岳XX与彭XX、杨XX确认合同效力纠纷一审民事判决书

岳XX与彭XX、杨XX确认合同效力纠纷一审民事判决书

　　昆明市盘龙区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)云0103民初499号

　　原告：岳XX，女，1965年10月29日生，汉族，云南省昭通市人，住：云南省昆明市盘龙区，

　　委托诉讼代理人：林XX、罗东，云南XX律师，特别授权代理。

　　被告：彭XX，男，1987年6月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市，

　　被告：杨XX，女，1963年8月1日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区，

　　委托诉讼代理人：祖XX，云南XX律师，特别授权代理。

　　原告岳XX诉被告彭XX、杨XX确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告岳XX及其委托诉讼代理人林XX、被告彭XX到庭参加诉讼。被告杨XX经本院依法传唤，无正当理由不到庭，本院依法对被告杨XX进行缺席审理。本案现已审理终结。

　　原告岳XX向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与两被告之间于2017年3月28日签订的《房屋买卖协议》有效。2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年12月28日，两被告与云南XX公司签订了《商品房购销合同》，合同编号:金江小区4号地块2-2-1503，合同登记号：KM20110XXXX3798,两被告以房屋总价款295914元向红云房地产开发有限公司购得龙泉街道办事处盘江社区居委会金江小区曦苑2栋2单XX房屋一套，此房的房产证正在办理中，到目前为止如没有办理下来。2017年3月28日，两被告又与原告签订了《房屋转让预约协议》，原告向两被告支付了40万元购房款，并共同一起到云南省昆明市国信公证处，对《房屋转让预约协议》和已经支付了的40万元购房款(其中25万为预付款，15万为日后签订正式房屋买卖合同的定金担保)进行了备证，国信公证处出具了〔2017〉云昆国信证字第14952号的《公证书》。同时，两被告与原告以《公证书》为基础，签订了《房屋买卖协议》。2017年5月29日，两被告向原告交付了房屋，双方签写了《移交清单》，原告对该房屋进行装修并已搬进该房屋居住至今。但是，此后经常有被告杨XX的债权人上门来讨债，并粘贴讨债文书在原告居住的门上，甚至破坏了门锁等财物，严重打扰了原告的生活安宁。更让原告担心是两被告能否能顺利的把该房屋产权过户到自己的名下。

　　被告彭XX辩称，认可原告的诉讼请求。

　　被告杨XX未到庭，亦未进行答辩。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的身份证复印件、银行流水及回执单，形式合法，内容真实，本院予以采信;2、原告提交的《房屋买卖协议》、收条、公证书、移交清单，形式合法，内容真实，有原被告签字，本院予以采信;3、原告提交的证明、暂住登记证明，形式合法，内容真实，本院予以采信;;4、原告提交的《借款逾期催收通知书》、奇妙锁业服务单，于本案无关，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年3月28日，原告与两被告签订《房屋买卖协议》，约定两被告将其所有坐落于昆明市金江小区曦苑2幢2单XX1503号房屋转让给原告，房屋转让价格为750000元，原告应当在签订本协议后向两被告支付400000元作为定金，在办理产权证后7个工作日内原告向两被告支付350000元，若在2018年1月1日前，该房屋产权证为办理完成，则原告在5日内向被告支付100000元，剩余尾款变为250000元，两被告于2017年5月29日前腾出房屋交付原告使用。原告及两被告在《房屋买卖协议》签字并盖手印。

　　经审查，原告于2017年3月27日分别向两被告支付50000元(转账给被告彭XX)、30000元(现金支付被告杨XX)，原告于2017年3月28日分别向两被告支付50000元(通过案外人岳玉会银行卡转账)、70000元、200000元(通过案外人XX银行转账)，总计支付400000元。被告彭XX于2017年3月28日向原告出具收条，载明收到房屋定金400000元。

　　2017年3月28日，原告及两被告签订《房屋转让预约协议》，约定将两被告所有坐落于金江小区4#地块2幢2单元1503号房屋(合同登记号：KM20110XXXX3798、建筑面积：99.3平方米、用途：住宅)以750000元转让给原告，原告已经一次性支付400000元，在取得房屋权属证明原件之日起的7个工作日内，双方正式签订房屋买卖合同及办理产权变更手续。同时，并就该《房屋转让预约协议》由昆明市国信公证处出具(2017)云昆国信证字第14952号公证书。2017年5月29日，原告与被告杨XX签订《移交清单》，对涉案房屋的进行移交。随后，原告进行该房屋居住，并于2017年12月29日，就涉案居住房屋办理暂住登记证明。

　　再查，坐落于金江小区4#地块2幢2单元1503号房屋系两被告向案外人云南XX公司购买，并办理相应的商品房买卖合同登记备案，两被告共同所有。

　　本院认为，本案的争议焦点系原、被告之间签订的《房屋买卖协议》是否有效?

　　针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，原告与两被告签订《房屋买卖协议》，约定两被告将其所有涉案房屋转让给原告，原告向两被告支付房屋价款400000元，被告向原告出具收条，且被告于2017年5月29日将涉案房屋移交给原告使用。对此，本院认为，原告以及被告均系完全民事行为能力人，对缔约合同以及合同内容的意思表示达成一致，签订《房屋买卖协议》，根据《房屋买卖协议》内容，原告依约向被告支付房款，被告依约向原告移交房屋，故从合同主体、客体、内容三方面均满足有效的条件，因此原告与两被告签订《房屋买卖协议》有效。同时，虽然原、被告未约定变更办理登记备案手续，但不影响其双方之间签订合同的有效性，此外，对于《房屋买卖协议》中关于在产权证办理后变更过户手续的约定，仅是附条件的法律行为，亦不影响合同的有效性。

　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：

　　确认原告岳XX与被告彭XX、杨XX签订《房屋买卖协议》有效。

　　案件受理费100元，由被告彭XX、杨XX共同承担。

　　如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

　　双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

　　审　判　长　　李　娜

　　人民陪审员　　宋庆云

　　人民陪审员　　马群跃

　　二〇一八年七月十三日

　　法官助理欧阳俊杰

　　书记员杨X