王XX与北京XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　北京市第二中级人民法院民事判决书

　　(2020)京02民终2342号

　　上诉人(原审被告)：王XX，男，1973年5月29日出生，汉族，农民，住河北省高碑店市。

　　委托诉讼代理人：张XX，北京市XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：北京XX公司，住所地北京市大兴区黄村镇太福庄村村委会西XX。

　　法定代表人：周XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：赵江涛，北京市XX律师。

　　上诉人王XX因与被上诉人北京XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人王XX之委托诉讼代理人张XX，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人赵江涛到庭应诉。本案现已审理终结。

　　王XX上诉请求：将一审判决第一项改判为：我给付XX公司腾退补助费XXX元、资源节约和垃圾补助费XXX元、搬迁补助费103653.50元;诉讼费用由XX公司负担。事实和理由：XX公司在2009年至2016年期间建设了2073.07平方米的房屋，2016年以后建设了2734.07平方米的房屋。2017年12月25日XXX以2016年之前建设的房屋面积为准，按照每平方米500元的标准确定给予我方XXX元腾退补偿费和XXX元资源节约和垃圾补助费，按每平方米50元的标准给予我方314558元搬迁补助费。按照上述补助标准，XX公司应当分得腾退补助费XXX元、资源节约和垃圾补助费XXX元、搬迁补助费103653.50元。在事实清楚、标准明确的情况下，一审法院没有理由进行“酌定”。双方签订的合同已明确约定如遇涉案情形，拆迁款项将如何分配的，虽然合同被认定为无效合同，但司法机关应当尊重当事人对于发生占地、拆迁XX如何划分补偿款的约定。

　　XX公司辩称，同意一审判决，不同意王XX的上诉请求。王XX的计算标准缺乏依据，我方认为此次拆迁腾退政策是不公平的，且与此相关联的另一生效案件并未按照此标准计算。

　　XX公司向一审法院起诉请求：1.判令王XX向我方支付拆迁补偿款1000万元：拆除费XXX元、装修设备及附属物补偿款XXX元、1307.39平方米营业面积补偿款588326元、设备迁移费748094元、腾退补助费、资源节约和垃圾补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费等XXX元;2.判令王XX支付前述补偿款的相应利息(自王XX取得拆迁补偿款之日起，至实际付清之日的利息，按照人民银行同期贷款利率计算);3.判令王XX退还剩余租金188558.33元及相应利息(以188558.33元为基数，自2018年1月1日起至实际付清之日止，按照短期贷款年利率4.75%计算);3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由王XX承担。

　　一审法院认定事实：2007年9月23日，周XX(乙方)与王XX(甲方)签订《合同》，主要内容为：一、甲方将位于太福庄村西南的独院租给乙方使用，租赁期内，乙方有权独立自主决定使用本合同标的物;租赁期限为28年，即2007年12月1日至2036年1月1日，其中免租期1个月。租金起算日为2008年1月1日。前五年每年租金为17万元，每五年租金递增10%。二、本院现有北房25间、南面库房7间，应乙方要求将库房盖到东墙、西墙处盖西房一排。院内全部水泥路面及厕所等。三、标的物交付条件：1.办公室内吊顶，地面铺地砖，水电暖可正常使用(锅炉为乙方出);2.厂库房：水泥砂浆地面，两个大门各建一门卫室;3.两个院内分别设立男、女厕所;4.建好供热锅炉房一间;5.建设污水排放系统(仅限做污水排放用的渗水井)。六、乙方在租赁期内不能拆除甲方自建的房屋、设施、设备，产权归甲方。在租期内，乙方有权自行投资建设厂房、设施、设备。七、合同有效期内，如遇国家占地、政府行为、集体规划。乙方在有关部门规定XX间内无条件搬出，甲方不赔偿乙方任何经济损失。乙方出资的房屋及装修归甲方，乙方不能拆除，甲方不给予经济损失，合同自动作废(但若政府对作为承租人的乙方及其投资建设的厂房、设施、设备给予补偿，甲方不得拒绝，并应积极配合乙方受偿)。合同签订后，王XX按照约定向周XX交付了院落，周XX按约定支付了租金，并加建了房屋，进行了装修。

　　2017年12月4日，XX公司通过银行转账的方式向王XX支付租金205700元。因大兴新城西XX(芦城地区)集体经营性建设用地拆除腾退项目实施，上述土地及建筑物被列入拆除腾退的范围。XX公司于2018年1月从涉案土地及房屋内腾退。

　　经现场勘查，北京XX公司最终确定涉案房屋实际营业面积为0平方米，场地经营面积1307.39平方米。王XX(被拆除XXX、乙方)于2017年12月25日与北京XX公司(以下简称：兴业XX公司)(拆除XXX、甲方)签订《大兴新城西XX(芦城地区)集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议》(以下简称：《拆除腾退补偿协议》)。该协议约定：一、乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇太福庄村西XX(路南)，房屋、建筑物、简易建筑物面积9025.23平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积0平方米，场地经营面积1307.39平方米;二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方补偿款共计：155XXXX0111元。其中：1.经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价0元、拆除费XXX元、装修设备及附属物补偿价XXX元、设备评估价值及设备迁移费748094元。2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费0元、场地一次性停产停业综合补助费588326元、腾退补助费XXX元、资源节约和垃圾减量补助费XXX元、搬迁补助费314558元、设备迁移补助费4900元。XX公司已通过诉前保全程序查封了前述拆迁腾退补偿款。

　　庭审中，双方均认可王XX将涉案院落交付给周XXXX现状(包括应周XX要求后来扩建部分)为：25间北房，7间南库房，东门靠南侧有1间门卫室，南库房北侧有1间厕所，西侧有1大间房(中间没有打隔断，是通的)，西北角有间水井房;涉案房屋有院墙;屋内除南库房以外都有装修，装修情况为：吊顶，铺设地砖，有塑钢门窗;屋外场地进行了硬化，安装了水电暖气;房屋一共是4200多平米。

　　拆迁档案显示：经兴业XX公司终审认定，涉案院落2006年至2009年间房屋建筑面积为4218.09平方米，2009年至2016年间房屋建筑面积为2073.07平方米，2016年后房屋建筑面积为2734.07平方米，2006年至2009年拆除费为XXX元。XX公司提交房屋面积计算表来证明双方就拆除房屋相关情况共同去大兴区拆迁办协商谈判。王XX对该证据真实性不予认可。但该证据显示2006年至2009年之间的房屋均为王XX所建造。拆迁档案未标明装修设备及附属物补偿款的具体建成年代和具体房间位置，双方就装修设备及附属物的归属各执一词。XX公司提交建筑装修统计表及装修、设备及附属物等协商的材料以证明其装修情况。前述证据均未有王XX的签字。王XX认为前述证据均为XX公司自行制作，真实性均不予认可。

　　另查一，涉案土地为王XX从大兴区黄村镇太福庄村集体经济合作社承租而来。王XX承租后建造了房屋。经询问，王XX称涉案房屋没有取得准建手续或产权证，也没有取得工程规划许可证。

　　另查二，2008年6月2日，周XX作为法定代表人在涉案房屋内注册了北京XX珍堂药业有限公司(于2019年6月12日更名为北京XX公司，即本案件原告现名称)。2019年6月20日，周XX向本院提交说明，主要内容为：就XX公司起诉王XX房屋租赁合同纠纷一案，周XX认可涉案房屋土地的实际承租人是XX公司，周XX租赁该房屋土地也是作为XX公司的发起人和股东为XX公司经营所承租的，周XX同意XX公司依据双方签的《合同》起诉王XX，XX公司对该《合同》实际享有权利并承担义务。

　　一审法院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条第二款的规定，周XX作为发起人承租涉案院落后在此地成立了XX公司，周XX和XX公司均认可由XX公司履行涉案《合同》中的义务，享有该合同中的权利，王XX对此没有异议，故法院认定XX公司和王XX之间就涉案院落存在租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王XX认可涉案房屋没有准建手续，没有取得工程规划许可证，故法院认定涉案《合同》无效。虽双方之间的租赁合同无效，但涉案土地及房屋被列入拆除范围内，相关项目可以得到拆除XXX的补偿。拆除XXX只针对其认定的房屋产权人签订拆除腾退补偿协议并由该产权人领取腾退补偿款，这由拆除腾退补偿合同关系的相对性所决定，但并不能以此否认实际使用人享有相应的拆迁利益。被拆迁房屋可能因为实际使用人的添附、实际经营等行为导致补偿价款的提高，房屋产权人取得上述利益后，实际使用人的权利救济可在租赁合同关系内部实现。

　　XX公司提交房屋面积计算表显示2006年至2009年之间的房屋均为王XX所建造，另外拆迁档案载明拆除费为2006年至2009年房屋的补偿，故XX公司主张拆除费的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。XX公司与王XX对装修设备及附属物归属各执一词，XX公司提交的建筑装修统计表及装修、设备及附属物等协商的材料均未有王XX的签字，故对前述证据的真实性法院不予确认，法院根据双方建造房屋情况并结合承租XX王XX的装修情况对装修设备及附属物补偿款予以酌定，具体数额为XXX元。王XX对XX公司所主张的营业面积补偿款即场地一次性停产停业综合补助费和设备迁移费、设备迁移补助费数额均不持异议，法院亦不持异议。腾退补助费、资源节约和垃圾补助费、搬迁补助费均与2016年房屋建筑平米相关，故法院结合双方建房情况，将前述款项在双方之间进行合理分配，法院酌定XX公司应得腾退补助费、资源节约和垃圾补助费均为XXX元，搬迁补助费为135828.80元。因涉案补偿款已经XX公司申请诉前财产保全被法院予以冻结，XX公司未提交证据证明王XX已实际收到补偿款，故其要求王XX支付补偿款利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

　　XX公司要求王XX退还剩余租金即房屋占用使用费188558.33元的诉讼请求，王XX不持异议，法院亦不持异议。XX公司要求支付前述租金利息即资金占用费的诉讼请求，鉴于王XX实际收到款项未予以及XX退还，故法院予以支持。

　　据此，一审法院于2019年12月判决：一、于判决生效后十日内，王XX给付北京XX公司装修设备及附属物补偿款XXX元、场地一次性停产停业综合补助费588326元、设备迁移费748094元、腾退补助费XXX元、资源节约和垃圾补助费XXX元、搬迁补助费135828.80元、设备迁移补助费4900元，共计XXX.80元;二、于判决生效后十日内，王XX退还北京XX公司房屋占有使用费188558.33元及资金占用费(以188558.33元为基数，自2018年1月1日起至实际付清之日止，按照年利率4.75%计算);三、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

　　本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中王XX认可涉案房屋没有准建手续，没有取得工程规划许可证，故王XX与XX公司签订的合同系无效合同。虽王XX与XX公司签订的租赁合同无效，但涉案土地及房屋被列入拆除范围内，相关项目可以得到拆除XXX的补偿。拆除XXX只针对其认定的房屋产权人签订拆除腾退补偿协议并由该产权人领取腾退补偿款，这由拆除腾退补偿合同关系的相对性所决定，但并不能以此否认实际使用人享有相应的拆迁利益。被拆迁房屋可能因为实际使用人的添附、实际经营等行为导致补偿价款的提高，房屋产权人取得上述利益后，实际使用人的权利救济可在租赁合同关系内部实现。

　　本案中，双方当事人对于一审法院判决的装修设备及附属物补偿款、场地一次性停产停业综合补助费、设备迁移费及退还房屋占有使用费、资金占用费均无异议。关于腾退补助费、资源节约和垃圾补助费、搬迁补助费问题,由于XX公司作为承租人在所租场地内实际经营，在该场地发生拆除腾退XXXX公司负有拆迁腾退义务，现XX公司已经将所租场地及房屋腾退，一审法院本着公平原则并结合王XX所获得的补偿款数额，酌情确定王XX给付XX公司应获得的腾退补助费、资源节约和垃圾补助费、搬迁补助费具体数额并无不当。因此王XX所提上诉主张本院不予支持。

　　综上所述，王XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费10616元，由王XX负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　　孟　龙

　　审 判 员　　刘苑薇

　　审 判 员　　何江恒

　　二〇二〇年七月三十日

　　法官助理　　冯XX

　　书 记 员　　房XX