上海XX公司与李XX、张XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市松江区人民法院民事判决书

　　(2017)沪0117民初9137号

　　原告：上海XX公司，住所地上海市奉贤区。

　　法定代表人：戴X，经理。

　　委托诉讼代理人：武XX，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：王菲，上海XX实习律师。

　　被告：李XX，男，1978年5月2日生，汉族，住黑龙江省伊春市。

　　委托诉讼代理人：瞿X，上海XX律师。

　　被告：张XX，男，1980年12月20日生，汉族，住河南省。

　　委托诉讼代理人：蒋XX，上海XX律师。

　　原告上海XX公司与被告李XX、张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人武XX，被告李XX的委托诉讼代理人瞿X，被告张XX及其委托诉讼代理人蒋XX到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间关于上海市松江区茸梅XXXXX弄XXX号楼第三层整层(以下简称涉案房屋)的房屋租赁合同;2.判令被告立即清空涉案房屋内的办公用品并返还涉案房屋;3.判令被告支付拖欠的从2016年11月1日至2017年5月31日期间的租金共计433,671元及相应的逾期交租违约金130,101元(按逾期未付租金的30%计算后取整得出);4.判令被告支付涉案房屋的占有使用费(按每日4,050元的标准，从2017年6月1日计算至实际返还涉案房屋之日止);5.判令被告支付物业管理费(按照每月6,075元的标准，从2017年1月计算至实际返还房屋之日止)。审理中，原告将上述诉请2变更为：判令被告返还涉案房屋，并将上述诉请3、4变更为两项内容：1.判令被告支付租金及使用费(租金按每月61,953元的标准，从2016年11月1日计算至合同解除之日;使用费按照每天4,050元的标准，从合同解除之日的次日计算至实际返还涉案房屋之日止);2.判令被告支付逾期交租违约金130,101元(金额和计算方式同前，为简化纠纷处理，该违约金以此金额为限)。事实和理由：案外人XX公司(以下简称XX公司)系茸梅XXXXX弄XXX号房屋的所有权人，2016年1月15日，其与案外人上海XX公司(简称XX公司)签订《房屋使用协议书》，约定由XX公司租用上述房屋全栋，租期十年。同年5月18日XX公司出具委托书，委托XX公司管理该房屋，并有权转租该房屋。同日，XX公司向原告出具委托书，委托原告为该房屋的共同管理方，有权转租该房屋。

　　2016年4月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告向原告承租涉案房屋，租期为2016年8月1日至2021年7月30日，租金每月61,953元，物业管理费每月6,075元。合同另对租金支付节点、支付方式及违约责任等进行了约定。缔约后，被告仅支付了2016年8-10月的三个月租金和保证金共计309,765元。原告多次催讨，并于2016年12月26日发律师函给被告，但被告仍拒付租金。被告的行为已构成根本违约，原告无奈提起诉讼。

　　被告李XX辩称，第一，原告不具有签约的主体资格。根据原告的举证，XX公司才是涉案房屋的权利人，其并未授权XX公司转委托出租涉案房屋及转委托收取物业管理费。故在无相关证据证明上述转委托授权的情况下，涉案的房屋租赁合同效力待定，原告主体不适格。第二，李XX作为被告亦不适格，其不应承担租金支付义务或责任。两被告于2016年6月底因合伙协议发生纠纷，李XX没有实际使用涉案房屋，并于2016年9月向本院就合伙协议纠纷提起诉讼，该案尚在审理中。而被告张XX在2016年7月也即涉案租赁合同约定的起租日前就已实际占有涉案房屋，且在XX公司帮助下，与该公司签订了一份假的房屋租赁合同，致使张XX在涉案房屋处注册了上海XX公司(以下简称XX公司)。原告及被告张XX均认可XX公司的实际经营地就是涉案房屋。虽然两被告之间的合伙纠纷不能对抗案外人，但原告、XX公司及被告张XX均明知且确认涉案租赁合同的履行主体是被告张XX及其设立的XX公司。此外，租赁合同订立后，涉案房屋的租金及保证金均由被告张XX的个人账户支付。被告李XX对合同的履行情况、具体的租金支付等并不清楚，原告也从未向其要求支付租金及物业管理费。第三，关于返还房屋，涉案房屋实际由被告张XX占有，被告李XX从2016年7月开始就无法进入涉案房屋，不应也无法承担清场及返还义务。第四，对于违约金，原告即主张违约金，诉讼中又主张没收租赁押金，属于重复主张。且违约金计算标准过高，请法院酌情确认。第五，关于占有使用费，合同约定逾期十天不交房租，原告就有权解除合同，原告应据此及时行使解除权，否则应视为未尽到减损义务，由此导致的扩大损失，应由原告自负其责。至于物业管理费，因涉案房屋系由被告张XX及XX公司实际使用，相应的物业管理费也应由其承担，与被告李XX无涉。且原告也无证据证明其有权收取该费用。

　　被告张XX辩称，首先，原、被告之间签订的房屋租赁合同无效，理由是涉案房屋的权利人系XX公司，其仅委托XX公司对外管理和出租，而XX公司擅自转委托给原告。其次，原告在收到房租及押金后并未开具过正式票据，要求被告继续支付租金明显不合理。第三，两被告就合伙事宜未达成一致，合伙企业也未设立，故租赁房屋一直未起作用，租赁合同事实上也早已终止。第四，涉案房屋长期不具备使用条件，2016月8月左右约有一个月没有电。2016年10月底之后也一直未供电。第五，两被告发生纠纷后，被告张XX意识到租赁合同已无履行必要，故为减少损失，被告张XX一直建议原告另觅承租方，并愿意协助寻找，但原告一直不同意，导致损失进一步扩大。综上，针对原告的诉请，一则，被告张XX始终同意合同解除，在原告起诉之前对此问题就无异议，只是对租赁物内的物品处理协商未果，二则，被告一直想把物品搬走清空租赁物，但原告一直拒绝。故不同意原告的其余诉请。

　　本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，原告作为甲方(出租方)与两被告作为乙方(承租方)签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，房屋建筑面积1,350平方米(含公摊面积)。租期从2016年8月1日至2021年7月30日。月租金为61,953元，月物业管理费6,075元，合计68,028元。合同签订之时，乙方需一次性交清三个月房租和相当于两个月租金的保证金，交清该费用的，合同正式生效。此后的租金，每三个月一付，在之前的租金到期前15日内支付，逾期一日的，乙方需承担应交款额每天3%的违约金。逾期十天不交房租的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应当办理解除手续，交还钥匙并清空租赁房屋相关办公用品。逾期达十五日的，如乙方不办理退房手续并不清空办公用品的，视为放弃上述用品的所有权，由甲方自行处理。租金每两年在合同约定的租金基础上递增10%。甲方交付房屋时，乙方支付租赁保证金136,056元。合同期内乙方如需退房的，该保证金不予退还。合同期满后不续租的，乙方需提前一个月书面通知甲方;租赁期满，保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用(水费、物业费等)及没有其他违约的情况下，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋发生的电话、网络、电费等费用均按实际发生由乙方承担。电费为每度1.5元。合同第七条第一款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在租期届满之日返还租赁物，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按3元/平方米(建筑面积)向甲方支付占用期间的使用费。第二款约定，租赁合同到期解除或协议解除或因乙方根本违约甲方单方解除等情况的，乙方需要恢复原状的(若原来乙方根据自身经营需要进行装修的)，应当在租赁期满前恢复原状;逾期不恢复的，保证金不予退还，除可移动的物品归乙方外，不能移动的部分包括但不限于隔墙、地砖、地板、吊顶等，归甲方所有。合同还约定，租赁期间，非该合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，其交纳的租赁保证金作违约金处理。2016年8月1日为乙方装修期，合同正常履行条件下，装修期免租。物业费从2017年1月1日起收，租期内甲方5个免费车位供乙方使用。该合同另对其他相关事宜进行了约定。诉讼中，双方确认：2016年4月27日签约当天，原告将租赁物交付两被告。

　　诉讼中，为证明涉案房屋的来源、权属及有权出租，原告提供了如下证据：1.上海市房地产权证，证明XX公司系松江区茸梅XXXXX弄XXX号房屋的所有权人;2.2016年1月15日XX公司与XX公司签订的《房屋使用协议书》，载明协议有效期为十年，从2016年1月15日至2026年1月14日;3.2016年5月18日XX公司出具给XX公司的委托书，载明XX公司委托XX公司为茸梅XXXXX弄XXX号房屋的物业管理方，有权与在该房屋内注册的第三方公司签订房屋租赁协议;委托期限为即日起至2026年1月14日。4.2016年5月18日XX公司向原告出具的委托书，载明XX公司委托原告为茸梅XXXXX弄XXX号房屋的共同物业管理方，亦有权与在该房屋内注册的第三方公司签订房屋租赁协议。委托期限同上。被告对上述证据的真实性未提异议，但对原告是否有权出租涉案房屋的问题，则坚持前述答辩意见。

　　关于租金及物业费的支付情况。原告称，双方签约后，两被告仅向其支付了2016年8月1日至2016年10月31日期间的租金，加上租赁押金共计309,765元，系被告张XX通过个人账户付至原告法定代表人戴X的个人账户。被告张XX表示对具体已付款金额记不清了，只记得在签约当天通过个人账户向戴X账户转款(付三押二)，但2016年11月1日起的租金确实未付，原因是两被告之间发生了合伙纠纷。被告李XX确认其未向原告支付过租金等费用。

　　2016年12月26日，原告向两被告分别发送律师函，称被告拖欠租金构成根本违约，原告有权解除合同，要求被告收函后限期支付拖欠的租金及违约金。两份律师函均通过XXX发出，寄往涉案房屋所在地，投递结果均为次日由同事签收。诉讼中，被告张XX对此无异议，但被告李XX则称，原告在明知被告李XX已无法进入租赁物的情况下，还向租赁物寄送律师函，有故意不让李XX收到的恶意，而且李XX也确实未收到该律师函。

　　针对被告张XX辩称的断电问题，原告表示，其从未对涉案房屋实施过断电，涉案房屋的电费需要预付，被告承租后应自己预付电费。故即便有断电情况发生，也是因为被告预付的电费用完后未及时续充才断的，与原告无涉。对此，被告张XX则称，涉案房屋确实有独立的电表和电卡，两被告在装修期间也充过电。但充电费必须要经过原告，若其不同意就充不上。审理中，本院询问被告张XX有无主动向原告提出充电费的要求，其称未提出，因为断电后就没再用了。

　　诉讼中，被告李XX称，2016年4月27日房屋租赁合同签订后，被告张XX拿了其身份证，委托另一家公司准备在租赁物注册新公司，预登记的公司名称为上海XX公司。此外，两被告共同对租赁物进行了装修，该装修于2016年6月上旬完工，同月中旬进了家具，装修及家具费均由其实际支付。但同月底，两被告因股权问题发生争议，被告张XX遣散了两被告为了合作所聘用的员工，且更换了租赁物门锁，拒绝其入内。其多次想到租赁物取回家具，但被告张XX不同意。两被告发生矛盾后，其多次找原告法定代表人戴X，希望解决租赁事宜，但戴X不予理睬。且此后还协助被告张XX注册了XX公司。2016年9月，其因合伙纠纷将张XX诉至法院，在法院组织的另案证据交换中，张XX明确表示是其和本案原告协商后继续使用租赁物的。对于装修时间问题，被告张XX则称，两被告对租赁物的装修共用了28天，2016年5月底就完成了装修，而家具则是边装修边进场的。

　　诉讼中，被告李XX坚持主体抗辩，其认为2016年7月起实际承租人及使用人为被告张XX及XX公司，并提供了如下证据：1.2016年7月27日XX公司与XX公司之间的房屋租赁合同、房地产权证复印件及XX公司同意转租证明;2.XX公司名称预先核准通知书及企业信用信息公示报告;3.接报回执单、XX公司官网介绍、微信聊天记录、照片、合作服务协议等;4.李XX与原告范姓员工的电话录音。原告对上述证据1的真实性无异议，但认为与本案无关。对上述证据2，认为与本案无关。对上述证据三，其对XX公司是否在租赁物处实际经营表示不清楚，并称即便属实，也是被告对其权利的自由处分，与原告无关。对上述证据4，则认为录音内容不完整，真实性不予认可，更不认可被告李XX的证明目的。被告张XX质证认为，上述证据1-4的真实性无异议，但证据1的租赁合同及证据4的录音均与本案无关。

　　诉讼中，被告张XX称，2016年10月底，其就致电原告公司法定代表人戴X称不再承租了，但原告希望被告继续租用，考虑到原告无法开具发票，导致被告实际上也无法继续承租，加上涉案房屋已断电，双方协商未果后就处于僵持状态。到了同年12月下旬，其又致电戴X，提出将室内物品搬离的要求。双方甚至在过完春节后还当面聊过此事，但原告坚持让被告继续承租，不同意解除合同。到了2017年5月，其到租赁物处想拉走一些家具，但遭到原告员工的阻拦，理由是拖欠房租未付。对上述陈述，被告张XX未提供相应证据，原告对此则称需要核实，但并未向本院反馈核实情况。但在2017年8月9日本院组织双方进行证据交换时，原告明确表示，对于租赁物内属于被告所有的可移除的物品，其不同意被告搬离，理由是原告享有留置权。至于已形成附合的装饰装修物，被告也无权向原告主张权利，原告也不同意利用该装饰装修物。

　　诉讼中，原告确认收到了相当于两个月费用的押金共计136,056元，要求在本案中予以没收，依据是房屋租赁合同第七条第二款。但两被告认为可以冲抵相关费用。

　　诉讼中，关于合同解除的法律后果。原告表示，除了诉请及押金没收外，无其他要求在本案中处理了。

　　同时，诉讼中，被告张XX指出，若合同解除，其同意取走属于自己的物品，并协助清空租赁物，但认为原告应就装饰装修向其作出合理补偿。对此，经本院释X，被告张XX并未提起反诉。另外，就租赁物返还一事，经本院释X，原告也未申请追加实际使用人为第三人参加诉讼。

　　诉讼中，被告李XX指出原告未及时行使解除权造成损失扩大，应自负其责，对此原告不认可，并称起诉之前，其还在继续与被告协商，努力想通过谈判解决涉案争议，但谈而未果，不属于未采取合理措施造成损失扩大。

　　上述事实，主要有房屋租赁合同、上海市房地产权证、房屋使用协议书、委托书、律师函及寄送凭据及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

　　本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，双方均应恪守。根据合同相对性原则，被告李XX既然作为当事方在合同上签字，理应受此约束，其所提合同履行主体及本案诉讼主体的抗辩，因缺乏充分的证据证明，且无法推翻其所签房屋租赁合同的证明效力，故本院不予采纳。另外，对于两被告所提原告是否有权转租及收取物业费权限的抗辩意见，在原告已提供相应证据而被告未提供反证的情况下，本院亦不予采纳。

　　此外，两被告之间所谓合伙纠纷系内部争议，不足以对抗原告作为第三方所享有的外部权益，亦不构成拒付租金的合理抗辩。被告拖欠租金未付，符合约定的解除权行使条件，原告有权解除合同。至于合同解除的日期，虽然原告曾于2016年12月26日向两被告发送律师函，但一则其在该函中并未明确表示要行使合同解除权，二则依现有证据尚无法判明该函有效送达被告李XX，三则原告自认其在诉讼之前尚在同被告积极协商，故本院综合案情以诉状副本送达之日2017年7月5日作为合同解除之日。另外，关于被告张XX所提合同履行中遭原告断电的抗辩，因未提供相应证据证明，原告对此又不予认可，本院难以采信。况且，根据双方对用电习惯的陈述，即便有断电情形发生，被告张XX也可采取合理措施避免损失扩大，但根据其陈述，其也并未采取相应措施。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况，予以恢复原状。合同解除后，被告除了应结清解除日前的欠付租金及物业费外，还应妥善处理租赁物的返还问题，未及时返还的，还可参照双方之前约定的相关标准计算占有使用费及物业费。本案中，被告张XX称其多次要求搬离所属物品，甚至在涉讼之前即有要求，但遭原告拒绝。对此，因其未提供相应的证据佐证，本院难以采信。但是，在2017年8月9日本院组织双方进行证据交换时，被告方亦提出了要将所属物品搬离的意见，而原告却坚持认为其对租赁物中滞留的被告物品享有留置权。对此，本院认为，即便原告的该主张有相关的合同条款依据，但该主张也不具备留置权的适用条件，本院不予采纳。在此情况下，原告拒绝被告搬离物品的行为构成不当自力救济，因此导致损失进一步扩大的，原告应自负其责。本院据此将房屋占有使用费和物业费计算至2017年8月9日，此后的费用被告无需再付。至于原告主张的逾期交租违约金，本院认为合同约定的日3%的标准显然过高，虽然原告已自愿调低了金额，但在其无证据证明实际损失具体金额的情况下，本院结合本案实际将违约金的计算标准酌情调整为年利率24%，并根据合同约定的付款节点分笔计算违约金至合同解除之日。另外，关于租赁押金，根据合同约定的保证金不予退还或作违约金处理的相关情形，一则本案中被告自认其因合伙纠纷提出退房，二则被告也无证据证明在其根本违约原告单方解除合同情况下如约进行了恢复原状，故本院统合案情认为，原告要求在本案中没收押金并无不妥，本院予以采纳。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条及第一百零七条之规定，判决如下：

　　一、原告上海XX公司与被告李XX、张XX之间于2016年4月27日签订的房屋租赁合同于2017年7月5日解除;

　　二、被告李XX、张XX于本判决生效之日起十日内向原告上海XX公司返还上海市松江区茸梅XXXXX弄XXX号楼第三层整层房屋;

　　三、被告李XX、张XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司租金及使用费共计641,366.42元(其中包括2016年11月1日至2017年7月5日期间的租金499,616.42元以及2017年7月6日至2017年8月9日期间的房屋占有使用费141,750元);

　　四、被告李XX、张XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司2017年1月1日至2017年8月9日期间的物业费44,288.71元;

　　五、被告李XX、张XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司逾期交租违约金54,678.32元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费9,901元，减半收取计4,950.50元，由被告李XX、张XX负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员　　杨惠星

　　二〇一七年十二月五日

　　书记员　　周XX