吴XX与张XX合同纠纷一审民事判决书

　　北京市大兴区XX民事判决书

　　(2018)京0115民初22504号

　　原告：吴XX，女，1975年5月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

　　委托诉讼代理人：郭静，北京XX律师。

　　被告：张XX，男，1951年11月30日出生，汉族，无业，住北京市东城区。

　　委托诉讼代理人：王X，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：周X，北京XX实习律师。

　　原告吴XX与被告张XX合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴XX的委托诉讼代理人郭静，被告张XX的委托诉讼代理人王X、周X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　吴XX向本院提出的诉讼请求：1、被告向原告支付房价差额48.28万元;2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月18日,原告与被告经北京XX公司居间签订了北京市大兴区XX房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，上述合同已被北京市大兴区XX(2017)京0115民初10986号民事判决书(以下简称：10986号判决)认定有效。房屋买卖的价格是140万元，合同已经实际履行，后来，被告故意利用北京市商办类项目限购新政策使其自己不具备购房资格，致使双方签订的涉案房屋买卖合同无法继续履行。由于被告的违约，导致我方不能及时将房屋卖出，房屋的市场价值发生了巨大贬值，现房屋的市场价值只有91.72万元，我方因此遭受了48.28万元的损失。

　　张XX辩称，不同意原告的诉求，涉案的交易所产生的纠纷已由生效的判决处理完毕，被告已承担相应的责任，在涉案交易中原告并未产生实际的损失。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

　　一、与本案相关联案件

　　张XX曾以房屋买卖合同纠纷案由起诉吴XX，要求解除双方于2017年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;吴XX返还定金10万元。吴XX在该案中提出反诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;张XX赔偿吴XX经济损失50万元。本院于2018年8月30日作出(2017)京0115民初10986号民事判决书。

　　10986号判决审理查明事实：2017年3月18日，经XX公司居间，吴XX(出卖人)与张XX(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区XX203(以下简称：涉案房屋)，产权证明所载建筑面积为34.8平方米，该房屋规划设计用途为办公，该房屋性质为商品房;经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为52万元。经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为88万元;买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人……关于逾期付款责任的约定：逾期在15日内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，吴XX(甲方，出卖方)、张XX(乙方，买受方)与XX公司(丙方、居间方)签订补充协议，协议约定：第一条，成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为140万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分(1)乙方于2017年3月18日将第一笔定金人民币2万元以自行支付的方式支付甲方;(2)乙方于2017年3月22日将第二笔定金8万元以自行划转的方式支付甲方……4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年5月15日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日期十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日，吴XX(甲方、出卖人)、张XX(乙方、买受人)与丙方(居间方)XX公司签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费3万元。同日，吴XX(甲方)、张XX(乙方)与丙方(服务方)北京XX公司签订《房屋交易保障服务合同》。张XX分别于2017年3月18日、2017年3月20日向吴XX支付定金2万元、8万元，吴XX认可共收到定金10万元。另查，张XX与柳XX系夫妻关系。经本院出具调查令，查询北京房屋交易权属信息查询系统，朝阳区XX1207于2017年1月9日登记在柳XX名下，朝阳区XX1212于2017年1月9日登记在柳XX名下，于2017年4月1日登记在张XX、柳XX名下，二人共同共有。2017年4月24日张XX的购房资格核验单显示，张XX核验未通过，居民家庭已拥有住房情况不符合限购政策规定。我院向北京市住房和城乡建设委员会就关于商业办公类项目买卖合同纠纷案中有关问题发函，北京市住房和城乡建设委员会复函内容为：《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第五条，已销售的，即2017年3月26日(含)前已完成网签的商办项目，可继续办理产权登记手续。取得产权证后，再次上市交易时，合法登记的企事业单位、社会组织及个人均可购买。个人(含京籍、非京籍)购买此类商办类项目申请时点同时满足下列两个条件：1、名下在京无住房和商办类房产，申请购买时点前已转出的不计入个人名下;2、在京连续五年缴纳社会保险或个人所得税。“个人”的审核范围是购房人本人。庭审中，关于实际损失部分，吴XX陈述其主张损失的主要依据是根据双方签订的买卖合同的约定，涉案房屋的价格是140万元，现在的市场价格是85-90万元，价格下跌50万元，故主张50万元的经济损失。

　　10986号判决认为：张XX与吴XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。现双方均同意解除合同，本院不持异议。本案的争议焦点在于现张XX无购房资格是受北京市商办类项目限购新政影响还是因其个人行为所导致。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于商业办公类项目买卖合同纠纷案中有关问题的复函》中明确“个人的审核范围是购房人本人”，即京籍购房人本人名下在京无住房和商办类房产在新政出台后仍具有购房资格。本案中，张XX虽与柳XX系夫妻关系，2017年1月9日，朝阳区XX1207、1212两套房产皆登记在柳XX一人名下。此时，张XX仍具有购房资格。2017年4月1日，朝阳区XX1212变更登记至张XX与柳XX两人名下。此时，张XX不再具有购房资格。综上所述，张XX的个人行为导致其在与吴XX的合同履行期间从无住房到有住房，进而丧失了购房资格，致使买卖合同不能继续履行。故张XX系违约一方，应当承担违约责任或赔偿损失。吴XX虽要求张XX赔偿损失，但未在本院要求的七日内提交鉴定申请，其提交的证据亦不足以证明其损失的确定金额，故吴XX要求张XX赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。吴XX可在其确定损失具体金额之后，另行诉讼解决。

　　本院于2018年8月30日作出(2017)京0115民初10986号民事判决书，判决：1、解除张XX与吴XX于2017年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、驳回张XX的其他诉讼请求;3、驳回吴XX的其他反诉请求。双方均未提出上诉，该判决书已生效。

　　二、本案审理查明的相关事实

　　本案审理查明的事实与10986号判决审理查明事实一致。

　　本案审理中，吴XX申请对涉案房屋现在的市场价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院随机选定，由北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司进行本案评估鉴定。该公司于2019年8月1日作出估价报告：房地单价为26357元/平方米，房地总价91.72万元，估价时点为2019年7月24日。在鉴定异议期内，吴XX与张XX均未对鉴定结论提出异议。鉴定费4586元，已由吴XX垫付。

　　因定金罚则与违约金或实际损失一般不能并列主张，对此，吴XX当庭表示对于张XX已支付的定金10万元，同意在其主张的房屋差价损失中予以抵扣，并称：根据合同法第107条规定，赔偿损失和继续履行都是我方的选择，我方现在选择对方赔偿损失，在上个案子中，我方作为被告，在答辩中要求张XX赔偿损失，之所以在上个案子中不选择定金罚则，而选择赔偿实际损失，是因为定金远低于我方实际损失。张XX称：根据合同法、担保法等相关法律的基本原则及规定，各方在没有明确约定的情况下，如一方违约给对方造成损失应承担相应的损失赔偿责任，而在各方当事人明确约定了违约责任的承担方式时，应按照当事人的约定处理，同时相关法律也规定了当事人约定的责任承担方式及其适用规则，结合本案的事实，首先双方已明确的约定了定金形式或违约金形式的违约责任处理方式，所以应按照约定适用，而不应忽略合同的约定直接适用在没有约定情况下的损失赔偿部分。双方约定的责任承担方式中，包括定金、违约金形式，根据之前的判决内容及最终结果所设定的权利义务，包括原告在之前审理过程中的答辩意见，可以明确的认定，原告在违约责任的承担形式中选择了定金罚则即定金不予退还，我方因此已承担了相关的责任。根据合同内容及约定，本案中涉及的定金并非解约定金而是正常的履约定金，因此定金、违约金应择一适用，所以在原告已选择定金罚则的情况下，不应再适用违约金责任，包括在违约金责任下的根据实际损失要求提高违约金的权利。定金一词系专有的法律名词，其自身本就包含了特有的法律含义，具有自身的法律适用规则，其适用应严格按照法律规定和合同约定予以执行，超出法律规定的，不应适用，所以我方认为根据双方的约定和已经发生的事实，对方很明确的在上个案件之中，选择了定金适用规则，再提出损失赔偿之诉，是没有法律依据的。

　　本院认为，已生效判决已认定张XX的个人行为导致其在与吴XX的合同履行期间从无住房到有住房，进而丧失购房资格，致使买卖合同不能继续履行。张XX系违约一方，应当承担违约责任或赔偿责任。故，对于吴XX要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。

　　对于吴XX主张的房屋差价损失48.28万元，有鉴定结论予以佐证，可以作为本案的参考依据，但考虑到估价时点并非合同解除之时及涉案房屋存在价格波动的情况，本院根据公平原则，从本案实际情况综合考虑，酌予支持35万元，扣除吴XX同意抵扣的已收取张XX支付的定金10万元后，剩余还应赔偿25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决如下:

　　一、张XX于本判决生效之日起十日内赔偿吴XX房屋差价损失250000元;

　　二、驳回吴XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费8542元、鉴定费4586元，共计13128元，由吴XX负担6330元(已交纳)，张XX负担6798元(于本判决生效后七日内交纳)。

　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。

　　审　判　长　　时亚东

　　人民陪审员　　袁莉娅

　　人民陪审员　　李XX

　　二〇一九年九月十九日

　　法官　助理　　张　冉

　　书　记　员　　杨XX