二审将租赁合同的解除日期提前，从而减轻当事人损失

　　上诉人余某某因与被上诉人赵XX租赁合同纠纷一案

江西省景德镇市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

(2019)赣02民终842号

上诉人(原审被告)：余XX，男，1990年7月31日出生，汉族，住江西省。

　　委托诉讼代理人：占慧聪，江西XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：赵XX，女，1978年1月21日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。

　　上诉人余XX因与被上诉人赵XX租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院(2019)赣0203民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　余XX上诉请求：1、撤销原判;2、改判上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于2019年2月14日予以解除;3、改判上诉人向被上诉人支付自2018年10月28日至2019年2月14日期间房屋租金14000元;4、改判上诉人向被上诉人支付2017年4月至2019年2月14日期间的物业管理费5130元，公共维修基金无需承担;5、判令被上诉人向上诉人返还租房保证金12000元;6、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、房屋租赁合同应于2019年2月14日予以解除。一审法院认定被上诉人已明确变更诉请要求上诉人支付租金的截止时间为2019年6月28日，故根据双方就合同履行情况以及被上诉人要求上诉人支付租金截止时间即为2019年6月28日。由于被上诉人2019年2月14日就向一审法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，在该时间段，就应当能认定被上诉人解除合同的意思表示，理应可以理解为与上诉人达成解除合同的意思表示一致，期间，被上诉人也对外招租，被上诉人也以行动表明其认可了合同的解除。换句话说，若房屋有下一任租客承租了，那么上诉人是否仍需支付租金呢?上诉人支付的违约金就已经包含了上诉人违约造成被上诉人损失的部分，若继续要求上诉人支付租金，实际属于对损失部分的重复计算。2、公共维修基金应当由被上诉人自行承担。公共维修基金是业主本身购房的必要性缴费，《物权法》中对该项也有明确规定系由购房者承担，其不能转嫁到租客名下，虽然双方签订的《租赁合同》中有约定该费用由承租人承担，但该约定明显违反了法律的强制性规定，理应无效。3、被上诉人应当向上诉人返还保证金12000元。双方在签订《租赁合同》时，上诉人向被上诉人支付了12000元保证金，该金额在一审庭审中已经查明，一审法院并未作出相应的处理，该费用理应返还上诉人。

　　赵XX答辩称，1、双方签订的《租赁合同》合法有效，双方均应遵守，上诉人要求将合同解除时间认定为2019年2月14日没有依据;2、合同中约定了承租方违约，其保证金不予返还;3、上诉人提出的上诉请求均不符合合同中的约定，不应支持;4、由于上诉人违约并造成本案诉讼，故诉讼费用由其承担;5、一审法院认定合同解除时间为2019年6月28日是正确的。

　　赵XX向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告支付自2018年10月28日至2019年6月28日期间的租金33200元及逾期支付违约金16334.4元(从2018年10月28日至2019年6月28日,按每日2‰计算);3、判令被告支付自2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费5130元及逾期支付违约金8423.46元(从2017年4月1日至2019年6月30日，按每日2‰计算);4、判令被告支付维修基金5691.6元及逾期支付违约金8569.14元(从2017年6月7日至2019年6月30日，按每日2‰计算);5、判令被告赔偿店面损失费23683.24元;6、判令被告向原告赔偿后期维修金额4950元;7、本案诉讼费、评估费由被告承担。

　　一审法院认定事实：景德镇市城区XX店面的所有权人为原告。2017年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方(出租方、原告)将坐落于假日广场二期18栋31号商铺租给乙方(承租方、被告)使用;租赁期限自2017年3月28日至2022年3月28日止;乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金12000元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收店面合格后，甲方退回保证金给乙方;房屋租金为每月4000元，租金的支付方式为每三个月支付一次，每期支付租金在当期使用之日前20日;租赁期间乙方承担的费用有物业管理费、公共维修基金等费用;乙方迁出时店面内所增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿。另该合同第六条就合同的变更与解除约定：本合同生效至租赁届满期间，确需变更或解除租赁合同的应提前协商，经双方书面同意，方可解除合同;若乙方提前解除本合同，乙方不得将其装修且不可分割的财产拆走，该财产应归属出租方，乙方所付甲方保证金归甲方所有。该合同第七条就违约责任约定：租金及其他乙方应缴费用，乙方应按合同的约定如期缴纳，否则每逾期一天，按应缴总费用每日千分之二加收违约金，逾期超过10天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，并收回所出租的房屋，且乙方不得将其租赁房屋已装修不可分割的财产拆走，该财产无偿归甲方所有，否则按相应价值赔偿给甲方等。

　　该租赁合同签订后，原告将涉案商铺交由被告，被告对涉案商铺进行装修后经营使用。被告根据合同约定向原告支付保证金12000元，向原告缴纳了自2017年4月28日至2018年10月28日止的租金。2018年12月，被告搬出涉案商铺，并将商铺钥匙交还给原告，同时拆走了店内部分装修装饰财产，为此双方发生纠纷，原告诉至法院。在审理中，原、被告明确了被告所拆走的十二类财产，原告向本院申请就被告所拆走的财产予以评估，2019年5月20日，景德镇XX做出景审所评报字(2019)第004号资产评估报告，评估结论为：1、射灯96个566.4元，2、插座16个148.8元，3、总开关1个298.1元，4、硅镁合金推拉门5.83平方米2915元，5、木楼梯(扶手及护栏)8.1米1944元，6、木地板63.2平方米7520.8元，7、厨房门(0.88米×2米)1套1399元，8、排气扇1个189元，9、不锈钢盆(0.74米×0.4米)1套970元，10、不锈钢盆(0.38米×0.54米)1套870元，11、马桶扣水箱2套318元，12、洗脸池2套1220元;另运输费550.77元、安装费3671.82元、管理费734.36元、清理等费用367.18元,截止评估基准日2019年4月3日，景德镇市珠山区XX二期18栋31号店铺装修及附属设施等财产市场价格及相关损失的评估结果为23683.24元。原、被告对评估结果均未提出异议。

　　另查明，2017年6月7日，原告缴纳了公共维修基金5691.60元;被告在承租期间未缴纳物业管理费，原告于2019年6月20日向景德镇XX公司缴纳了自2017年4月1日至2019年6月30日止的物业管理费5130元。

　　一审法院认为，本案的争议焦点为合同解除时间认定的问题。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告按约将涉案商铺交付给被告余XX使用，履行了自身的义务，被告余XX自2018年10月28日起未再向原告交纳租金，已构成违约。虽然被告通过电话告知及交还涉案商铺的钥匙的行为已明确表示不再履行租赁合同，但根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条的约定解除合同应经双方书面同意，被告未有证据证明双方有书面的解除合同协议，被告交还钥匙等行为系被告单方的解除合同的意思表示，双方并未达成解除合同的合意，因此双方约定解除合同的条件未成就，合同并未因被告的行为而解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告作为守约方享有法定的合同解除权，原告要求解除租赁合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告作为违约方除不可抗力外并不享有法定的解除权，被告抗辩其已明确向原告表示解除租赁合同，原告收到该意思表示即为合同解除，认定合同解除时间为其交钥匙的时间即2018年12月6日，不符合法律规定，不予支持。本案系租赁合同法律关系，承租人的主要义务是支付租金，合同解除时间的确定影响当事人的实体权利义务的执行。原告请求人民法院依法判令解除租赁合同，其提起诉讼可视为意思表示的一种表达方式，在庭审中，原告已明确变更诉请要求被告支付租金的截止时间为2019年6月28日，故根据双方就合同履行情况以原告要求被告支付租金截止时间即2019年6月28日为解除合同的时间为宜。

　　关于原告要求被告支付自2018年10月28日起至2019年6月28日止的租金33200元及违约金16334.4元的诉讼请求。一审法院认为，被告余XX自2018年10月28日起至2019年6月28日止就未向原告缴纳租金，涉案租赁合同在此期间亦未解除，被告余XX仍应按合同约定向原告支付租金，故被告应向原告支付自2018年10月28日起至2019年6月28日止的租金32000元(4000元×8个月)。被告余XX未按时支付租金，应负违约责任，原告主张双方约定延期缴纳租金的违约金按应缴总费用每日千分之二计算，该违约金计算标准折算年利率为73%，参照审理民间借贷纠纷案件法律允许年利率24%的标准，一审认为，原告主张的标准过高，被告要求核减，予以采纳，按年利率5.655%(中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准)计算逾期付款违约金。根据双方约定的支付方式是从2017年4月28日起每三个月支付一次，每期支付租金在当期使用之日前20日。被告于2018年10月28日起未再支付租金，逾期违约金：一、从2018年10月28日至2019年6月27日止的违约金848元[1、2018年10月28日至2019年1月27日租金12000元的违约金为452元(12000元×5.655%÷12个月×8个月)，2、2019年1月28日至2019年4月27日租金12000元的违约金为283元(12000元×5.655%÷12个月×5个月)，3、2019年4月28日至2019年6月27日租金8000元的违约金为113元(12000元×5.655%÷12个月×2个月)];二、2019年6月28日至租金还清之日止的违约金以32000元为基数按年利率5.655%计算。

　　关于原告要求被告支付2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业费5130元及违约金8423.46元和自2017年6月7日至2019年6月30日期间的维修基金5691.6元及违约金8569.14元的诉讼请求。原、被告签订的房屋租赁合同中明确约定，租赁期间，乙方(被告)承担的费用有物业管理费、公共维修基金等费用。一审认为，该约定不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，合法有效。故被告抗辩由原告承担公共维修基金的理由，不予以支持。被告自承租涉案房屋起就未缴纳物业费和公共维修基金费用，故原告主张被告支付物业费5130元和公共维修基金费用5691.6元，予以支持。至于原告要求支付物业管理费费和公共维修基金费用的违约金的诉讼请求，一审认为，因原、被告在合同中对这两项费用支付的期限未有明确约定，且物业管理费滞纳金并未实际发生，故对该主张不予以支持。

　　关于原告要求被告赔偿店面损失23683.24元的诉讼请求。本案中，被告承租原告的涉案店铺时，该店铺属毛坯房，被告2017年3月28日与原告签订租赁合同后出资装修后进行经营，至2018年12月被告因故要求解除合同，同时拆走了包括射灯、插座、总开关、硅镁合金推拉门等十二类财物，原告主张被告予以赔偿拆走的十二类财物的评估价值23683.24元,被告认为涉案店面的总开关、木楼梯、厨房门，确实影响了涉案租赁店面建筑结构，同意赔偿，其余拆走的装饰物件未形成附合，被告有权拆除，不同意赔偿。一审认为，对于被告能否拆走涉案商铺的装修物及附属设施的判断，首先看合同是否有约定，有约定从约定，没有约定遵法定。针对涉案商铺的装修物及附属设施，原、被告合同中约定，被告迁出时店面内所增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，原告也不予补偿;若被告提前解除本合同，被告不得将其装修且不可分割的财产拆走，该财产应归属原告。针对被告所拆走的十二类财物中，被告同意赔偿总开关、木楼梯、厨房门，一审予以认可。对其他被告拆走的九类财物，一审认为，插座属于嵌装在建筑物结构内、马桶扣水箱与马桶属不可分割的整体、硅镁合金推拉门与其装修的门框属于定制的不可分割的整体，被告不应拆走，其他被告可拆走，综上，被告应予赔偿原告总开关1个298.1元、木楼梯(扶手及护栏)8.1米1944元、厨房门(0.88米×2米)1套1399元、插座16个148.8元、马桶扣水箱2套318元、硅镁合金推拉门5.83平方米2915元，及其他费用5324.13元按比例分摊2057元，共计9080元。至于原告要求被告支付后期维修金额4950元的诉讼请求，因原、被告没有在合同中约定，故对该主张不予以支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告赵XX与被告余XX签订的房屋租赁合同于2019年6月28日予以解除;二、被告余XX于本判决生效后十日内向原告赵XX支付自2018年10月28日至2019年6月27日期间房屋租金人民币32000元及违约金848元，2019年6月28日至租金还清之日止的违约金以32000元为基数按年利率5.655%计算;三、被告余XX于本判决生效后十日内向原告赵XX支付自2017年4月至2019年6月期间的物业管理费人民币5130元及公共维修基金人民币5691.6元;四、被告余XX于本判决生效后十日内向原告赵XX赔偿房屋店面损失人民币9080元;五、驳回原告赵XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2317元、评估费2000元，由原告承担诉讼费1106元、评估费1234元，被告余XX承担诉讼费1211元、评估费766元。

　　二审中，双方均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

　　本院认为，根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：双方合同解除时间如何认定的问题。

　　本案一审法院于2019年2月14日立案受理，赵XX的起诉状中主张的租金为2018年10月至起诉期间的租金，一审法院于2019年6月21日开庭审理，赵XX当庭变更诉请，将租金计算按2018年1月28日至2019年6月28日期间主张。本案中，上诉人违约的事实没有争议，按照《租赁合同》的约定，解除合同应经双方书面同意。对于“双方书面同意”即可理解为双方达成书面解除合同的意见，也可理解为双方均同意解除合同，其实质应是双方对解除合同达成一致意见。如果仅机械理解为必须达成书面意见，那对承租方显然是不公平的。上诉人以自己的行为表示不再继续承租，被上诉人于2019年2月14日诉至法院，请求判令解除租赁合同，其提起诉讼可视为意思表示的一种方式。因此，对于合同的解除应以赵XX起诉之日即一审法院立案之日(2019年2月14日)较为恰当。一审法院以赵XX庭审中变更的诉请认定合同解除时间为2019年6月28日不当，二审予以纠正。上诉人请求改判双方签订的合同于2019年2月14日予以解除，理由成立，予以支持。同时，因合同约定三个月支付一次租金，故可计算至2019年2月28日，本案欠付的租金应为16000元(2018年10月28日至2019年2月28日)，违约金以欠付的租金16000元为基数按年利率5.655%自2018年10月28日至实际给付之日计算。

　　上诉人余XX提出应承担2017年4月至2019年2月14日的物业费。经审查，该上诉理由成立，因租赁的房屋每月的物业费为190元，故上诉人应支付2017年4月至2019年2月的物业费为4370元。上诉人余XX提出不应承担公共维修基金5691.6元，其理由是公共维修金应归业主缴纳。经审查认为，虽然有关规定明确了业主缴纳公共维修基金，但本案中双方对该费用承担的约定并不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，一审法院依照双方约定判令上诉人承担该笔费用，并无不当，上诉人该上诉理由不成立，不予支持。

　　上诉人提出被上诉人应返还保证金12000元。经审查认为，双方签订的《租赁合同》中已明确约定若承租方提前解除合同，所付的保证金归出租方所有，不予返还。因上诉人余XX违约，故其要求返还保证金的主张不成立，不予支持。

　　综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，仅对合同解除时间的认定不当，二审予以纠正。上诉人余XX的部分上诉理由成立，其他上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、维持景德镇市珠山区人民法院(2019)赣0203民初249号民事判决第四项;

　　二、撤销景德镇市珠山区人民法院(2019)赣0203民初249号民事判决第一项、第二项、第五项;

　　三、变更景德镇市珠山区人民法院(2019)赣0203民初249号民事判决第三项为余XX于本判决生效后十日内向赵XX支付自2017年4月至2019年2月期间的物业管理费4370元及公共维修基金5691.6元;

　　四、赵XX与余XX签订的房屋租赁合同于2019年2月14日予以解除;

　　五、余XX于本判决生效后十日内向赵XX支付自2018年10月28日至2019年2月28日期间房屋租金16000元，违约金以欠付的租金16000元为基数自2018年10月28日至实际给付之日按年利率5.655%计算;

　　六、驳回赵XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费2317元、评估费2000元，按一审判决执行;二审案件受理费2317元，由上诉人余XX负担1500元，被上诉人赵XX负担817元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　刘X常

　　审判员　　欧XX

　　审判员　　余　佳

　　二〇一九年十月二十二日

　　书记员　　冯XX