姜XX等与索XX农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

姜XX等与索XX农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　北京市第一中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)京01民终6620号

　　上诉人(原审被告)：安祥XX，男，1965年10月13日出生。

　　上诉人(原审被告)：安XX，男，1988年10月16日出生。

　　上诉人(原审被告兼安祥XX、安XX之委托诉讼代理人，安祥XX之妻、安XX之母)：姜XX，女，1966年1月29日出生。

　　三上诉人之共同委托诉讼代理人：杨XX，北京XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：索XX，男，1960年5月24日出生。

　　委托诉讼代理人：张运玲，北京XX律师。

　　上诉人安祥XX、姜XX、安XX因与被上诉人索XX农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2018)京0109民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兼安祥XX、安XX之委托诉讼代理人姜XX及上诉人安祥XX、姜XX、安XX之共同委托诉讼代理人杨XX，被上诉人索XX之委托诉讼代理人张运玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　安祥XX、姜XX、安XX上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。1、一审法院以涉案房屋系北京市门头沟区永定镇万佛堂村经济合作社集体土地上房屋为由认定双方买卖涉案房屋违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定而无效，属于对关键事实认定不清，适用法律错误。2、如果一审法院目前判决得以生效执行，将使我方生活陷入困难，有违棚户区改造初衷。3、从涉案房屋性质来看，冯村经济合作社从万佛堂村经济合作社承租土地，修建房屋安置王X地区征地农转非人员，剩余部分向社会出售，本案并不涉及土地使用权转让。4、上诉人姜XX和安XX作为王X地区征地农转非人员，具有购买上述安置房资格。5、涉案合同系双方真实意思表示，未违反相关法律强制性规定，应受到法律保护。6、本次棚户区改造及XX退补偿安置方案是对户籍在XX退范围内的村(居)民进行房屋安置，对于户籍不在XX退范围内的村(居)民进行货币补偿。该案中，拆迁主体给予上诉人房屋货币补偿为601358元，扣除房屋设备、装修等补偿款22299元，各种XX退及补助费259775元，仅剩319284元。如果以涉案房屋面积占比划分，获得货币补偿不足16万元。

　　索XX辩称，同意一审法院判决。

　　索XX向一审法院起诉请求：1、确认索XX与安祥XX于2006年12月31日签订的房屋买卖合同无效;2、判令安祥XX、姜XX、安XX给付索XX补偿款XXX元。

　　一审法院认定事实：2006年10月17日，索XX(乙方)与门头沟区新城南部地区拆建工作办公室(甲方)签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定甲方将乙方安置到B8-2，房屋3间。2006年12月31日，索XX(甲方)与安祥XX(乙方)签订协议，约定：甲方自愿将2号西房三间(以下简称2号房屋)卖给安祥XX(房屋拆迁安置补偿协议为准)，经双方协商房价为壹拾贰万捌仟元(128000元)。后双方均按协议履行了各自义务。安祥XX对涉案房屋进行了装修并棚盖了院落，居住涉案房屋至被XX退。经查，涉案房屋所占土地为北京市门头沟区永定镇万佛堂村经济合作社，土地性质为集体土地。姜XX与安祥XX系夫妻，安XX系二人之子。安祥XX、姜XX、安XX为非农业家庭户，该三人户籍于2010年迁入2号房屋。

　　2017年9月26日，安祥XX(乙方)就2号房屋及附属物与北京XX公司(甲方)签订《住宅房屋XX退补偿安置协议》(简称XX退协议)，载明：被认定房屋建筑面积为112.81平方米，其中首层建筑面积为112.81平方米，认定安置人口共3人，分别是安祥XX、姜XX、安XX。乙方应选房面积为135平方米，乙方可以在门头沟区永定XX、何各庄地区3751-C地块棚户区改造及环境整治项目指定的定向安置房项目购买定向安置房，按户型进行最小面积调整后的“实际选房面积”为137平方米，其中一居室1套，二居室1套。乙方的剩余面积为0平方米。甲方应当向乙方支付被XX退房屋补偿款总计XXX元，其中，给予乙方安置房对应面积的补偿款为705144元，给予乙方剩余面积补偿款0元;给予乙方房屋设备、装修及附属物补偿款22299元;支付乙方各种XX退奖励及补助费合计259775元，包括：工程配合奖78967元、未超占奖励费169215元、一次搬迁费4513元、二次搬迁费5480元、空调移机费800元、热水器改移费600元、危电改造费200元、周转补助费96000元、冬季取暖费3600元、期房补助135000元。第六条约定，根据乙方与定向安置房建设主体签订且已经生效的《定向安置房购房协议》相关约定，乙方应向定向安置房建设主体支付定向安置房购房款616500元，甲乙双方同意，在《定向安置房购房协议》及本协议生效，且乙方按照第五条约定搬迁完毕后，甲方到指定银行办理XX退补偿款和定向安置房购房款差价结算，根据实际情况，按照以下第1种方式进行XX退补偿款结算：1、乙方XX退补偿款足以支付定向安置房购房款的，由甲方在项目审计部门审核通过后20个工作日内向乙方开具领款凭证，一次性发放抵扣定向安置房购房款后的XX退补偿款结算余额605318元。同日，安祥XX(乙方)与中XX公司(甲方)签订《定向安置房购房协议》，约定乙方购买定向安置房2套，总建筑面积为137平方米，购房款总价暂定为616500元，乙方在领取XX退补偿款的同时，向甲方一次性足额支付购房款616500元，若乙方的XX退补偿款足以支付暂定购房款的，乙方在领取补偿款时，同意由银行从XX退补偿款中直接支付给甲方暂定购房款。现安置房尚未交付。

　　另查，《门头沟区永定镇3751地块棚户区改造及环境整治项目XX退补偿安置方案》载明：安置面积按照认定的安置人口人均45平方米并结合户型搭配计算，安置总面积按照户型进行最小面积调整。剩余面积的货币补偿={[(基准价格×k+剩余房屋面积重置成新每平方米价格)×因素修正系数]+新商品房价补贴}×剩余房屋面积。基准价格为10035元/平方米;k为容积率修正系数，取1.3;新商品房价补贴为2000元/平方米;剩余面积=认定面积-实际选择的安置房面积;被XXX全部放弃安置房的选择，以纯货币形式补偿。被XXX按照本方案规定不符合安置人口认定标准，即无安置面积的，且属于从村集体购房的，以纯货币形式补偿。房屋XX退补偿总价即结算价={[(基准价格×k+认定房屋面积重置成新每平方米价格)×因素修正系数]+新商品房价补贴}×认定房屋面积+房屋设备、装修及附属物价格+其他补助及奖励+异地安置房补助，因素修正系数为1。补助及奖励：工程配合奖为在奖励期内签订《房屋XX退补偿安置协议》及《定向安置房购房协议》并在协议规定时间内搬家XX空交房的，可按照被认定房屋面积给予工程配合奖700元/平方米;未超占奖为不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层及以上的，且在奖励期内签订《房屋XX退补偿安置协议》及《定向安置房购房协议》并在协议规定内搬家XX空交房的，可按照被认定房屋面积给予未超占奖1500元/平方米;搬迁费为按照认定面积给予40元/平方米的一次搬迁费，按照实际安置面积给予40元/平方米的二次搬迁费。其他补助为包括给予空调移机费400元/台，给予热水器改移费300元/台，给予危电改造费200元/户。周转补助费按照安置人口每人每月800元计算，暂按周转期限40个月时间给付;冬季取暖费按预计周转期限三年时间以认定安置人口每人每年400元的标准支付。对于一次性付清定向安置房全部购房款的，给予一居室55000元、二居室80000元的期房补助。

　　案件审理中，双方一致认可安祥XXXX退档案中房屋调查测绘示意图中1号房屋为双方买卖的西房三间，其他房屋为安祥XX自建房屋;双方同意按照XX退政策中关于货币补偿的方式计算索XX享有的利益，但安祥XX、姜XX、安XX主张索XX不应当分割其自建房屋享有的XX退利益。安祥XX、姜XX、安XX主张已领取XX退协议中载明的605318元补偿款，该款项已用于家庭生活花费完毕。

　　一审法院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，不允许违法转让。2号房屋系北京市门头沟区永定镇万佛堂村经济合作社集体土地上房屋，安祥XX不是该村集体农民，双方买卖2号房屋的协议违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。

　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。索XX违反国家法律强制性规定出卖2号房屋，应当承担合同无效的主要责任。鉴于安祥XX已就2号房屋签订XX退协议，并已取得相应利益，无法将房屋返还给索XX，故双方应当对2号房屋取得的XX退补偿利益进行分割，同时购房款亦不再返还。现2号房屋的XX退补偿利益均由安祥XX、姜XX、安XX共同享有，故索XX的相关损失应由安祥XX、姜XX、安XX共同给付。现索XX放弃主张安置房，要求货币方式进行补偿，法院对此予以支持。关于索XX享有的补偿数额，法院将根据双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、2号房屋的居住情况及XX退补偿情况、XX退政策等因素酌情确定。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、安祥XX与索XX于二○○六年十二月三十一日签订的协议无效。二、安祥XX、姜XX、安XX于本判决生效之日起七日内赔偿索XX510000元。三、驳回索XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有《房屋拆迁安置补偿协议》、户口卡、协议、XX退协议、《定向安置房购房协议》《关于门头沟区永定XX相关地块房屋所在土地性质问题的复函》及当事人陈述等证据在案佐证。

　　本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，禁止向集体经济组织以外的成员进行流转。2号房屋系北京市门头沟区永定镇万佛堂村经济合作社集体土地上房屋，安祥XX不是该村集体农民，双方买卖2号房屋的协议违反了国家法律关于农村宅基地流转的禁止性规定，当属无效。

　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现2号房屋的XX退补偿利益均由安祥XX、姜XX、安XX共同享有，索XX要求以货币方式进行补偿，一审法院根据双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、2号房屋的居住情况及XX退补偿情况、XX退政策等因素酌情确定的补偿数额并无不当，本院予以确认。

　　综上所述，安祥XX、姜XX、安XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费21798元，由安祥XX、姜XX、安XX负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　赵　蕾

　　审判员　辛　荣

　　审判员　王爱红

　　二〇一八年十月三十日

　　法官助理李想

　　书记员马子萌