赵XX*明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　河北省沧州市中级人民法院民事判决书

　　(2018)冀09民终7125号

　　上诉人(原审原告)：赵X，男，1975年3月4日出生，汉族，住河北省沧州市运河区南环XX，现住沧州市运河区。

　　委托诉讼代理人：徐振西，河北XX。

　　上诉人(原审被告)：韩XX，男，1970年1月14日出生，汉族，住沧州市运河区南XX，现住沧州市运河区。

　　上诉人(原审被告)：吴XX，女，1966年1月19日出生，汉族，住沧州市运河区南XX，现住沧州市运河区，系韩XX之妻。

　　上诉人(原审第三人)：韩XX，女，1958年6月26日出生，汉族，住沧州市运河区，与韩XX系姐弟关系。

　　第三人：河北XX公司，住所地沧州市运河区黄河西路沧XX，组织机构代码：692XXXX8212-2。

　　负责人：苏XX，该公司负责人。

　　上诉人赵X、韩XX、吴XX、韩XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院(2018)冀0903民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵X及其委托诉讼代理人徐振西、上诉人韩XX、吴XX、韩XX均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　上诉人赵X的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由韩XX、吴XX、韩XX承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。首先，韩XX夫妇是以韩XX名义与赵X签订的《协议书》，该协议的效力应直接归属于韩XX。在一审庭审中，韩XX夫妇并未对韩XX的代理权限作出否认的答辩。那么该涉案房屋应当认定为是韩XX夫妇是基于韩XX的委托出售。即使韩XX未授予韩XX夫妇代理权，韩XX夫妇的行为也已经构成了表见代理，因为在签订协议时，赵X并不知道韩XX母亲尚在世。亦不知道韩XX有其他兄弟姐妹。直至韩XX母亲去世赵X才知道，而且韩XX夫归作为该涉案房屋实际拥有人经手了涉案房屋的拆迁事宜，且保管有涉案房屋的拆迁协议、定位卡等一系列手续，这些手续上均有韩XX的名字。另基于韩XX与韩XX之间的特殊关系，且在涉案房屋买卖的协议书上已经载明“如果房屋为共有房屋，则必须取得其他所有人的同意出售书面文件”即在签署该协议的时候韩XX夫妇已经向赵X做出了其已经取得所有权的承诺。赵X有理由相信韩XX夫妇有处分该涉案房屋的权利。韩XX夫妇将涉案房屋出售给赵X，在赵X交付完全部房款后，于2014年7月28日将涉案房屋交付给赵X，该房屋一直由赵X居住并使用至今，原审第三人韩XX以及韩XX、韩XX、韩XX均未提出异议，应当视为其已经认可了该交易行为。且韩XX一直在涉案房屋附近居住，该涉案房屋由赵X装修并居住，其不可能不知情。一审法院仅凭韩XX叙述便认定韩XX对于涉案房屋买卖不知情。明显是错误的。从一审庭审过程中韩XX夫妇的答辩及叙述可以看出，其夫妇应该拥有该房屋的所有权及处分权。其答辩明确表示不给办理过户是因为赵X的房款是分两次支付的，且在赵X上诉前要求其过户，韩XX夫妇要求赵X另行支付15万，便给办理过户手续。另外在邢XX已经去世7年之久后的今天，一审法院仅凭韩XX一人叙述，便认定“该涉案房屋现应为韩XX、邢XX的遗产，且各继承人并未对该遗产进行分割。属于继承人共有”的事实明显是不当的。在没有其他韩XX、邢XX继承人出庭陈述的情况下根本无法查明韩XX、邢XX的继承人是否已经进行分家析产的事实。那么一审法院据此作“涉案房屋买卖协议关于房屋产权过户的约定目前应属履行不能”的认定更是不怡当的。二、一审法院程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的。人民法院应当通知其参加诉讼。一审法院既然认定该涉案房屋为韩XX、邢XX的遗产，且在赵X庭审前根本不知道韩XX、邢XX除韩XX以外尚有其他继承人，并在韩XX以第三人身份申请参加诉讼的情况下，应当确定韩XX以及其他韩XX继承人为必要的共同诉讼人，并依职权通知其参加诉讼。三、一审法院适用法律错误。不论是韩XX夫妇，还是原审第三人韩XX在庭审过程中均未主张涉案房屋买卖《协议书》无效且在韩XX夫妇是代理韩XX签署该《协议书》的情况下，就适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，明显是适用法律错误。赵X认为应当适用《中华人民共和国民法通则》第六十五条或《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定认定涉案房屋买买《协议书》有效。并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判决韩XX、邢XX的继承人继续履行合同义务，协助赵X办理过户手续。请依法支持上诉。

　　二上诉人韩XX、吴XX的上诉请求：一、撤销原审判决第一、第二项，并改判韩XX、吴XX不承担支付25374的过渡费;二、诉讼费、上诉费用由赵X承担。事实与理由：一、双方所签订的协议书无效。因案涉房屋属于拆迁安置房屋，拆迁安置房为经济适用房，国家和省、市政府对经济适用房都制定了严格的管理规定。其中，规定经济适用房五年内不得上市交易，其目的是使经济适用房能够真正用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，发挥社会保障功能。如在获得经济适用房五年内即进行交易，不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益和公共利益。双方当事人签订的协议书，损害了社会公共利益，应属无效。二、赵X主张返还安置费25374元无事实依据，不应支持。该费用是拆迁户特有的权利，赵X取得该款没有法律依据，虽然合同中有初步的约定，但该约定并不明确，意思表示不唯一，不属于生效的合同条款。请依法支持上诉。

　　上诉人韩XX的上诉请求：一、依法撤销原审判决改判协议无效，安置费属于遗产不应支付;二、诉讼费用由赵X负担。事实与理由：1、赵X与韩XX夫妇签订的协议因违反合同法而无效，赵X与韩XX夫妇恶意串通，在未征得财产共有人的同意下，秘密的串通签订买卖协议，企图转移未分割遗产，同时赵X在明知房屋属于遗产且具有其他共有人的情况下签订协议，能够认定为恶意串通，因此所签订的买卖协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。2、涉案的过渡费25374元属于遗产，法院不能直接将其判决归韩XX夫妇所有。过渡费是补偿给被拆迁人的利益，且具有人身属性，是依附于房屋的补偿，因案涉的房屋属于各继承人的未分割遗产，由此产生的过渡费理应属于遗产范围，也属于各继承人的共有财产、不应判决归韩XX夫妇所有。请依法支持上诉。

　　赵X针对韩XX、吴XX上诉的答辩意见是：涉案房屋属于拆迁房，并不是经济适用房，韩XX、吴XX搞混了拆迁房和经济适用房的概念，且赵X与韩XX签订的合同，是韩XX代理其父亲签署的，是各方真实意思表示，应属于有效合同。韩XX主张的安置费没有事实依据，是错误的，在合同中对于安置费有明确的约定。

　　赵X针对韩XX上诉的答辩意见是：赵X并不存在与韩XX夫妇恶意串通的情形，韩XX与赵X签署的协议是赵X代理其父亲的行为，该买卖协议真实有效，对于过渡费，同韩XX的答辩意见。

　　韩XX、吴XX针对赵X上诉的答辩意见是：赵X的上诉所述不知道韩XX有兄弟姐妹是错误的，在韩XX和赵X吃饭时，向赵X介绍过兄弟姐妹，赵X也参与过韩XX外甥的婚礼，关系都不错。

　　韩XX、吴XX针对韩XX上诉的答辩意见是：平房一直是韩XX居住，韩XX以为签了拆迁协议，房子是属于韩XX的。

　　韩XX针对赵X、韩XX、吴XX上诉的统一答辩意见是：涉案房屋是老人的，兄弟姐妹均有继承权，韩XX卖房均不知情，韩XX自己没有权利买卖房屋，韩XX要求不卖房。

　　赵X向一审法院起诉请求：1.请求确认赵X与韩XX(韩XX)所签购房协议书有效。2.请求判令韩XX、吴XX返还开发商支付的安置费25374元，并退还地下室多付款项4304元,总计29678元。3.请求判令韩XX、吴XX继续履行协议协助赵X办理房屋产权转移登记手续;4.请求判令第三人协助赵X办理房屋产权登记手续。5.本案诉讼费用由韩XX、吴XX承担。

　　一审法院审理查明，沧州市运河区凤凰城B区9号2单XX系由韩XX、邢XX的夫妻共同房产通过拆迁产权置换而来。该征收集体土地房屋拆迁补偿安置协议(产权调换)于2010年12月27日签订，当时韩XX已去世，邢XX在世，拆迁协议由韩XX、邢XX儿子韩XX代签，协议载明拆迁人建工房地产公司(甲方)、被拆迁人韩XX(韩XX)(乙方)，有效证件号：评A161。产权调换实行就近安置，过渡期自搬家交钥匙之日起两年，乙方自找过渡房。2011年2月19日,赵X与韩XX、吴XX签订协议书。卖房方(甲方)：韩XX(韩XX、吴XX)，购房方(乙方)：赵X。载明双方协商买卖房屋位于沧州市运河区(回迁房协议编号：1820，建筑面积130平方米)。约定甲方将其拥有独立产权上述房屋出售给乙方，单价3138元/平方米，总房款计人民币肆拾万柒仟玖佰肆拾元整(407940元整)，且全款支付，初步约定交房日期为2012年12月31日。甲方承诺：保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋，则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。房屋确权面积与协议面积有差异时，多退少补的款项由原告支取或支付，超出交房日期开发商支付的安置费付与乙方。甲方有韩XX、吴XX(影)本人签名捺印，乙方有赵X本人签名捺印。协议签订后，韩XX、吴XX将安置楼选择定位卡(编号：1820)A161交于赵X。定位卡载明所有权人：韩XX(韩XX)选择B区9号2单元2001室，面积130平方米。所有权人签字处由韩XX签字捺印。协议书签订当日，赵X交付给韩XX、吴XX房款200000元，并有韩XX、吴XX(影)出具收到条。2011年12月16日，赵X交付剩余房款及地下室款共计223000元，由韩XX出具收条一份，载明收到赵X交来B区9号2单2001室房款及地下室共计223000元(地下室款15000元)。2014年7月28日，第三人建工房地产公司将涉案房屋交付韩XX，后，韩XX、吴XX将房屋交付给赵X使用至今。韩XX自第三人建工房地产公司领取了涉案回迁房的过渡费25374元、地下室退款4304元。涉案房屋交房结算单载明日期2014年7月28日，房号B9-2-2001，面积130，业主姓名韩XX，地下室号B9-13，地下室总款10696，退业主过渡费金额25374，退业主增减项差额1001，退业主地下室款4304，过渡费开始时间2012年12月27日，过渡费截止日期2014年7月25日。相关支出凭证收款人均载明韩XX(代韩XX)。赵X诉至本院后，韩XX姐姐韩XX申请作为第三人参加诉讼。

　　另查明，本案当事人签订涉案房屋买卖协议时，韩XX妻子邢XX在世，现已去世。韩XX、邢XX共有五个子女，分别为韩XX、韩XX、韩XX、韩XX、韩XX。以上事实，有征收集体土地房屋拆迁补偿安置协议、安置楼选择定位卡、凤凰城地下储藏间使用协议、交房结算单、现金支出凭证、赵X与韩XX、吴XX签订的协议书、收条、沧州市运河区南陈屯乡大季屯村民委员会出具的证明以及当事人的当庭陈述等在案佐证。

　　一审法院认为，涉案房屋买卖《协议书》，系经韩XX、吴XX与赵X双方自愿协商签订，协议中吴XX的签名均为“吴XX”，对此吴XX不持异议，应认定系其本人签署，代表其本人。该协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和社会公共利益。关于韩XX述称涉案房屋是韩XX父母共有财产，所有子女均有继承权，韩XX无权处分涉案房屋。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。基于本案事实和上述法律规定，本案合同应为有效合同。

　　关于赵X诉请韩XX协助办理涉案房屋的产权过户登记手续。涉案房屋系由韩XX、邢XX夫妻的共有房屋通过产权置换而得，在签订拆迁补偿安置协议时，韩XX已去世，拆迁协议等相关手续由韩XX代办。当事人双方当庭均认可在双方签订涉案房屋买卖协议时邢XX仍在世，现已过世。拆迁补偿协议、安置楼选择定位卡、案涉房屋买卖协议等均载明房屋所有权人韩XX(韩XX)，则赵X应明知案涉房屋系由韩XX夫妇共同所有房屋通过拆迁产权置换而来，并非系由韩XX、吴XX夫妇享有独立产权的房屋。涉案房屋买卖的协议书载明“如果房屋为共有房屋，则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件”。本案无证据证明韩XX、吴XX夫妇具有处分涉案房产的权利，韩XX作为继承人之一称对涉案房屋买卖不知情，且不同意出售房屋。本案涉案房屋现应为韩XX、邢XX的遗产，在各继承人分割遗产前，属于继承人共有。在各继承人明确继承份额前，无法办理涉案房屋的产权登记。故涉案房屋买卖协议关于房屋产权过户的约定目前应属履行不能，赵X主张韩XX、吴XX协助办理产权过户登记手续，依法不予支持。关于赵X主张安置费25374元，即为第三人建工房地产公司支付的过渡费，案涉房屋买卖协议载明“初步约定交房日期为2012年12月31日，超出交房日期开发商支付的安置费付于乙方(赵X)”，涉案房屋交房结算清单载明过渡费自2012年12月27日至2014年7月25日，金额25374元，且韩XX认可已实际领受该款项，韩XX、吴XX应当按照协议约定将此款交付于赵X。关于赵X主张地下室退款，赵X已向韩XX、吴XX交付地下室款项15000元，但双方协议中并不存在地下室使用费用的相关约定，该项诉请无事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、赵X与韩XX、吴XX于2011年2月19日签订的《协议书》有效。二、韩XX、吴XX于判决生效之日起十日内给付赵X过渡费25374元。三、驳回赵X的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，由韩XX、吴XX负担。

　　本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。

　　本院认为，拆迁人河北XX公司与被拆迁人韩XX(韩XX)签订了《征收集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，河北XX公司向韩XX(韩XX)发放了安置楼选择定位卡，赵X根据韩XX、吴XX交付的该协议及安置楼选择定位卡有理由相信韩XX具有处分该产权置换房屋的权利，赵X已经向韩XX支付了房屋对价，对于涉案房屋自第三人河北XX公司交房时开始赵X实际装修并居住，故赵X与韩XX(韩XX、吴XX)签订的《协议书》有效。韩XX主张本案《协议书》无效的上诉主张不能成立。

　　合同当事人应当按照《协议书》的约定全面履行合同的权利义务，因本《协议书》第二条第5项约定“超出交房日期开发商支付的安置费付与乙方”，该安置费系开发商支付房屋置换权人的违约金，因赵X已经根据《协议书》取得了房屋置换的合同权利，故赵X应有权取得该费用。韩XX、吴XX应返还该费用。本案争议房屋并非韩XX、吴XX的上诉请求不能成立。

　　因办理房屋产权登记手续条件不具备，且韩XX一人无法协议赵X完成产权转移登记手续，赵X的该项诉求不能实现，当事人可根据《中华人民共和国物权法》的规定另行解决。赵X的上诉请求不能成立。

　　综上所述，原审判决认定事实、适用法律并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1168元，由赵X负担100元，韩XX、吴XX负担534元，韩XX负担534元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　范XX

　　审判员　　郭XX

　　审判员　　毕文娟

　　二〇一八年十二月二十七日

　　书记员　　张XX