置房246平方米，其中二居室3套，XX公司应当向曲XX支付腾退补偿款共计15115XX元;安置房对应面积的补偿款为712473元，剩余面积的补偿款金额为：0元，房屋设备装修及附属物补偿款16845元，各种腾退奖励及补助费376218元，其中包括：工程配合奖78540元，未超占奖励费168300元，一次搬迁费4488元，二次搬迁费9840元，空调移机费800元，有线电视安装费350元、热水器改移费300元，危电改造费200元;另外，XX公司应向曲XX支付周转补助费160000元，冬季取暖费6000元，期望补助240000元;XX公司应当向曲XX支付腾退补偿款共计15151XX元，曲XX应向定向安置房建设主体支付定向安置房购房款XXX元，XX公司应向曲XX发放抵扣定向安置房购房款后的腾退补偿款余额4045XX元。腾退档案显示剩余房屋面积补偿中被腾退房屋的重置成新价共计138907元。上述补偿款已支付给曲XX。2017年10月26日，曲XX与中XX公司签订《定向安置房购房协议》，约定：曲XX购买82平方米两居室3套，合计面积246平方米，购房款总价暂定为XXX元。

　　审理中，各方认可，如按照纯货币补偿方式计算，曲XX所能获得补偿款为：剩余面积补偿款XXX.1元，房屋设备、装修附属物补偿款16845元，工程配合奖78540元，未超占奖励费168300元，一次搬迁费4488元，空调移机费800元，有线电视安装费350元，热水器改移费300元，危电改造费200元，住房困难户补助113400元，异地安置补助费XXX元，周转补助费16000元，上述各项合计XXX.1元。

　　审理中，安XX将曲XX列为被告提起本案诉讼，本院通知安XX腾退补偿协议项下其他被安置人口作为被告参加诉讼。

　　本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，安XX与曲XX签订的房屋买卖合同已被判归无效。因曲XX未将房屋返还给安XX，现涉案房屋已被拆迁，双方应当对拆迁利益进行分割。因双方均同意按纯货币补偿方式计算应分割拆迁利益，本院对此予以确认。

　　对拆迁利益的分割范围，本院逐一论述，其中，对剩余面积的补偿款中的重置成新价部分138907元、房屋设备装修及附属物补偿款16845元、一次搬迁费4488元、空调移机费800元、有线电视安装费350元、热水器改移费300元、危电改造费200元、周转补助费16000元、未超占奖励费168300元、工程配合奖78540元、异地安置补助XXX元、住房困难户补助113400元，上述补偿系因曲XX购买房屋而取得或系直接针对实际腾退人的补偿，故上述各项补偿应全部由曲XX享有，不应作为拆迁利益分割，同时购房款不再返还。

　　扣除上述各项补偿后，尚剩余如下应分割的拆迁利益：其他剩余面积的补偿款XXX.1元。因农村房屋买卖合同无效的主要过错方为安XX，故在分割拆迁利益时应对曲XX予以多分，故本院确认上述应分割的拆迁利益，应由曲XX取得70%，由安XX取得30%。据此，本院确认曲XX应给付安XX拆迁利益金额共计506431.53元，对安XX主张过高部分，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

　　一、曲XX于本判决生效之日起七日内给付安XX拆迁利益506431.53元;

　　二、驳回安XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费七千五百二十五元，由安XX负担三千三百四十七元，由曲XX负担四千一百七十八元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。

　　审判员　张XX

　　二〇一八年三月二十八日

　　书记员　商允超