主张一个月租金作为居间费用获得法院支持

　　上海市浦东新区人民法院民事判决书

　　(2017)沪0115民初32256号

　　原告：上海XX公司，住所地上海市松江区。

　　法定代表人：黄XX，执行董事。

　　委托诉讼代理人：杨XX，男。

　　委托诉讼代理人：张沛，上海XX律师。

　　被告：上海XX公司，住所地上海市奉贤区。

　　法定代表人：张XX，CEO。

　　委托诉讼代理人：周XX，北京XX律师。

　　原告上海XX公司(以下简称XX公司)与被告上海XX公司(以下简称XX公司)居间合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人杨XX、张沛，被告XX公司的委托诉讼代理人周XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告佣金人民币517,083元整;2.判令被告向原告支付违约金人民币103,416.6元整(按佣金金额的20%)计算;3.判令被告承担原告所支付的律师费人民币2万元整。事实和理由：2016年11月中旬，被告找到原告，欲通过原告租得一处房产用于公寓出租及配套。在原告居间下，被告与案外人上海XX公司(以下简称XX公司)就租赁上海市浦东新区XXXXX号房屋的部分房产达成租赁意向。2016年12月1日，原、被告签订一份《佣金确认书》，约定：原告居间介绍的房产为上海市浦东新区XXXXX号房屋的三层、四层、五层及一楼300平方米大堂(以下简称涉案房屋);佣金金额为517,083元;支付时间为2016年12月31日之前;被告若逾期超过五个工作日未支付，应按佣金金额的20%向原告支付违约金;发生争议，诉讼费及律师费由违约方承担。2016年12月1日，在原告的居间介绍下，被告成功与案外人XX公司签订一份《金沪路XXX号房屋租赁合同书》，该合同书中确认的房屋与《佣金确认书》中的约定一致。租赁合同签订后，案外人XX公司已向被告交房，且被告已经支付了六个月租金及保证金。原告已经尽了如实告知的义务，且被告与案外人XX公司成功签订租赁合同，原告居间任务已经完成，但是，被告至今尚未支付佣金。

　　被告XX公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方于2016年11月中旬接触涉案房屋的租赁事宜。2016年12月1日双方签订《佣金确认书》，原告居间涉案房屋，佣金是517,083元。同日，被告和案外人XX公司签订《金沪路XXX号房屋租赁合同书》。2017年1月23日被告回函原告，因为原告明知被告租赁目的是用于公寓出租和配套的，但原告仍然将工业用地性质的涉案房屋介绍给被告。同时，原告在沟通中强调二次消防办理需要花钱的，提供虚假承诺，并未提供涉案房屋无法办理消防相关风险进行明确提示，未能合理准确尽到其居间义务。同时，根据上海市物价局2003年颁布的《上海市居住房屋买卖租赁中介经纪服务收费的通知》，不论租期长短，居间服务费不能超过一个月租金的70%。此外，违约金金额过高，请求法院调整。

　　本院经审理认定事实如下：

　　2016年11月中旬，被告XX公司找到原告XX公司，欲通过原告XX公司居间而租赁一处房产用于公寓出租及配套。自2016年11月6日到2016年12月1日，原告XX公司工作人员杨XX通过微信与被告XX公司工作人员王XX就租赁对象、面积范围、租金、免租期、停车位、出租方、押金、消防等有关租赁事宜进行了沟通。其中，2016年11月6日，原告XX公司工作人员杨XX告知被告XX公司工作人员王XX：“金沪路XXX号，性质工业，出租楼层为3.4.5三层，面积6700平方米，租金报价2.6……”2016年11月30日，原告XX公司工作人员杨XX通过微信将涉案房屋的首次通过消防的证明材料发给被告XX公司工作人员王XX。被告XX公司工作人员王XX向原告XX公司工作人员杨XX问道：“业主方能帮我们开这个证明吗?”被告XX公司工作人员王XX回复：“这个是他们可以提供给您们公司一次消防的证明，二次消防的话要花钱的。”被告XX公司工作人员王XX回道：“这个知道。”原告XX公司工作人员杨XX又向被告XX公司工作人员王XX说道：“乙方有义务提供有关材料并协助甲方通过消防有关部门验收，如果消防不能通过，乙方有权解除合同，甲方不承担连带赔偿责任。”

　　2016年12月1日，原告XX公司(乙方、佣金收受人)与被告XX公司(甲方、佣金支付人)签订一份《佣金确认书》。在该确认书中约定：成交房地产为涉案房屋;交易方式为租赁;甲方在交易中的地位为承租方，佣金金额为517,083元;支付日期为2016年12月31日之前支付;1、支付日期以实际支付日期或汇出凭证日期为准;2、收到甲方支付的佣金后，乙方将出具发票或收据给甲方;3、甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而迟延支付，如逾期超过五个工作日未支付，甲方应按佣金金额的20%向乙方支付违约金;4、本协议依照中华人民共和国有关法律规定，如发生争议，双方不能圆满协商解决，将依照中华人民共和国有关法律，任何一方可向上述物业所有地有管辖权的法院提出诉讼，诉讼费及律师费由违约方承担。

　　2016年12月1日，在原告XX公司的居间下，被告XX公司(乙方、承租方)与案外人XX公司(甲方、出租方)签订一份《金沪路XXX号房屋租赁合同书》。在该合同书中，第一条第一款约定，甲方向乙方作出承诺和保证，甲方具有本合同约定出租房屋及相应设施的出租权，且该出租房屋在本合同签订时无抵押登记、不存在消防审核未通过等情况，如甲方不具有该出租房屋出租权，或该出租房屋有抵押登记、无消防审核通过证明等情况，甲方愿意根据本合同承担所有违约责任。同时甲方须向乙方提供乙方所需租赁及办证等用途的，所有有关该出租房屋的材料及证明，并加盖公章，如不提供，乙方有权书面通知甲方，在收到通知后3日内甲方依旧不提供的，乙方有权解除本合同，甲方则依本合同约定承担违约责任。第一条第二款约定，出租房屋位于本市浦东新区XXXXX号，由地上五层、地下一层组成。甲方承诺于2016年12月5日前，向乙方提供加盖甲方及产权人公章的该出租房屋产权证、消防审核验收证明、最近10日内的全套产调信息证明等复印件，如未提供，乙方可随时有权解除本合同，并要求甲方依本合同约定承担违约责任。第二条第一款约定，甲方同意将系争房屋出租给乙方。第二条第二款约定，乙方租赁房屋的用途为用于公寓租赁及配套。第六条第二款约定，根据法律规定，如乙方装修、改造方案除报甲方备案，还需经政府有关部门(包括消防、建管、卫生、规划等部门)许可的，则由乙方向政府有关部门报批。甲方必须协助乙方完成相关报批手续，否则承担损失及违约责任。第十二条第四款约定本合同附件情况：金沪路XXX号房地产权证复印件作为本合同附件一;甲方结合产权人出具担保金沪路XXX号物业做公寓消防审核过关承诺函作为本合同附件五。

　　2017年1月3日，被告XX公司向案外人XX公司支付了6个月房租3,102,500元。

　　2017年1月4日，原告XX公司就本案佣金开据了一份增值税专用发票。

　　2017的1月5日，原告XX公司向被告XX公司送达一份《免责申明》：被告XX公司在未收到原告XX公司开具佣金发票之前逾期支付佣金将不承担违约责任，在收到原告XX公司开具的佣金发票当天起在七个工作日之内应支付相关款项到指定银行账户，逾期将按照佣金确认书上第3条承担相关违约责任。

　　2017年1月19日，原告XX公司向被告XX公司邮寄《催款函》，催促被告XX公司在收到此函后五个工作日内把相关佣金转到本公司指定账户。被告XX公司于2017年1月22日收到此函。

　　2017年1月23日，被告XX公司致函原告XX公司：原告XX公司未如实向甲方报告订立合同的有关事项和项目存在问题的信息，且原告XX公司仍在明知被告XX公司经营长租公寓的情况下，依旧推荐了该明显存在缺陷的项目。原告XX公司在居间过程中，严重违反《合同法》有关居间的规定，且未遵守双方合同的约定，被告XX公司依法依约不存在支付佣金的义务。但被告XX公司基于希望与原告XX公司保持长期合作的友好关系，在该项目租赁合同继续履行及待上述问题解决之后适时酌情给予佣金。

　　2017年3月，原告XX公司与被告XX公司居间合同纠纷一案，原告XX公司聘请上海XX的律师出庭代理，双方签订了《聘请律师合同》。2013年3月13日，上海XX向原告XX公司开具收据一份，确认收到原告XX公司的律师费现金2万元。2017年3月16日，上海XX向原告XX公司开具了相应的上海增值税普通发票。

　　2017年4月25日，上海金桥xxxxxxx委员会向被告XX公司复函：《关于金沪路XXX号第1幢建筑改造工程的征询函》已收悉，对于其中提出的拟将1幢综合楼(土地性质为工业)改造成人才公寓的征询，经我委研究，现答复如下：……根据国土资源部国土资发〔2008〕24号文件精神，工业用地应严格用于建设工业项目，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。请你公司严格执行有关规划土地法规和政策。

　　以上事实，由原告提供的《佣金确认书》、微信聊天记录、免责申明、催款函、告知函、中国XX银行网上银行电子回函、聘请律师合同、收据、律师发票、委托书，被告提供《金沪路XXX号房屋租赁合同书》、《关于金沪路XXX号第1幢建筑改造工程的复函》，以及原告、被告的陈述在案佐证，本院予以确认。

　　本院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。在本案中，通过原告XX公司的居间活动，被告XX公司与案外人XX公司于2016年12月1日签订了《金沪路XXX号房屋租赁合同书》，被告XX公司应当按照《佣金确认书》确认的佣金标准和支付时间向原告XX公司进行支付。现被告XX公司未能按约向原告XX公司支付，其行为构成违约。关于被告主张的原告明知其租赁目的是用于公寓出租和配套、仍然将工业用地性质的涉案房屋介绍给被告的抗辩，本院认为，在2016年11月6日原告工作人员明确告知被告工作人员涉案房屋属于工业性质的背景下，被告仍然通过原告居间并与案外人XX公司就涉案房屋签订租赁合同，视为被告的单方选择行为，原告没有对此进行故意隐瞒，已完成如实告知义务，被告此抗辩，本院不予支持。关于被告主张原告未就涉案房屋无法办理消防相关风险进行明确提示、且进行虚假承诺的抗辩，第一，从2016年11月30日原告工作人员所述的“二次消防的话要花钱的”来看，从句义上理解显然不构成原告对被告可以办出二次消防的承诺。第二，从2016年11月30日原告工作人员所述的“乙方有义务提供有关材料并协助甲方通过消防有关部门验收，如果消防不能通过，乙方有权解除合同，甲方不承担连带赔偿责任”来看，原告已经告知被告无法办理二次消防的相关风险——有可能消防不能通过以及如果消防不能通过的法律后果。第三，从被告与案外人XX公司签订租赁合同书中的第一条第一款、第一条第二款、第六条第二款、第十二条第四款等多处涉及有关消防的约定来看，被告XX公司在签订合同时已经知道有关二次消防存在不能通过的风险，所以在合同多处进行了约定，综上，被告此抗辩，本院难以支持。关于被告XX公司根据上海市物价局2003年颁布的《上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》主张原告XX公司佣金过高的抗辩，该通知于2015年2月15日被上海市发展和改革委员会废止，故本院不予支持该抗辩。现原告XX公司要求判令被告XX公司向其支付佣517,083元的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告按照合同约定要求被告向其支付违约金103,416.6元(佣金金额的20%)诉讼请求，对此，被告主张约定的违约金过高请求适当减少，本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定51,708.3元。此外，原告按照合同约定要求被告承担其所支付的律师费人民币2万元的诉讼请求，其金额未超过上海市律师服务收费政府指导价标准，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

　　一、被告上海XX公司在本判决生效之日起十日内向原告上海XX公司支付佣金517,083元;

　　二、被告上海XX公司在本判决生效之日起十日内向原告上海XX公司支付违约金51,708.3元;

　　三、被告上海XX公司在本判决生效之日起十日内向原告上海XX公司支付律师费2万元。

　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费人民币10,205元，减半收取计人民币5,102.50元，由原告上海XX公司承担412元，由被告上海XX公司承担4,690.50元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员　　王保林

　　二〇一七年六月二十九日

　　书记员　　胡XX

　　附：相关法律条文

　　《中华人民共和国合同法》

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合同确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

　　二、《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。