经纪公司代理售房，代理结束后，购房人才行支付剩余房款，开发商拒不支付居间费，法院最终判决开发商支付

　　天津市第一中级人民法院民事判决书

　　(2016)津01民终568号

　　上诉人(原审被告)XX公司，住所地天津市武清开XX。

　　被上诉人(原审原告)XX公司，住所地北京市朝阳区西XX。

　　委托代理人王子鹤，北京XX律师。

　　上诉人XX公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院(2015)武民二初字第6870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审人民法院审理查明，2013年3月，原告(乙方)与被告(甲方)就被告开发建设的XXXXX墅项目联合策划销售代理事宜签订《XXX项目销售代理合同》一份，该合同约定，第一条项目概况：项目名称为XXXXX，位于天津市××大黄堡镇，项目性质为低密度住宅;销售代理范围为含车位的全部可销售面积;代理方式为自双方签约之日起，甲方委托乙方与XX公司联合策划与销售本项目，在委托期内，甲方所有对外推销之可售物业，乙方与XX公司均具有销售代理权，同时，甲方对所有对外推销之可售物业，均有权自行销售。第二条委托事项为，乙方为该项目成立专门的营销及策划团队，由该团队专门为该项目提供营销策划方案建议、销售推广方案建议、宣传包装策略建议、行销竞争对策建议、拟订各销售阶段的价格体系等服务;进行本合同销售范围的房屋销售业务、制定销售进度计划、引导客户交存房款、办理按揭贷款和协助办理产权税费、提供产权咨询等甲方要求乙方履行的服务义务。第三条约定该项目销售代理期间自2013年3月21日至2014年3月20日止。第四条关于甲方责任及权利中约定的有关内容为，甲方有权决定本项目的最终销售价格、付款方式、折扣等;甲方派专职人员负责收取定金、首付款等所有款项、并负责结算手续、与乙方工作协调等;甲方负责商品房买卖合同的网上提交、备案工作，并负责有偿的为客户办理产权手续。第五条关于乙方责任及权利有关约定为，乙方制定或拟订的所有方案、计划、策略、销控、价格、折扣等，均需提报甲方审批;乙方负责指导客户按揭业务的办理及催款等事宜，乙方协助甲方办理入住、交房手续及接待工作、产权过户工作等。第六条是关于销售管理的约定。第七条约定了甲方在项目销售现场派驻销售经理一名及财务人员、权证人员、按揭人员等相关人员负责相关事务内容。第八条关于销售价格、服务费用标准及结算、收房工作及暂扣服务费比例的有关约定为，成功销售房屋的界定及退房处理：房屋的销售以套为销售单位;单套房屋如全部完成下列事项，视为乙方已成功销售，购房者签署了正式的《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付了房款，根据付款方式不同，一次性付款的，购房者支付100%房款，按揭付款的，以银行全额房款至甲方账户为准;如发生中途或后期退房的(不论何种原因)甲方将扣除已付佣金。服务费用标准及结算:甲方根据房屋销售，以佣金方式，按照下列规定向乙方支付代理费用，1、销售代理佣金按该项目销售房屋的合同签约金额计算;合同签约额指甲方与相关买受方签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》及相关补充协议时所确定的成交金额，销售代理佣金结算额以当月全款到账或按合同约定支付首付款到甲方指定账户进行结算(如客户为贷款客户，需贷款资料齐全并通过银行审核方可进行该套佣金结算)。2、销售代理佣金为销售额2%的标准进行结算。3、在下述情况下成交的客户双方约定：A、在代理期限内，甲方通过《内部确认表》提前与乙方进行确认的关系客户，由甲方自行接待并负责签约，乙方不得提取佣金，可计入本项目销售业绩。B、由乙方销售人员接待成交，并经甲方总经理签字确认的团购或关系客户，乙方按销售额收取0.5%的服务费，乙方保证业务员在接待团购及关系客户时提供与其他客户一样的签约服务。C、甲方前期销售的已认购和已签约的客户，不计入乙方的销售业绩，且不给乙方提取佣金，由甲方负责跟进。D、以房源冲抵甲方合作单位合同款的抵房客户，乙方不得提取佣金，不计入销售业绩。关于收房工作及暂扣服务费比例内容为，1、甲方暂扣乙方每套佣金的10%，待乙方工作人员完成业主收房后支付。2、双方代理合同到期或解除合同，如个别购房业主未办理收房手续，甲方则无需支付乙方暂扣佣金。该合同还约定了其他的有关内容。该合同约定的代理期限到期前，2014年3月5日，原告(乙方)与被告(甲方)就被告开发建设的XXXXX墅项目策划销售代理事宜签订《XXX项目独家销售代理合同》一份，该合同约定，代理区域为XXX项目1、2、3、7号地住宅，总建筑面积约为22万平方米;关于代理方式，自双方签约之日起，甲方委托乙方策划与独家销售本项目，在委托期内，甲方所有对外推销之可售物业，乙方具有销售代理权，同时，甲方对所有对外推销之可售物业，均有权自行销售;代理期限为2014年3月1日至2015年2月28日;关于服务费用标准及结算的内容在双方于2013年3月签订合同基础上增补了以下内容：客户与甲方正式签署购房合同后，乙方销售代理佣金按如下标准结算：(1)一次性付款客户，需全款到达甲方账户后方可进行佣金结算;(2)贷款客户，需向甲方支付首付款并按照甲方和银行的规定提交齐全银行贷款所需资料并经银行审核批准后，可进行首付部分的佣金结算，后续佣金按客户房款实际到账的进度进行结算;(3)分期付款客户，需向甲方支付首期房款后，可进行首期房款部分的佣金结算，后续佣金按客户房款实际到账的进度进行阶段;该合同其他内容与双方于2013年3月签订的《XXX项目销售代理合同》相关内容基本一致。以上两份合同分别签订后，原告履行了合同约定代理销售等有关义务，被告向原告支付了相关的佣金。原告在本案中所主张佣金涉及有关买受人与被告就XXX项目签订的已在房管部门登记的《天津市商品房买卖合同》以及买受人向被告付款等有关情况如下：1、买受人孙X与被告于2014年5月签订合同，总房款为XXX元;首付款为506681元，买受人贷款金额XXX元于2015年4月2日汇入被告资金监管账户中;原、被告均认可该首付款佣金被告已支付。2、买受人某与被告于2013年11月签订合同，总房款为XXX元;贷款金额XXX元于2015年5月14日汇入被告资金监管账户，该房总房款均汇入被告资金监管账户中。3、买受人黄X、黄X1与被告于2015年1月签订合同，总房款共计XXX元;首付款490000元的发票开具时间为2015年1月，2015年6月16日汇入被告资金监管账户款XXX元，该房总房款均汇入被告资金监管账户中。4、买受人赵X与被告于2014年10月签订合同，总房款XXX元，首付款的发票开具时间为2014年11月，贷款XXX元于2015年3月12日汇入被告资金监管账户，该房总房款均汇入被告资金监管账户中。5、买受人安X与被告于2013年10月签订合同，总房款为XXX元，首付款516869元的发票开具时间为2013年11月，贷款XXX元于2015年4月1日汇入被告资金监管账户，该房总房款均汇入被告资金监管账户中。6、买受人马X、胡X与被告于2013年11月16日签订合同，总房款为XXX元，贷款XXX元于2015年4月1日汇入被告资金监管账户中，该房总房款均汇入被告资金监管账户中;原、被告均认可该首付款佣金被告已支付。7、买受人韦X与被告于2014年11月签订合同，总房款为XXX元;首付款549114元发票开具时间为2014年11月，贷款XXX元于2015年4月1日汇入被告资金监管账户中，该房总房款均汇入被告资金监管账户中。8、买受人焦X、焦X1与被告于2014年10月签订合同，总房款为XXX元，首付款529526元发票开具时间是2014年11月，贷款XXX元于2015年4月1日汇入被告资金监管账户中，该房总房款均汇入被告资金监管账户中;9、买受人吕X、高X与被告于2014年10月签订合同，总房款为XXX元;贷款XXX元于2015年3月12日汇入被告资金监管账户中，该房总房款均汇入被告资金监管账户中。10、买受人何X与被告于2014年11月签订合同，总房款XXX元，首付款479940元的发票开具时间为2014年11月，贷款XXX元于2015年3月27日汇入被告资金监管账户中，该房总房款均汇入被告资金监管账户中。11、买受人张X与被告于2014年7月签订合同，总房款161XXXX1887元，首付款511887元发票的开具时间为2014年7月，贷款XXX元于2015年5月6日汇入被告资金监管账户中，该房总房款均汇入被告资金监管账户中。以上11户买受人房款扣除两户买受人孙X、马X(和胡X)的首付款后共计179XXXX2103元均已转入被告账户中。原告诉讼请求：被告支付房屋销售代理佣金322597.85元及并支付自2015年9月10日起至实际清偿之日止利息(按中国人民银行同期同类贷款的利率计算)。

　　原审人民法院认为，原、被告于2013年3月以及2014年3月签订的两份合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，违反合同约定的，应当承担违约责任。关于原告诉请涉及买受人吕X(与高X)、何X、焦X(与焦X1)、赵X、韦X、孙X、马X(与胡X)、安X、温X、黄X(与黄X)、张X共11户房屋是否为原告销售的问题。原审法院从房管部门调取的该11户买受人与被告签订的商品房买卖合同中载明的签约时间，均是在原告代理期间内，原告在庭审中对于涉案的11户买受人的购房合同签订时间、房号、房屋价款、首付款、有关发票等基本情况作了清晰的陈述，并提供了涉及11户的有关签订合同确认单、发票、收据、结佣表等证据材料，本案涉及的11户买受人房屋由谁销售情况，被告对此是明知的，而在庭审中被告却以不清楚或无法核实予以回答，原、被告于2013年签订合同中约定原告及XX公司均具有销售权，2014年签订的合同中约定原告具有销售权，被告对该11户房屋非原告销售负有举证责任，而被告未能提供证据证实，因此，可认定本案涉及的11户房屋均为原告销售。关于被告是否应支付原告的佣金问题。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”双方所签订的涉案两份合同约定了委托事项，而合同目的是原告将受托房屋对外销售，在两份合同约定的代理期限内，涉案的11户房屋的买受人均与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，虽然涉案的11户的贷款在代理期限内被告未取得，但代理期限届满后被告已取得了买受人的贷款款项，该款的取得是因原告销售先前行为产生的自然延续，是原告销售的结果;买受人虽未付清全部房款，但合同中并未约定，此种情形下，代理期限到期就免除被告支付原告在代理期限内销售房屋的佣金的义务。虽然约定了代理期限到期或解除合同，被告无需支付原告暂扣佣金的10%，但该约定亦不能理解或推定为代理期限届满后买受人尚未支付的房款的佣金被告就不再支付;两份合同中约定了关于成功销售房屋的界定，但成功销售并非是佣金支付的条件，两份合同中关于“服务费用标准及结算”中约定了佣金付款的条件，现原告主张的11户买受人的佣金已符合了付款条件，原告履行了委托事项中相关义务，委托方的被告应向受托人支付相应报酬，因此，对于本案涉及的11户房款在符合合同约定佣金支付的条件下，原告有权取得相应的佣金。关于被告支付原告佣金的数额问题。买受人吕X(与高X)、何X、焦X(与焦X1)、赵X、韦X、孙X、马X(与胡X)、安X、温X、黄X(与黄X1)、张X共11户房款均已全部交清，原、被告均认可孙X、马X和胡X的首付款佣金被告已支付，扣减该两笔首付款后该11户的房款总计179XXXX2103元，鉴于在代理期限内原告未办理收房手续，按合同约定应扣除佣金的10%，另外，合同约定的委托事项以及原告的责任中还包括办理按揭贷款和协助办理产权税费、协助被告办理入住及产权过户等，因代理期限到期，致使原告未履行的其他委托事项，原审法院酌定扣减原告该11户房款佣金的5%，故此，以上11户的原告应得佣金为304675.75元[179XXXX2103元×2%×(1-10%-5%)];对于该佣金，原告主张自2015年9月10日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款的利率支付利息的请求，系要求被告承担违约金，该主张符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条的规定，判决如下：被告于本判决生效后十日内支付原告佣金304675.75元以及违约金(自2015年9月10日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款的利率计付)。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3069元，由原告负担170元，被告负担2899元。

　　上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，两审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、合同明确约定到期后不再支付佣金。2、合同到期后，后续款项是否到账具有不确定性，依赖于被上诉人履行后期义务的情况，被上诉人未完成委托事项，无权取得后续到账款项的佣金。3、上诉人已经按照合同约定，实际支付了合同期内相应佣金。4、被上诉人没有履行按揭贷款、入住手续等诸多义务，仅扣减5%的佣金，对上诉人不公平。

　　被上诉人XX公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由：被上诉人寻找客户，并签订买卖合同，后面一切都是销售合同中的自然延续，被上诉人只是有辅助义务。

　　经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，上诉人与被上诉人签订了涉案两份合同，在该两份合同约定的代理期限内，涉案的11户房屋的买受人均与上诉人签订了《天津市商品房买卖合同》，虽然涉案的11户的贷款在代理期限内上诉人未取得，但代理期限届满后上诉人已取得了买受人的贷款款项，上诉人应按照合同约定支付相应佣金。鉴于在代理期限内被上诉人未办理收房手续，原审法院按合同约定扣除佣金的10%并无不当，另外，被上诉人未办理按揭贷款和协助办理产权税费、入住及产权过户等事项，原审法院酌定扣减佣金的5%亦无不妥。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉案件受理费5870元，由上诉人XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　姚　玉

　　代理审判员　豆　艳

　　代理审判员　邵　丹

　　二〇一六年三月十八日

　　书　记　员　吴XX

　　附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

　　1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

　　第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

　　2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项：

　　第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

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