顾某某、包XX等与成都某某房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷

　　成都市龙泉驿区人民法院民事判决书

　　(2019)川0112民初2713号原告：顾XX，男，1973年11月13日出生，汉族，住四川省中江县。

　　原告：包XX，女，1980年1月2日出生，汉族，住重庆市南川区。

　　二原告共同委托诉讼代理人：罗光快，四川XX律师。

　　被告：成都XX公司，住所地成都市龙泉驿区大面街道XX。

　　法定代表人：牛XX。

　　委托诉讼代理人：黄X，女，公司员工。

　　委托诉讼代理人：刘X，男，公司员工。

　　被告：中XX公司，住所地浙江省东阳市吴宁东XX。

　　法定代表人：庄严，董事长。

　　委托诉讼代理人：罗XX，男，公司员工。

　　原告顾XX、包XX与被告成都XX公司(以下简称“XX公司”)、中XX公司(以下简称“中天XX”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，应包XX申请，追加其为共同原告参加诉讼。因案情较复杂，遂由简易程序转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾XX、包XX及其共同委托诉讼代理人罗光快，被告XX公司委托诉讼代理人刘X、黄X，被告中天XX委托诉讼代理人罗XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　顾XX、包XX向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告由于房屋质量问题造成的损失共计60719.5元;2、诉讼费由二被告负担。庭审中，原告变更诉请，主张损失为114664.07元。事实与理由：2016年9月1日，二原告与被告XX公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于龙泉驿区房屋，成交价为611407元。2018年6月30日，被告XX公司向原告交付该商品房。收房后，原告于2018年7月6日向小区物业公司XX公司进行装修备案，原告在装修上述商品房期间，原告所在单元的2XXX号房屋在装修过程中发现房屋顶棚面存在质量问题。其后，小区物业公司通知原告暂停装修，等待公司进行现场勘验后再进行装修。原告经过查看后发现房屋顶棚面可能存在质量问题，并于2018年8月25日向被告XX公司报修。经过被告中天XX进行现场勘验并出具《楼板碳纤维加固施工方案》，确认原告所购买的房屋确有质量问题。被告XX公司也发来维修函载明会对原告客厅顶面出现的问题进行维修整改，XX公司也承认由被告中天XX承建的房屋存在质量问题，与合同中约定的质量不符，导致原告无法再按原计划装修并入住，给原告造成了不必要的损失。原告主张的损失主要有：1、与被告沟通维修、赔偿事宜的误工费6120元;2、维修、保养期间在外租房费用38300元;3、拆装材料费、人工费6005.5元;4、订购家具逾期提货保管费53784元;5、维修、保养期间物业服务费4454.57元;6、诉讼律师代理费6000元。以上费用合计金额为114664.07元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”故，二被告应当承担原告所购房屋在修复、保养期间给原告造成的损失。

　　XX公司辩称：原告购买XX公司出售的房屋出现质量问题是事实，但XX公司已经按照合同的约定进行了修复，故原告诉请没有事实依据，应予驳回。

　　中天XX辩称：被告XX公司和被告中天XX系合同关系，根据合同相对性原理，被告中天XX承担责任没有法律依据。另，律师费没有合同约定，即便有房租损失也是间接损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　本院经审理认定事实如下：原告顾XX、包XX系夫妻关系。2016年9月1日，原告顾XX、包XX作为买受人与作为出卖人的被告XX公司签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将其开发的位于龙泉驿区房屋出售给二原告。合同第十八条第(五)项约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，合理期限日内……。合同第二十条第(二)项约定：其他质量问题1、……2、发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题(1)及时更换、修理;给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。出卖人按合同第十八条第(五)款约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿……。合同第二十二条约定，出卖人不按照第二十条、第二十一条约定承担相关责任的，由中XX公司承担连带责任。关于质量担保的证明见附件九。附件九中关于质量担保的证明未记载，合同显示为“×”。补充协议第五条第11项约定：买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在主合同第十八条第(五)款的质量问题需要进行修复的，由双方共同确认后，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合理期限(合理期限包括修复方案制定、材料准备、材料运输等时间)内对该房屋进行修复并承担修复费用(合同未约定的修复事项，修复期限为不少于90日)。买受人至迟应在合同约定修复期限届满次日前往对修复工程进行查验。出卖人对房屋进行修复的过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任。补充协议第六条第5项约定：在质量保修期内出现质量问题，出卖人负责维修，买受人履行协助和配合义务时，买受人不得有经济补偿或费用等要求。协议第十五条4项约定：如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用(包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费)。2016年10月20日，被告XX公司对原告购买的房屋进行了合同签约备案，房屋建筑面积为107、59平方米。原告接收房屋后，原告于2018年7月6日向小区物业服务企业交付了装修建渣费，开始对房屋进行装修。2018年8月4日，在装修过程中，被告XX公司发现涉案房屋楼下2XXX号住户的房屋出现质量问题，故通知原告暂停装修。2018年8月25日，原告发现其房屋楼板也存在质量问题，即向被告XX公司反映了该问题。其后，双方对维修方案发生分歧。2018年9月7日，原告催促XX公司出具整改方案，被告XX公司回复正等待设计院盖章。2018年9月21日，被告XX公司告知原告维修方案已完成，并告知其领取世茂三期工程《楼板碳纤维加固施工方案》。2018年9月26日，原告领取维修方案后，回复到：“这种处理方案我不接受，混凝土强度不足…让我怎么心安地住。”2018年10月23日，原告向被告XX公司发出整改意见：“整改要求：客厅，三个卧室均发现混凝土强度不够，都需要进行《楼板碳纤维加固施工方案》整改”。索赔：……由于天冷气温下降，墙面干得慢，导致至少延后5个月入住，租金为2000元╳5=10000元…家具定制延期保管费500元╳5=2500元……自己的误工费200元╳25=5000元……物业费……。2018年10月26日，原告再次通过微信告知被告XX公司相关人员称：了解了一下有关赔偿的问题，精神赔偿是一个不好界定的东西，我重新给一份赔偿要求…1、误工费15天╳300元/天=4500元;2、租赁费5个月╳1500元/天=7500元……。2018年11月6日，被告XX公司相关人员通过微信告知被告称：关于你们屋头那个问题的整改，你们这边还有啥子想法嘛，我们师傅这边材料这些都已经准备好了，你看哈这边好久进场给你修哈。2018年11月11日，被告XX公司向原告发出《关于世茂城4栋1单元2XX5号房室的配合维修函》，其主要内容载明：你于2018年8月25日向我公司报修客厅楼板问题后…但一致未能得到你的配合……请你在收到本函后与我司维保中心商定维修方案并约定具体入户时间，以保障保修单位入户进场维修。2018年11月27日，原告回函称：……我于2018年11月18日收到。现回复如下：1、我于2018年向贵公司报修……贵公司确定属于质量问题，也作出了相关的处理措施，我愿意积极配合贵公司进行维修。2、……望贵公司在收到本函之日起15日内向我提交《住宅工程质量分户验收结果表》等。3、……由于质量问题，造成我必要的损失，计算如下：1、误工费……;2、租赁费……;6、物业费……望贵公司尽快安排维修，我的必要损失费用请贵公司尽快协调回复……。2018年12月6日，原告通过微信告知被告XX公司相关人员称：小邓，你们那边维修要拍照给我哈!钥匙在物管那边。其后，被告XX公司开始维修涉案房屋。2019年1月26日，被告XX公司向原告送达了《世茂城三期4号楼1单元2XX5结构荷载说明》以及《碳纤维布检测报告》，维修检测完毕。

　　另查明，2018年2月15日，原告与案外人陈X签订《租赁协议》，约定案外人将位于……房屋租赁与原告，租期2018年2月15日至2019年2月14日，租金每月2100元……押金2100元，未租满一年，押金不退。2019年2月15日，原告与案外人陈X签订《租赁协议》，约定案外人将位于……房屋租赁与原告，租期2019年2月15日至2020年2月14日，租金每月2150元……，未租满一年，押金不退。原告装修房屋时，购置电线支付780元。由于房屋出现质量问题，原告将已铺设完毕的电线拆除，支付了装修人员铺线、拆装线路人工费3700元。2018年6月30日，原告交付2018年7月1日至同年12月31日的物业费1483元。2019年6月26日，原告交纳2019年7月至2019年12月的物业服务1483元。

　　上述事实，有原告提交的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、建渣增值税发票、施工方案报审表、《楼板碳纤维加固施工方案》、房屋图片、2XXX户专项处理措施、《关于世茂城4栋1单元2XX5号房室的配合维修函》及邮寄单、回函、2XX5结构荷载说明、《碳纤维布检测报告》、房屋租赁协议、水电安装收据、物业费增值税票，被告提交的《关于世茂城4栋1单元2XX5号房室的整改告知函》、《关于世茂城4栋1单元2XX5号房室的配合维修函》、回函、XX公司维保人员与原告的聊天记录截图、聊天文字整理资料以及原告、被告在庭审中陈述一致的事实在案佐证。

　　原告提交的误工损失的支付宝转账凭证，该证据账单分类显示系小买卖、不能认定转款相对方。即便为工资，也显示如实发放了，也不能证明有工资损失，故对该证据本院不予采信。原告提交的送货单，没有送货人和收货人签字，不能证明其真实性，且不能证明相关款项已支付。即便发生了交易，该单据载明了物品如“扫把、灯泡…”等，也不能证明是否在发现房屋质量问题时已经使用，且能证明与房屋质量修复有关，故对该证据本院不予采信。原告提交的橱柜订购合同等证据，予以证明产生了逾期提货保管费，因被告不能证明已经实际支付，故本院对该组证据的关联性不予确认。原告提供的相关律师费的证据，因合同对该损失未作约定，故对该组证据的关联性本院不予确认。

　　本院认为，原告顾XX、包XX与被告XX公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》系原告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按合同的约定全面履行其义务。根据原、被告双方的争议焦点，本院评析如下：

　　一、关于原告主张的赔偿损失有无合同依据的问题。

　　被告XX公司辩称，房屋出现质量问题后，被告已进行了修复，根据合同的约定，原告再主张损失没有合同依据。本院认为，根据合同第二十条第(二)项：“其他质量问题1、……2、发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题(1)及时更换、修理;给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。出卖人按合同第十八条第(五)款约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿。”补充协议第六条第5项：“在质量保修期内出现质量问题，出卖人负责维系，买受人履行协助和配合义务时，买受人不得有经济补偿或费用等要求。”的约定，能够认定房屋出现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题时，如果出卖人负责维修好后，买受人不得再就质量修复问题有其他的经济补偿，但就修复过程中给买受人造成了损失的，应当作出赔偿。故，被告的上述辩称理由，本院不予支持。

　　二、关于原告主张的具体损失金额问题。1、误工费。原告认为，其在某房地产公司上班，为解决房屋质量问题，其往返来回10多次，故应当赔偿误工费。本院认为，原告提供的发放工资的支宝转账单，该账单分类显示为小买卖、且不能认定付款相对方。即便为工资，也显示如实发放了，也不能证明实际产生了工资损失。故，对原告主张的工资损失，本院不予支持。2、房屋租赁费。经庭审查实，原告租赁的房屋在成都市区高XX，按照原告的陈述，“当时在回函中主张每月租金1500元系按照涉案房屋所在地租金标准计算的，现在主张的标准是实际租房发生的租金。”本院认为，租金损失标准应当参照涉案房屋所在地的标准即每月1500元计为妥当。关于具体损失期间问题。经查实，2018年8月4日，因房屋质量问题原告停止装修;2018年8月25日，原告报修;2018年9月21日，被告XX公司出具维修方案;2018年9月26日，原告领取维修方案后。2018年12月6日，原告交付钥匙。2019年1月26日，维修检测完毕。从2018年9月26日原告领取维修方案后，由于原告自身原因，导致在2018年12月6日才将房屋钥匙交付被告XX公司，对原告领取维修方案后到交付钥匙这段时间扩大部分的损失，应由原告自行承担。据此，赔偿期间应当确认为：2018年8月计28天，9月计26天。2018年12月7日至2019年1月27日计52天。赔偿金额共计为5300元(106天*50元/天)，对该租金损失，本院予以支持。3、拆装材料费、人工费。对原告主张的人工费3700元、电线材料款780元，有相应票据，本院予以支持。对其他送货单载明的物品，没有收货人签字，不能证明其真实性，也不能证明送货单上的物品已经使用并已向卖方支付了相应的款项，故对原告主张的其他物品金额，本院不予支持。4、订购家具的保管费。原告提供的证据，不能证明已经实际产生了该损失，且原告在庭审中也陈述尚未提货，故本院不予支持。5、物业服务费。被告认为物业费的产生与房屋质量没有关系。本院认为，本院按照涉案房屋所在地每月1500元/月标准确认了租金损失，该租金并不过高，按照当地租赁房屋的交易习惯，承租人支付租金后，还应自行承担租赁期间的物业费、垃圾清运费等。原告基于此要求原告XX公司承担涉案房屋在维修期间的物业费损失并无不当。根据原告提供的交费票据显示，原告已将2018年7月至同年12月以及2019年7月至同年12月的物业费交付。按照上述确认的应当计损失的维修期间，即2018年8月、9月、12月以及2019年1月。由于原告没有提供已交付2019年1月的相关票据证据，故物业费的损失为3个月即742元。6、律师费。因合同没有约定，故对该损失本院不予支持。

　　三、关于被告中天XX是否承担责任的问题。原告认为，根据合同第二十二条的约定，被告中天XX应当承担责任。本院认为，合同第二十二条约定“出卖人不按照第二十条、第二十一条约定承担相关责任的，由中天XX承担连带责任。关于质量担保的证明见附件九”，但在附件九中没有相关证明记载。据此，原告主张被告中天XX在本案中承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　综上所述，原告诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

　　一、被告成都XX公司于本判决生效之日起五日内向原告顾XX、包XX支付房屋租赁费损失5300元;

　　二、被告成都XX公司于本判决生效之日起五日内向原告顾XX、包XX支付人工费损失3700元、电线材料款损失780元，合计4480元;

　　三、被告成都XX公司于本判决生效之日起五日内向原告顾XX、包XX支付物业费损失742元;

　　四、驳回原告顾XX、包XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2593元，由原告负担2000元，被告成都XX公司负担593元(此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　审　判　长　　吴皓常

　　人民陪审员　　李华敏

　　人民陪审员　　张　亮

　　二〇一九年十二月二十四日

　　书　记　员　　黄XX