承租人提前解除合同的情况下，成功帮助承租人索回未产生的租金和电费

北京市朝阳区XX民事判决书

　(2019)京0105民初79261号

　　原告(反诉被告)：徐X,住北京市朝阳区。

　　委托诉讼代理人：吴云秀，北京市XX律师。

　　被告(反诉原告)：曹X,住北京市朝阳区。

　　委托诉讼代理人：孟X(曹XX夫)，住北京市朝阳区。

　　原告(反诉被告)徐X(以下称原告)与被告(反诉原告)曹X(以下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴云秀，被告以及委托诉讼代理人孟X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年6月30日解除;2、请求法院判令被告退还剩余租金38278.86元;3、请求法院判令被告返还预付的电费796.8元。事实与理由：原、被告于2019年3月7日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于北京市朝阳区XXX层X单元X的房屋(以下称涉案房屋)，租期自2019年3月18日至2020年3月17日，每月租金14722.64元，押一付六，如因承租方原因单方解除合同，则出租方无须退还承租方所交付的押金。合同签订后，原告依约于2019年3月7日向被告支付6个月租金和押金共计103058.48元。原告因个人原因需要提前解除合同，经被告同意，原告于2019年6月30日腾空房屋并交还钥匙。之后原告多次联系被告要求退还原告剩余租金并结清电费，但被告均置之不理。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

　　被告辩称并反诉称：到现在我都没有收到涉案房屋的钥匙，所以腾空房屋这一项不成立。6月28号原告提出她有事不租这个房了，按照合同约定，需提前30日向我方提出。所以6月30号租赁合同解除是不成立的。不同意退还租金，到现在我们双方没有交接。我们之前的沟通是原告要转租这个房子，如果租出去，我们所有的费用可以退给原告。原告把钥匙给中介了，没有给我。签订合同时，口头约定是一年的租期。所以中介的费用是我们来付，现在才租了三个月。电费我们同意退还。我们提出反诉，反诉请求如下：1、请求法院确认双方合同于2019年10月24日解除，并判令原告支付2019年9月18日-2019年10月24日的租金18157元，2、判令原告返还中介佣金14722元;3、判令原告赔偿装修损失包括地毯9559元、墙壁刷漆的费用3900元、保洁费用300元;4、要求原告支付免租期2019年3月8日-2019年3月17日共十天的租金4907元;5、要求原告赔偿双倍违约金29444元。

　　原告针对反诉辩称：请求驳回被告的反诉请求。关于解除合同的时间，双方是在2019年6月30日协议解除的，双方已经于2019年6月28日通过微信沟通合同解除事宜，被告回复的是好的，且被告在查验房屋时也是要求被告代理人去现场进行查验，同时要求原告帮忙对外转租，都能表明被告同意原告提前退租。第二项反诉请求没有法律依据，第三项反诉请求和本案没有关联性，装修是双方建立合同之前的装修，即便是有房屋使用期间的损害，被告查验当天也未提出异议。原告提出退租时，被告也没有提出任何意见。关于免租期请求没有合同和法律依据，在实际房屋交付原告使用中，在3月17日以后，在此之前，房屋由被告装修，原告并没有实际使用房屋，按照日常逻辑来讲，免租期装修完之后也不能立刻使用房屋，而是应该有一段时间空置，所以被告的请求请法院依法驳回。就双倍赔付违约金，没有合同和法律依据，双方是协商解除合同，在原告交付房屋时，被告没有提出任何异议，也没有提出让原告承担解约的违约责任，而是另行解约出租，原告不存在解约行为。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月7日，原告(乙方，承租方)与被告(甲方，出租方)、北京XX公司(丙方，居间方)签订《北京市房屋租赁合同》(以下称涉案合同)，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，免租期为2019年3月8日起至2019年3月17日止共10天，租赁期自2019年3月18日至2020年3月17日，每月租金为14722.64元，租金以及押金的支付方式为押一付六，押金为14722.64元。合同签订当日，原告向被告支付了六个月的租金以及押金共计103058.48元。合同约定“如因乙方原因提前解除合同的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金”。

　　2019年6月28日，原告向被告发送微信，称“不好意思哈姐，我这边有点急事得回家，等不及转租了，这个六日就得搬走，按违约算吧，搬完我给您打电话验收。”被告回复“好的”。原告以此主张双方已经就合同解除达成一致意见，被告称回复“好的”的意思是知道这个事儿了，原告要搬走其也没有办法，不是同意解除合同的意思。

　　2019年6月30日，北京XX公司出具《钥匙收条》：“兹收到徐女士交来位于北京市龙湖XX星X的钥匙一把”。交钥匙人签字为原告。

　　2019年6月30日，原告(甲方)与北京XX公司(乙方)签订《钥匙托管协议》，约定原告把涉案房屋的门户钥匙交予北京市XX公司管理，方便其随时带客户看房。

　　庭审中,原告称于2019年6月30日彻底搬离了涉案房屋，被告前往涉案房屋进行了交接。被告称2019年6月29日确实去过涉案房屋，是因为原告称其要搬走，但是双方在当日未就退租金事项未达成一致意见。

　　经询，被告称2019年9月9日前往法院领取该案传票时才知道钥匙在中介处。

　　被告主张因原告承租涉案房屋，其对涉案房屋进行了铺设地毯、墙壁粉刷、保洁，并提交了票据予以佐证。现原告仅住了三个月就退租，要求原告赔偿上述的装修损失。

　　庭审中，被告于2019年10月24日收回房屋，并主张涉案合同于2019年10月24日解除。

　　本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，原告于2019年6月28日向被告发送微信商议退租事宜，被告答复称“好的”，故本院认定双方已经就合同解除达成一致意见。2018年6月30日，原告搬离涉案房屋，被告于2019年6月29日也前往涉案房屋进行交接，故本院认定合同解除时间为2018年6月30日。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告租金交至2019年9月17日，故被告应退还原告自2019年6月30日至2019年9月17日的租金。关于原告主张被告退还电费一项，被告对此也予以认可，本院不持异议。

　　关于被告主张的铺设地毯、粉刷墙壁、保洁的装修损失，具体数额本院根据双方合同履行情况、过错程度予以酌定。被告主张的支付违约金、返还中介佣金、支付免租期的费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：

　　一、原告(反诉被告)徐X与被告(反诉原告)曹X于二〇一九年三月七日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年六月三十日解除;

　　二、被告(反诉原告)曹X于本判决生效后七日内退还原告(反诉被告)徐X租金三万七千七百八十八元;

　　三、被告(反诉原告)曹X于本判决生效后七日内支付原告(反诉被告)徐X电费七百九十六元八角;

　　四、原告(反诉被告)徐X于本判决生效后七日内支付被告(反诉原告)曹X铺设地毯、粉刷墙壁、保洁的装修损失一千元;

　　五、驳回原告(反诉被告)徐X的其他诉讼请求;

　　六、驳回被告(反诉原告)曹X的其他反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费1917元，由原告(反诉被告)徐X负担50元(已交纳)，由被告(反诉原告)曹X负担1867元(于本判决生效后七日内交纳)。反诉案件受理费913元，由原告(反诉被告)徐X负担50元(已交纳)，由被告(反诉原告)曹X负担863元(于本判决生效后七日内交纳)。

　　如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

　　审判员：黄XX

　　二O一九年十二月二十六日

　　书记员：赵X