房屋买卖合同纠纷二审

北京市第三中级人民法院民事判决书

　　(2015)三中民终字第03784号

　　上诉人(原审原告)王XX，男，1963年9月21日出生。

　　委托代理人金颖，北京XX律师。

　　委托道理人许XX，北京XX律师。

　　上诉人(原审被告)北京XX公司，住所地北京市平谷区滨河开发区零号区西北XX。

　　法定代表人郭XX，董事长。

　　委托代理人梁XX，北京XX律师。

　　委托代理人崔XX，男，1949年9月23日出生。

　　被上诉人(原审被告)北京XX公司，住所地北京市平谷区平谷镇平谷北XX。

　　法定代表人周X，董事长。

　　委托代理人商猛，北京市XX律师。

　　上诉人王XX因与上诉人北京XX公司(以下简称XX公司)、被上诉人北京XX公司(以下简称华欣XX)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院(2014)平民初字第03029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王XX及委托代理人金颖，上诉人XX公司委托代理人梁XX、崔XX，被上诉人华欣XX委托代理人商猛，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2014年4月，王XX起诉至原审法院称：2009年4月2日，王XX购买了XX公司以及华欣XX合作开发的位于平谷区XX×号房屋一套，但XX公司以及华欣XX却在2009年6月将王XX购买的房屋另行出售给他人，致使王XX无法获得该房屋，故诉至法院，要求：1.解除商品房买卖合同;XX公司和华欣XX返还王XX购房款725
536.4元,并按银行同期贷款利率支付利息，计息时间自2009年4月3日起开始计算至款付清之日止;2.依法判决XX公司和华欣XX赔偿王XX房屋差价损失1
191 747.6元(以评估为准);3.依法判决XX公司和华欣XX赔偿王XX725
536.4元;4.XX公司和华欣XX承担连带责任;5.诉讼费由XX公司和华欣XX承担。

　　XX公司在原审法院辩称：王XX没有购房合同，王XX将购房款交给了华欣XX。XX公司与华欣XX订有协议，约定所有事项由华欣XX负责。王XX的主张与XX公司没有任何关系，应由华欣XX承担责任。

　　华欣XX在原审法院辩称：王XX所述与事实不符。1.按照王XX陈述，王XX于2009年4月2日购买涉案房屋，王XX和华欣XX没有房屋买卖关系。华欣XX与王XX是基于房屋抵帐协议才产生的关系;2.按王XX诉状陈述，华欣XX于2009年6月另行出售涉案房屋与事实不符。是北京XX公司(以下简称中XX公司)撕毁了三方之间的以房抵债协议。2009年6月，中XX公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼将三方抵债协议中的71万多元(中XX公司欠王XX的材料款)又重新计算在其诉讼请求中。所以三方抵债协议不存在了。王XX不应向华欣XX主张权利，华欣XX不是本案适格的主体。王XX的诉讼请求应予驳回。

　　原审法院经审理查明：2005年8月22日，华欣XX与XX公司就XXX项目签订合作开发协议，协议约定该项目的开发、建设、销售均由华欣XX负责，XX公司仅负责出具相关手续，不参与该项目的经营管理活动;华欣XX在开发过程中所发生的一切债权、债务及各种人身和生产事故等均由华欣XX负责，与XX公司无关;华欣XX在经营过程中与该项目无关的债权、债务由其自负，与XX公司无关等。

　　2005年11月29日，XX公司对XXX住宅小区1号楼等2项工程进行招标。中XX公司于2006年1月12日投标，次日中标。在中XX公司施工过程中，北京XX公司(以下简称XX公司)向其提供部分建筑材料。2008年7月11日，华欣XX与中XX公司、XX公司签订房屋抵账协议，协议约定：鉴于华欣XX欠中XX公司工程款超过718
514.4元，中XX公司欠XX公司工程款超过718 514.4元;经三方协商，XX公司同意以718
514.4元的价格(按建筑面积每平方米4980元计算)购买华欣XX所有的位于北京市平谷区XX×号的商品房一套(建筑面积为144.28平方米)，并以此款抵扣中XX公司应付给XX公司同等数额的工程款，中XX公司以此款抵扣华欣XX应为其支付的等额工程款;XX公司应向华欣XX支付的718
514.4元购房款经过上述抵扣，视为中XX公司已支付XX公司等额工程款、华欣XX已支付中XX公司等额工程款、XX公司已支付华欣XX等额购房款;协议生效后，华欣XX应与XX公司或其指定的单位、个人签订正式售房合同，并办理相应的产权登记和入住手续;协议生效后10日内，XX公司向中XX公司开具发票，中XX公司向华欣XX开具发票;在符合交房条件时，华欣XX与XX公司凭该协议换签房屋买卖合同，并由华欣XX向XX公司开具购房发票;因实测面积出现金额差异，华欣XX与XX公司采取多退少补的办法另行结算，不再与协议已经抵扣的金额发生关系。协议签订后，中XX公司于2009年3月30日向华欣XX开具了金额为718
514.4元的收据。同年4月1日，XX公司指定王XX(时任XX公司法定代表人)购买该房屋。2009年4月2日，王XX根据诉争房屋的实际面积补交了7022元购房款，华欣XX为王XX开具等额收款收据。同日，华欣XX为王XX补开了收到房款718514.4元的收据。但双方一直未签订商品房预售合同，华欣XX亦未将上述房屋交付王XX。华欣XX称其工作人员在2009年4月就通过电话通知王XX签订房屋买卖合同以及相关入住手续，但王XX对此持有异议，称华欣XX以及XX公司均未通知其签订房屋买卖合同。

　　2009年4月29日，XX公司作为甲方与乙方华欣XX、宋XX签订协议书，约定：XXX(又称御景豪庭)项目根据协议的约定，建筑、销售由乙方负责，甲方负责办理相关手续，因此该项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主发生纠纷，由乙方负责并承担后果;若甲方被诉，甲方有权向乙方及保证人追偿，所发生的赔偿费、诉讼费、律师费、评估费、利息损失等均由乙方负担，此协议签订后所发生的纠纷均按此协议执行;宋XX作为乙方保证人对本协议项下乙方的义务承担连带保证责任。

　　2009年6月19日和25日，朱X分两次交付房款65万元，后又交纳了物业费、取暖费、测绘费等相关费用，华欣XX为其出具了收款收据。2009年7月4日，北京XX公司将诉争房屋、钥匙及相关手续交付给朱X。2009年9月22日，朱X与XX公司签订了《商品房预售合同》，并进行了网签备案。朱X一直实际占有并使用诉争房屋。

　　2010年4月29日，王XX起诉至法院，要求华欣XX履行房屋抵账协议，将诉争房产交付给王XX。该案审理过程中，华欣XX未告知法院以及王XX其已将涉案房屋出售给朱X的事实。法院于2010年9月30日作出(2010)平民初字第03145号民事判决，判决华欣XX于判决生效后十日内向王XX交付诉争房屋。一审判决后，王XX与华欣XX均未提出上诉。2010年12月30日，王XX向法院申请执行。在执行过程中，法院于2011年4月26日将诉争房屋查封。后朱X向北京市第二中级人民法院申请再审，要求撤销原审判决，重新审理该案。北京市第二中级人民法院于2012年5月17日作出(2012)二中民申字第04153号民事裁定，提审案件，并于2012年11月20日作出(2012)二中民提字第15984号民事裁定，撤销原审判决，将案件发回北京市平谷区人民法院重审。重审期间，法院依法追加XX公司为被告，并依法通知朱X作为第三人参加诉讼。2013年9月23日，法院作出(2013)平民再初字第01208号民事判决书，判决：一、朱X与XX公司签订的商品房买卖合同合法有效;二、驳回王XX的诉讼请求。王XX不服，上诉至北京市第三中级人民法院。该院于2014年3月20日作出(2014)三中民再终字第00270号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

　　案件审理过程中，王XX提出申请，要求对位于北京市平谷区XX×号房屋的市场价值进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，法院依法委托北京XX公司对诉争房屋目前的市场价值进行评估，估价结果为：楼面房地产价格为每平方米12
872元，房地产总价为 1 917 284元。王XX为此支付评估费12 669元。

　　另查明，XX公司的企业类型为有限责任公司。2009年2月9日，XX公司的股东王XX、赵XX、陈XX召开股东会，并形成股东会决议，同意王XX将其持有的XX公司的股份18万元转让给张XX，并免去王XX执行董事职务。其后，王XX不再担任XX公司的法定代表人。经询，在华欣XX与中XX公司、XX公司之间的抵账协议不能履行，抵债的718
514.4元如何处理的问题时，华欣XX表示为了保障债权债务的稳定性，同意向王XX返还该笔款项。而XX公司亦为王XX出具证明，承诺因购买涉案房屋产生的权利义务由王XX个人承担，与该公司无关。

　　原审法院经审理认为：案件实质是基于华欣XX、中XX公司、XX公司之间签订的抵帐协议而产生的纠纷，为此不能等同于一般的商品房买卖合同。在华欣XX已将涉案房屋另行出售他人的情况下，房屋抵帐协议实际不能履行。鉴于XX公司承诺因购买涉案房屋产生的权利义务由王XX个人承担，而华欣XX亦同意向王XX返还，为此王XX有权要求返还718
514.4元以及补交的房款7022元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2014年3月21日起至款付清之日止的利息。对于返还购房款以及案件涉及的赔偿责任主体问题。华欣XX与XX公司就XXX项目签署了合作开发协议，双方虽约定在项目开发过程中所产生的一切债权、债务等均由华欣XX负责，若XX公司被诉，XX公司有权向华欣XX及保证人追偿，但华欣XX与XX公司之间的该项约定，并不能对抗协议之外的第三人，为此涉案债务，应由华欣XX与XX公司承担连带责任。

　　解除合同指在合同有效成立后，当解除条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或向将来消灭的行为。华欣XX、中XX公司、XX公司之间虽签订房屋抵帐协议，但该抵帐协议只是列明了房屋的序号、建筑面积、单价以及总价款，并且约定“甲、丙双方约定的交房日期详见购房合同”、“本协议签订后，甲方应给予丙方或丙方指定的单位或个人签定正式售房合同，并办理该房产的产权登记及入住手续”等，但欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件、日期、产权登记等主要内容，为此该房屋抵帐协议不应当被认定为房屋买卖合同。为此根据案件查明的事实，XX公司指定王XX购买涉案房屋后，王XX亦补交了部分购房款，但结合现有证据，无法证明双方已就签订房屋买卖合同的主要条款达成合意，故不足以认定王XX与华欣XX、XX公司之间的房屋买卖合同成立。为此王XX要求解除房屋买卖合同之请求，无事实和法律依据，法院不予支持。华欣XX、XX公司未与XX公司指定的王XX签订房屋买卖合同，却在未与XX公司或王XX协商一致的情况下将涉案房屋卖与朱X，并以XX公司的名义与朱X签订了商品房预售合同，致房屋抵帐协议在事实上无法履行，王XX不能取得涉案房屋。华欣XX虽称其曾通知王XX签订房屋买卖合同，但王XX对此持有异议，华欣XX及XX公司未提供相应证据。在合同纠纷案件中，主张合同关系解除的一方当事人对于引起合同关系变动的事实承担举证责任，华欣XX、XX公司未能举证证明系因王XX的原因未能签订房屋买卖合同，华欣XX、XX公司对此应承担举证不能的不利后果。合同不成立，华欣XX与XX公司存在过错，故二者应对合同未能成立承担相应责任。王XX因信赖合同有效成立导致丧失另行订立合同的机会，由此产生的信赖利益损失，华欣XX、XX公司应予赔偿。但王XX在磋商订立合同的过程中不够谨慎，在双方未对合同主要条款作出明确书面约定的情况下即轻信合同最终能够成立，其应自行承担部分损失。信赖利益损失的具体金额，法院将参照鉴定结论，根据案件的实际情况予以酌定。

　　对于王XX要求华欣XX、XX公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任之诉讼请求。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但王XX与XX公司、华欣XX之间并未成立商品房买卖合同，王XX的该项诉讼请求，缺乏法律或合同依据，法院不予支持。

　　据此，原审法院于2014年12月作出判决：一、XX公司、华欣XX于判决生效后十日内连带返还王XX七十二万五千五百三十六元四角，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，计息时间自二○一四年三月二十一日起至款付清之日止;二、XX公司、华欣XX于判决生效后十日内连带赔偿王XX损失四十八万元;三、驳回王XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　原审法院判决后，王XX与XX公司均不服，向本院提起上诉。王XX请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。其事实及理由为：房屋抵账协议合法有效，该协议性质上属于房屋买卖协议;我受XX公司的指定，购买协议中约定的房屋，顶账的金额加上补交的购房款，我已支付了全部的购房款，履行了买方应履行的合同义务。被上诉人在收取我全部购房款，并向我开具全额的购房款收据后，在明知应向我交付房屋的情况下，将房屋卖给朱X，构成一房二卖，应承担赔偿责任，对此我不存在任何过错;对我的利益损失，被上诉人应承担全部的责任。XX公司请求撤销原审判决，改判驳回王XX对XX公司的全部诉讼请求。其事实及理由为：原审判决本案的法律关系为房屋买卖合同纠纷，我公司没有与王XX签订过任何合同，未发生任何合同关系;原审法院突破合同的相对性，没有法律依据。华欣XX同意原审判决。

　　本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

　　上述事实，有合作开发协议、房屋抵账协议、发票、收据、协议书、商品房预售合同、执行裁定书、民事裁定书、民事判决书、房地产估价报告、证明，法院调取的工商档案材料、调查笔录、电话记录以及当事人陈述等证据在案佐证。

　　本院认为：根据各方的诉辩主张及案件查明的事实，本案各方争议的焦点有：王XX与华欣XX之间的房屋买卖合同关系是否成立;华欣XX是否构成根本违约;华欣XX承担赔偿责任的范围;XX公司是否应承担连带责任。

　　依法成立的合同，自成立时生效。华欣XX、中XX公司、XX公司签订的房屋抵账协议是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人权益，合法有效。各方应按照协议全面履行各自的义务。该协议签订后，中XX公司为华欣XX开具了收据，XX公司指定王XX购买涉案房屋。后华欣XX收取王XX房屋差价款，并为王XX开具收到差价款及顶账价款的收据，即华欣XX同意由王XX作为实际的房屋购买人。在房屋抵账协议及华欣XX为王XX开具的收据中，房屋的位置、建筑面积、单价及总价款均已确定，即王XX与华欣XX就房屋买卖合同的主要条款已达成一致意见，且王XX已交纳全部购房款，履行了房屋买受人的主要义务，双方虽未签订正式的书面房屋买卖合同，但双方以行为明确了房屋买卖合同的订立和部分履行，王XX与华欣XX之间房屋买卖合同关系成立。

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。华欣XX本应依约履行合同义务，通知王XX与XX公司签订正式的房屋买卖合同并交付房屋。但华欣XX却将本应交付王XX的房屋另行出卖给他人，致王XX无法取得房屋，致房屋买卖合同关系无法继续履行，构成一房二卖，属根本违约，按法律规定应承担相应的违约责任。华欣XX辩称曾通知王XX签订房屋买卖合同、王XX拒绝签订，但其对此未提供相应的证据，本院不予采信。华欣XX认为中XX公司撕毁房屋抵账协议、故其将房屋出售他人，该理由不能成立，本院不予采信。

　　因华欣XX违反约定将房屋出售他人，房屋买卖合同目的不能实现，故王XX与华欣XX之间的房屋买卖合同关系应予解除。鉴于XX公司承诺因购买涉案房屋产生的权利义务由王XX个人承担，华欣XX亦同意向王XX返还，故王XX可主张买受人的相关权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定可知，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。王XX要求返还购房款725
536.4元、支付相应利息并赔偿房屋差价损失1 191
747.6元，均于法有据，本院予以支持。根据华欣XX的违约程度、王XX的损失情况等因素，王XX要求赔偿一倍购房款之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

　　关于XX公司是否应与华欣XX承担连带责任的问题。XX公司与华欣XX自认双方合作开发涉案房屋所在工程，XX公司为涉案房屋所在项目在建委备案的开发人，XX公司违反相关法律法规规定，允许华欣XX以其公司名义从事建筑、销售等活动，对华欣XX在此过程中产生的债务，XX公司应承担连带责任。XX公司与华欣XX虽约定在项目开发过程中所产生的一切债权、债务等均由华欣XX负责，但该约定并不能对抗协议之外的第三人，且XX公司将房屋出售给案外人朱X。因此在王XX房屋买卖过程中所产生的相关债务，应由XX公司与华欣XX承担连带责任。对XX公司不承担责任的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

　　综上，原判有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，本院判决如下：

　　一、撤销(2014)平民初字第03029号民事判决;

　　二、解除王XX与北京XX公司之间的房屋买卖合同关系;

　　三、北京XX公司于本判决生效之日起十日内返还王XX购房款七十二万五千五百三十六元四角，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，计息时间自二○○九年四月三日起至购房款返还之日止，北京XX公司承担连带责任;

　　四、北京XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿王XX房屋差价损失一百一十九万一千七百四十七元六角，北京XX公司承担连带责任;

　　五、北京XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿王XX一倍购房款七十二万五千五百三十六元四角，北京XX公司承担连带责任;

　　六、驳回王XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件评估费12 669元，由北京XX公司、北京XX公司共同负担(于本判决生效之日起7日内支付给王XX)。

　　一审案件受理费27 943元，由北京XX公司、北京XX公司共同负担(于本判决生效之日起7日内交纳);二审案件受理费33
386元，由北京XX公司、北京XX公司共同负担(北京XX公司已交纳15 650元，余17
736元于本判决生效之日起7日内交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长：李XX

　　代理审判员：赵X

　　代理审判员：吴XX

　　二O一五年五月二十日

　　书记员：王X

　　书记员：杜XX